En un contexto de constante recuperación del mercado inmobiliario, el valor del metro cuadrado de los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) mostró un aumento interanual del 11% durante el último año, pero no todos barrios tuvieron el mismo impulso. Incluso, aquellos tradicionalmente mas exclusivos, como Palermo o Recoleta, no fueron los que quedaron al frente de las subas.
Por el contrario, zonas más accesibles donde los precios se vieron más afectados en los últimos años, encabezan la recuperación. El dato es clave a la hora de analizar una inversión en "ladrillos".
Los barrios que lideran la valorización
Villa Ortúzar, Villa Devoto y Villa Urquiza son los barrios que experimentaron el mayor incremento en el valor del metro cuadrado de sus departamentos durante el último año, según el último informe elaborado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés. En concreto, Villa Ortúzar lideró esta tendencia con una suba del 19,3%, seguido por Villa Devoto con 17,1% y Villa Urquiza con 15,2%.
Estos barrios, históricamente periféricos respecto a las zonas más consolidadas del mercado inmobiliario porteño, atraviesan un período de valorización. Según el estudio, este fenómeno se debe a una combinación de factores, entre los cuales destacan lamejora en infraestructura, conectividad con transporte público y un creciente interés por zonas residenciales menos saturadas.
Por otro lado, otros barrios de renombre, como Belgrano y Palermo, aunque registraron incrementos importantes del 15,1% y 14% respectivamente, quedaron detrás de la performance mostrada por estas zonas. Esto evidencia una tendencia en la que los inversores y compradores comienzan a ver potencial en áreas antes relegadas.
Mientras tanto, el comportamiento del mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires mostró un ritmo de crecimiento mucho más moderado en comparación con CABA. En la zona Norte, la variación interanual fue del 2,9%, en el Oeste apenas del 2,1% y en el Sur, aunque algo superior, del 6,4%; todas cifras muy inferiores al promedio de la capital.
Factores clave en el crecimiento de los barrios emergentes
Desde el análisis pormenorizado del mercado, la valorización registrada en Villa Ortúzar se atribuye principalmente a su ubicación estratégica y a la proximidad con Palermo, sumado a una oferta de departamentos más accesibles. Esto atrajo a compradores jóvenes, inversores y familias que buscan mayor tranquilidad sin resignar cercanía al centro de la ciudad. Además, la oferta gastronómica y comercial también le aporta atractivo al barrio.
En Villa Devoto, otro de los barrios que sobresalieron este último año, la revalorización tiene relación con la percepción de mayor calidad de vida y áreas verdes, un factor cada vez más valorado tras la pandemia. Por otra parte, la conectividad hacia el centro de CABA por medio de trenes y avenidas rápidas incrementa el interés por esta zona.
Por su parte, Villa Urquiza, un barrio que desde hace años muestra signos de revitalización, continúa creciendo gracias a un fuerte impulso comercial, inmobiliario y la mejora sustancial en sus medios de transporte, especialmente desde la inauguración de la estación de subte Juan Manuel de Rosas. Estos factores contribuyeron a su consolidación como una alternativa atractiva frente a barrios más caros.
¿Qué pasó en enero y qué se proyecta para 2025?
Según el informe, en enero, el precio del metro cuadrado de departamentos en venta continuó mostrando signos positivos, con variaciones mensuales en dólares del 0,8% en CABA, mientras que en GBA Norte descendió un leve 0,2%, y en las zonas Sur y Oeste subió tímidamente un 0,2%.
La demanda en el mercado inmobiliario porteño fue otro punto destacable, registrando un aumento del 40,4% en consultas por departamentos entre diciembre de 2023 y diciembre de 2024. Según el documento, esta suba se explica, en parte, por la reactivación reciente de los créditos hipotecarios y una mejora en las expectativas económicas.
Según un informe de Radar Inmobiliario, se proyecta que el número de operaciones inmobiliarias aumentará un 30% en 2025, impulsado por "créditos hipotecarios, programas de blanqueo de capitales y la posible eliminación del cepo cambiario".
El mercado de alquileres
En paralelo, el mercado de alquileres también mostró interesantes variaciones. En enero de 2025, el precio de los alquileres en pesos corrientes tuvo incrementos mensuales en CABA del 3,1%, en GBA Norte del 4,8%, en el Sur del 2,6% y en el Oeste del 4,1%. Estos incrementos, si bien son altos en términos nominales, estuvieron por debajo del ritmo inflacionario, que llegó al 117,8% interanual en diciembre de 2024.
Otro destacado del informe es que la oferta de departamentos en alquiler aumentó notablemente en el AMBA, registrando una suba del 193,5% en enero de 2025 respecto a noviembre de 2023. Esto sugiere que, si bien los precios suben, la mayor disponibilidad podría ejercer presión sobre futuras subas y estabilizar el mercado.
