Federico González Rouco, Economista Sr. en Empiria Consultores, y Santiago Magnin, fundador y CEO de deinmobiliarios.com, compartieron con Florencia Radici, editora de Forbes Argentina, su mirada sobre el contexto actual y lo que conviene o no en la actualidad.

Ante la pregunta sobre las variables que influyen ante la decisión de alquilar o comprar, Rouco fue contundente: "En primer lugar, esa pregunta hace un año o dos no estaba. Era otro el humor, el tono, eran otras las preguntas. Que esta pregunta forme parte de un evento, ya nos dice un montón del escenario actual". 

Por otro lado, siguió: "Alquilar o comprar es una pregunta que se hace una porción de la población que son los que tienen capacidad para comprar o acceder a un crédito hipotecario. Y dentro de esa porción influye la perspectiva que uno tiene sobre para qué lo está haciendo, si es una inversión, si es para uso propio, y si es más eficiente tener todo hundido en un solo bien o tenerlo diversificado. Es decir, es una pregunta cuya respuesta dependerá mucho de a quién se la estás haciendo, pero hoy, lo más importante es que esta pregunta está presente".

Magnin, por su parte, se animó a dar argumentos útiles para quienes forman parte de la industria. "Hay cierto sesgo al pensar que las propiedades tienen un retorno inferior a una cartera diversificada de acciones. Lo que perdés al inmovilizar todo tu capital en un solo lugar es la diversificación, que es parte de por qué te va bien. También hay que minimizar el portfolio turnover de una cartera, minimizar los gastos, minimizar las comisiones y minimizar los impuestos", detalló. "Y reinvertir los alquileres, los intereses o las ganancias de acciones, propiedades o bonos. Esas seis cosas son las que debería hacer un inversor para ganar plata". 

"Lo que para mí te facilita tener una propiedad - siguió-, es que por definición te va a minimizar el portfolio turnover, es decir, te va a dificultar vender el activo. Muchos han hecho plata y la han perdido, porque al tenerla diversificada en acciones, propiedades y bonos, pero todo en un broker que con un solo click podés vender cuando viene la peor crisis, eso con una propiedad no te puede pasar. Las decisiones llevan más tiempo, se razonan". 

El especialista planteó que, si bien es muy difícil hacer series largas de lo que pasó con el precio de las propiedades en Buenos Aires, sí hay datos puntuales. Para graficarlo, trajo el caso de la mamá de Borges, que compró una casa en 1930 en Recoleta, y el retorno compuesto, es decir, el cálculo de esa inversión, "fue 5% anual de revalorización en términos reales".

Otro dato que el vocero destacó es que "las propiedades en Buenos Aires, en los barrios consolidados, tienen un retorno similar a una cartera diversificada de acciones en Estados Unidos. Lo mejor es diversificar geográficamente para evitar los riesgos que, por ejemplo, se vivieron en países como China, Rusia o Cuba cuando se convirtieron en comunistas".

Si bien en Argentina la situación es distinta, durante mucho tiempo, con la Ley de Alquileres y con el apagón de crédito, se vivió una experiencia muy cercana, coincidieron los oradores. "Los bancos sacaron los créditos hipotecarios de la góndola", expresó Federico. "Lo importante es que hoy volvió la oferta de crédito".

"Todavía falta que la demanda, o sea la capacidad de pago de las personas, permita generar volumen crítico para que haya un mercado hipotecario, pero viene creciendo mucho el crédito hipotecario, estamos todavía 70% abajo de lo que nosotros acordamos de hace 6, 7 años. Pero así se empieza. De hecho, el tercer trimestre de este año va a ser la primera vez en 5 años en la que no cae, se estabiliza el porcentaje de crédito sobre el PBI", expuso. 

Y amplió: "Hoy el mercado del crédito representa el 0,05% del PBI. Solo superamos a Venezuela. El último es Venezuela, el anteúltimo somos nosotros con 0,05%. El siguiente es Paraguay con 2,1%. O sea, nos lleva 2 puntos. Esos 2 puntos del PBI son alrededor de 250 mil créditos. O sea, tenemos todavía 250 mil créditos más para volcar a la economía para seguir siendo el anteúltimo. El potencial de crecimiento es enorme".

Luego, complementó Santiago, "el tema sueldos es para mí el driver de precio del metro cuadrado en Buenos Aires. Si sube el salario en dólares reales, se genera que haya más crédito hipotecario. Si no tenés inflación, los bancos tienen que pasar a hacer algo productivo, que es dar crédito".

Barreras y oportunidades del mercado crediticio actual

Para Rouco, la principal limitante, "sobre todo, si sigue creciendo el volumen de créditos, es la segunda tanda de créditos. El sistema financiero todavía no está preparado para que el sistema de créditos crezca tanto. Porque hay que fondearlo de alguna manera y en ningún país del mundo, los créditos hipotecarios se fondean con depósitos". 

En esa línea, Magnin planteó que de abril a noviembre la línea de crecimiento es mucho más exponencial que en el 2016 con los créditos UVA de la gestión de Macri. Entonces, alertó, "podría llegar a pasar que en un par de años no tengan plata".

Sumado a ello, planteó que, desde la consulta a concretar una operación pasa mucho tiempo. Sobre todo porque el sistema financiero es bastante reacio a prestarle al público que no cumple con todo lo que quisiera. "Por ejemplo, una pareja con trabajo, pero no en relación de dependencia, no puede entrar", graficaban. A su vez, "hoy hay mucha brecha entre la tasa cliente y la tasa no cliente". 

Para Santiago otra limitante pasa por la saturación del mercado. "Hoy el desafío de la intermediación es captar", remarcó. "Antes era vender, pero captar era más fácil. Hoy hay más gente saliendo al mercado. Nosotros pasamos de 3.000 a 6.000 ventas por mes, y de esas 3.000 extras, están saliendo 3.000 nuevas por mes".

"Si se da el escenario optimista que yo creo que se va a dar -seguía-, vas a tener aumento de precios, aumento de cantidad transada. Cada crédito hipotecario genera 2.5 operaciones más que el crédito en sí mismo". 

Federico alertó sobre la situación en la Provincia de Buenos Aires. "Hay 25 bancos en el mercado de crédito hipotecario hoy, el único que no está es el Banco Provincia. Y eso, para la provincia, impacta muy fuerte. En la anterior etapa de créditos, el 20% de todo el crédito nacional fue el Banco Provincia y hoy no está jugando este partido. Entonces eso es un punto clave".

Expectativa del vendedor versus la del comprador

"Pasamos de un mercado de compradores, donde el que tiene el poder de negociación es el comprador", analizó Magnin. "Eso fue hasta el año pasado. Si ibas a ver una propiedad y no tenía visitas hace meses, el comprador ponía el precio". 

Las cosas cambiaron este año según planteó. "Hoy estamos en un mercado de vendedores, donde el vendedor tiene el poder de negociación. Y eso cambia por completo la forma de trabajo de quienes son parte del sector inmobiliario".

Más allá de esto, "estamos en un muy buen escenario, pero nunca sabemos si esto va a durar. Con los UVA la ventana de oportunidad de hacer plata de verdad duró nueve meses, desde finales del 2017 a principios del 2018".

Para que el crecimiento del mercado sea sostenible, los expertos sugirieron la necesidad de adaptar los formatos de crédito a las condiciones actuales, como "la innovación en instrumentos financieros y la flexibilización de las condiciones de acceso al crédito".

En definitiva, el resurgimiento del crédito hipotecario abrió un panorama alentador para el mercado inmobiliario argentino. Sin embargo, se necesitan medidas que garanticen un crecimiento sostenido y eviten las distorsiones del pasado.