"Al uruguayo le gustan los inmuebles", afirma el director ejecutivo de la inmobiliaria ACSA, Juan Andrés Flores. Según sus estadísticas, un 60% de las inversiones en el sector de real estate son locales y, de las extranjeras, el 70% son argentinas. Aunque la inversión de la vecina orilla es fuerte, "se ve que el argentino está invirtiendo menos en Uruguay" a raíz de la gestión del presidente Javier Milei, sostiene. Para Flores, el verdadero debate —más allá de su sector— no es el valor del dólar, sino "la productividad y el peso del Estado" que "se lo carga el sector privado".

En diálogo con Forbes, el director ejecutivo de ACSA habló de lo que buscan los uruguayos a la hora de alquilar y comprar propiedades, y de la línea de negocio que busca impulsar su empresa, con una inversión de US$ 22M en Parque Batlle, aunque ya "miran otras tierras". A continuación, un resumen de la entrevista. 

Montevideo es la capital más cara de Latinoamérica por metro cuadrado, de acuerdo con un informe de la universidad argentina Torcuato Di Tella: ¿qué oportunidades y desafíos enfrenta hoy el mercado inmobiliario local?
La coyuntura tiene mucho que ver: se sigue desarrollando mucho en Uruguay. La Ley de Vivienda Promovida genera una diferencia en el metro cuadrado de construcción que pone en carrera a los desarrollistas. 

Es decir, en otros países, al hacer un desarrollo inmobiliario se deben pagar impuestos. En Uruguay, la diferencia del metro cuadrado en la construcción, que es más caro fundamentalmente por el costo salarial y los altos aportes patronales, etcétera, hace que la constructora traslade esos costos al precio final del metro cuadrado. Sin embargo, el desarrollista después no tiene que pagar impuestos y eso lo pone más en carrera al apostar por Uruguay. 

Esto generó en Montevideo, y en Uruguay en general, una construcción en la que, hasta ahora, la oferta se logró absorber. Esta tendencia es sostenida. Ahora viene el desafío de ver qué pasa.

¿Cómo se están comportando las inversiones uruguayas en real estate?
Ha habido una inversión uruguaya significativa, en parte porque las tasas de interés estuvieron bajas durante mucho tiempo. A los uruguayos siempre les atrajeron los inmuebles como complemento de renta.

¿Cómo ves las inversiones argentinas en inmuebles uruguayos? ¿Cómo está influyendo el gobierno de Javier Milei?
La inversión argentina era muy fuerte. Es uno de los pilares. El gobierno de Milei no causó grandes movimientos, pero sí hizo que las inversiones se frenaran un poco. 

Se reglamentó una ley de blanqueo de capitales, ¿cómo ves esta medida que impulsó el gobierno de Milei en agosto?
Argentina está mostrando una mejora en los indicadores macroeconómicos y esto hace que el inversor de ese país esté más cauteloso. No hay grandes cambios, pero se ve que el argentino está invirtiendo menos en Uruguay.

¿Cuánto tarda una propiedad en alquilarse y en venderse en promedio?
Si la propiedad está en su justo precio y en un lugar demandado, no demora nada en alquilarse. La demanda de alquileres sigue siendo alta. En venta, ya está un poco más lento porque hay demasiada oferta. La gente busca precios, luego se dan cuenta de que el precio es lógico porque el valor de construcción está alto y no hay un gran endeudamiento atrás de los desarrollistas. 

Más allá del tipo de cambio. ¿Qué variables económicas mueven la aguja del sector hoy por hoy?
El peso está fuerte porque este es un país jurídicamente estable, eso hace que haya inversión en Uruguay. Pero, más allá del valor del dólar, hay un tema que excede al mercado inmobiliario y del que no se habla en Uruguay: la productividad. Siempre cuando hablamos de productividad, hablamos del tipo de cambio. Es hora de que no hablemos solo de eso, que hablemos de otros temas: tenemos leyes laborales muy duras, paros y otros factores que hacen que la productividad sea baja en Uruguay. No solo en la construcción, en Uruguay en general. Hay un peso del Estado que es duro y que se lo carga el sector privado generalmente. La energía y el combustible son mucho más caros acá, por ejemplo. Son los temas a tratar: productividad y el peso del Estado. El inmueble está en Uruguay y no lo podés mover. A la hora de invertir, los extranjeros no solo tienen en cuenta el costo del inmueble, también ven los costos asociados. 

Recientemente se aprobó la Ley del Operador Inmobiliario que apunta a que los operadores estén registrados y el usuario tenga otro respaldo. ¿Qué impacto espera que tenga esta normativa?
Lo vemos positivo, ahora falta la reglamentación. La ley va a contribuir a formalizar el sector, que hasta ahora tenía mucha informalidad. ACSA es una empresa de 65 años y la reputación la tenemos. Lo que creo es que esto pone en igualdad de condiciones a jugadores del sector.

¿Cuáles son los barrios de Montevideo que están en auge en el mercado inmobiliario?
El Centro, Parque Rodó, La Blanqueada, Punta Carretas, Pocitos. En Canelones,  Ciudad de la Costa y el área cercana al Aeropuerto Internacional de Carrasco también.

¿Qué buscan generalmente los uruguayos a la hora de alquilar?
La mayoría prefiere cercanía a su radio de acción, como su lugar de estudio o trabajo. Sin embargo, actualmente, con el teletrabajo, algunas personas están dispuestas a vivir un poco más lejos, en zonas con espacio verde y mejor calidad de vida. Los adultos mayores buscan cercanía con todo a pie, lo que llamamos "walking distance". Los jóvenes igual, aunque también valoran amenities como parrilleros para reunirse con amigos. Las familias (personas de edad media con hijos) suelen preferir zonas con acceso a espacios verdes y parques.

¿Y para comprar?
Lo mismo. La gente que compra es porque planea establecerse en un lugar. Sus preferencias dependen de su etapa de vida. Esto explica también que el alquiler esté más dinámico. Antes, el uruguayo pensaba que alquilar era tirar la plata y hoy esa mentalidad cambió desde hace 10 años. Es más: lo ve como una inversión, porque los usuarios suelen decir "alquilo, veo qué pasa y después me decido".

Del total de quienes invierten, ¿cuántos son uruguayos?
Las inversiones de uruguayos representan el 60% y el resto son extranjeros. La mayoría de los inversores extranjeros son argentinos, que representan aproximadamente un 70% de nuestras consultas. El resto es repartido. También hemos tenido algún interés desde Brasil, aunque suelen invertir en otro tipo de propiedades de mayor costo, y algunos europeos (sobre todo por la guerra entre Rusia y Ucrania), pero a ellos les interesan, sobre todo, los campos o empresas. Hacen otro tipo de inversiones.

ACSA tiene varias líneas de negocio. ¿Cuáles son los planes para el próximo año?
Queremos seguir siendo líderes en administración de propiedades: nos encargamos de gestionar los alquileres, encontrar inquilinos y gestionar las rentas. También seguimos con la administración de propiedad horizontal. Además, continuamos con el área de desarrollos, que hemos venido desarrollando con capitales propios o muy conocidos.

Para el año que viene pretendemos materialice nuestro proyecto O2 Tower, ubicado en Avenida Italia y Albo (Parque Batlle). Este proyecto que co-desarrollamos con un fondo de origen chileno con experiencia de varios años en Uruguay y Estados Unidos. Planeamos continuar esta línea de negocio a futuro en otras tierras que tenemos vistas. 

¿Qué inversión implicó O2 Tower y en qué etapa está el proyecto?
El costo total —entre tierra, honorarios y constructora— es de US$ 22M. Son 200 unidades. Ya estamos en la etapa de comercialización y hemos vendido el 20%.

¿Cuáles son tus máximas para liderar en un sector tan dinámico como el real estate?
Lo fundamental es estar atento a los cambios del mercado. En Uruguay, esos cambios suelen llegar después de suceder en otros lugares, por lo que es importante observar las tendencias en el mundo. Por ejemplo, hemos visto cambios en barrios de Argentina que luego se replican aquí. Aunque el uruguayo suele tardar un poco más en aceptar ciertas tendencias, las termina incorporando.