Día a día, los sistemas constructivos racionales o en seco cobran más protagonismo en el sector de bienes raíces debido tanto a su fácil armado como a su rápida ejecución y por ser amigables con el medio ambiente.
El concepto de vivienda cambió en los últimos tiempos. Eso se refleja ya en las estadísticas. El 70% de los emprendimientos inmobiliarios nacionales incorporan elementos sustentables, según un informe de la Cámara Argentina de la Construcción. "En una casa, la mitad de la energía se gasta en climatización. Si se aislaran sus paredes, su techo y su piso se podría ahorrar hasta un 70%. Esta economía se traducirá en una reducción de 35% en las facturas de luz y gas", remarca Federico García Zuñiga, consultor técnico de la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (Andima).
Uno de los ejemplos más utilizados para graficar esa situación es el de la heladera. Su puerta no es hueca, posee un material aislante térmico capaz de impedir que el frío generado en el interno no se pierda y que el calor ambiental ingrese a ella. Sucede lo mismo con los termotanques y el horno de una cocina.
Materiales aislantes como la lana de vidrio, el poliuretano y el polietileno expandido cumplen ese rol en los inmuebles. Ofrecen infinitas posibilidades. Pueden presentarse en placas, se los puede usar en el exterior o en el interior, entre 2 paredes o incluso como parte de la construcción misma.
"Asimismo, es posible emplearlos en obras nuevas o existentes edificadas bajo sistemas tradicionales. Se puede revestir con materiales aislantes una casa de ladrillo en su interior o en su exterior. Pero, no es lo mismo aislar una chorizo, una tipo cajón, una racionalista, o una de los años 70", aclara el consultor de Andima.
Es común combinar esos tres materiales para envolver la parte externa de cualquier propiedad, lo que en la jerga se llama EIFS (Exterior Insulation Finish System o sistema de aislación térmica exterior). El objetivo es mejorar el confort intradomiciliario en cuanto a su temperatura. Incluso en un techo de chapa que no se le colocó una aislación es posible agregar un cielorraso o un sobrecielorraso como aislador.
"Este tipo de intervenciones incide en 1,5% en el costo total de una obra nueva. La edificación de una vivienda puede llevarte 6 u 8 meses, esto se puede hacer en dos días. Además, cuando se aplica en el interior no precisas revocar. De esta manera te ahorrás un paso y le agregas aislamiento al inmueble", subraya García Zuñiga.
Hormigón premoldeado
Otro material que proporciona resistencia, durabilidad y eficiencia es el hormigón premoldeado. Es una alternativa intermedia entre los métodos tradicionales y los prefabricados.
"Ante la necesidad de apurar los tiempos y que se traduzca también en una reducción de costos, sondeamos distintas alternativas. Optamos por una alianza estratégica con una premoldeadora [Astori] cuyos procesos están certificados con normas Iso-Iram. Nos desarrolló placas prearmadas tanto para la estructura como para los tabiques internos", cuenta Matías Pucheta, socio gerente del desarrollo Garderie (grupo Meade- Pucheta de Córdoba).
Esa decisión les permitió disminuir en un tercio la duración de la construcción. Mientras se mejoró entre 2 y 3 veces la prestación térmica. Se logró además una obra "limpia". Al no emplear materiales sucios no se necesita, por ejemplo, revocar ni usar ladrillos, todo es más simple. Aunque para que sea viable desde el punto de vista económico debe consistir en un proyecto de tipo repetitivo de varias unidades.
El hormigón prefabricado o premoldeado es una pieza modelada y curada en una planta industrial. "De por sí es un aislante térmico tres veces superior a cualquier otro material tradicional. De esta forma, las propiedades son calientes en invierno y frescas en verano. No necesitan nada extra", enfatiza Pucheta.
En rigor, el hormigón premoldeado es como un kit. Se compone de placas que se montarán con una grúa en los insertos dejados en las fundiciones. "Es como un rompecabezas. Durante ese proceso nadie está trabajando en la obra", explica el socio de gerente de Garderie.
Con esas placas, que miden 9 metros, cubren 3 pisos. No necesitan encofrado ni apuntalamiento. Una vez colocados están listos para ser pintados.
"La limitante de este procedimiento es el flete para trasladar el premoldeado. Si la distancia es muy larga eso impacta en los costos", apunta Matías Pucheta.
El emprendimiento residencial Garderie será ejecutado de modo total bajo esa modalidad constructiva. Se estima que reducirá hasta 70% los tiempos de obra. "Ese es, sin duda, el ahorro fundamental. Dependiendo del tamaño del desarrollo, se puede finalizar en un tercio del tiempo promedio de cualquier otra construcción", añade el gerente del proyecto.
Según los cálculos de esta compañía, el emprendimiento de 1.400m2 se concluirá en 15 meses. En el mismo predio levantarán 6 torres utilizando en todos los casos hormigón premoldeado.
Steel frame
También, el steel framing o frame se está imponiendo por ser una solución semiindustrializada capaz reducir los tiempos de obra.
En la Argentina, comenzó a utilizarse en la década del 90. Aunque se desarrolló más en los últimos diez años al homologarse como método constructivo.
"Es un sistema más complejo. Es una estructura de acero galvaniza a la que se suman el resto, como las placas de yeso y OSB, aislaciones térmicas y demás. En síntesis, es la combinación de todos las otras soluciones", enfatiza Pablo Bonilla, gerente de Steelplex (grupo EDISUR).
Su nombre viene del inglés. Significa bastidor o entramado de acero pues emplean perfiles en forma de cuadrados. Estos pueden ser prearmados en el suelo o armados en un taller.
Es la evolución del wood frame nacido en el siglo XVIII. En la postguerra se reemplaza la madera por el metal. Es muy común, por un lado, en los países donde el hierro es económico, y por el otro, donde los inviernos son crudos y restan tiempo a la construcción. No obstante ello, ya se extendió a países como Chile, Ecuador, Perú, Bolivia y Colombia.
"Este método es muy preciso. En su fabricación tenemos una tolerancia de más o menos un milímetro por largo de pieza. Eso cambia mucho la precisión final. Nuestra diferencia entre la obra y los planos es de alrededor de 5 milímetros cuando al trabajar con ladrillo es de unos 5cm", comenta Bonilla.
Como emplea aislamiento térmico y acústico, incluso en muy poco espesor, es apto para cualquier clima. Esta cualidad permite que el consumo de energía de la vivienda sean moderados. En zonas cálidas estos inmuebles reducen el consumo de energía entre un 40 y un 60%.
"Todo dependerá del diseño bioclimático y de los sistemas elegidos para calefaccionar y refrigerar. Pero, en términos normales, se puede ahorrar hasta 30% más en energía debido a su mayor capacidad térmica", indica Bonilla.
El steel frame se compone de una estructura de perfiles de acero galvanizado que se complementa con diferentes capas de materiales. Por ello, los tiempos de construcción de estos edificios son menores. "Los reduce a la mitad . Por ejemplo, una vivienda de 500 m2 para un barrio cerrado cordobés llevó 30 días diseñarla, verificar su estructura y fabricarla. Se la despachó en dos días. Se montó en el lugar de la obra todo su esqueleto en dos semanas. Así avanzó en 85% su edificación. En diez meses estará finaliza", subraya el ejecutivo de Steelplex.
Asimismo, los perfiles utilizados son 100% reciclables. Su tasa promedio de reciclaje industrial es del 20% en la Argentina.
"En nuestro mercado, si se compara los costos directos de un inmueble en steel frame y uno de ladrillo, el primero está entre 7 y 10% más cara. Sin embargo, si se utilizan materiales tradicionales y se busca lograr el mismo rendimiento térmico y acústico que con acero el desembolso será mayor. Para igualar la eficacia del steel frame se deben levantar muros dobles", puntualiza Pablo Bonilla.
Desde el punto de vista de los gastos indirectos, el ahorro es mayor. Se puede observar simplemente con la demanda de contenedores. Una obra en acero de 500m2 demandaría 10 containers contra los 50 o 60 de una tradicional.