La creación de un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios (FFH) por parte de la Comisión Nacional de Valores (CNV) impulsaría el desarrollo de un mercado secundario de préstamos inmobiliarios en el cual podrían participar inversores institucionales e internacionales.
La securitización se puede aplicar a todo, desde un bien hasta al boleto de un departamento. Por eso la CNV lanzó esta medida justo cuando renacen los créditos para la vivienda.
Según un informe de Tasa a Tasa, buscador gratuito de hipotecas, el sector de bienes raíces registró el mejor inicio de un período en siete años. Esto respondió al crecimiento de la demanda de préstamos para inmuebles y nuevas regulaciones que tienden a facilitar el acceso a la casa propia. Así, la plaza de CABA alcanzó sus niveles de 2018. Solo en enero pasado, se aprobaron 945 de esos créditos [26% del total]. Esto significó un crecimiento del 1269% respecto a igual mes del 2024.
No obstante ello, 12 de los 24 bancos que otorgan estas hipotecas aumentaron sus tasas en diciembre. Este comportamiento respondió a dos factores. El primero, un incremento abrupto de la demanda. El segundo fue el encarecimiento de su fondeo. Por ello requiere la creación de una plaza secundaria.
"El impacto de la securitización de carteras y la creación de fondos cerrados de hipotecas cuenta con el potencial de transformar el acceso a este tipo crédito. Se permite así a un mayor acceso al capital privado a las entidades para fondearse. Esto es crucial en un escenario donde su capacidad para otorgar estos préstamos se limitada ante la falta de recursos", remarca Gonzalo Estivariz, broker RE/MAX UNO.
Rotación de fondos
Los analistas aseguran que los FFH permiten una mayor rotación de los fondos. Al tiempo que generan un mercado de mayor volumen. Un claro ejemplo, es lo sucedido en Uruguay.
"Este instrumento financiero activó el desarrollo de varios proyectos de uso mixto. Transparentado y otorgado confianza al sector como consecuencia de que la contabilidad es obligatoria, así como la inscripción en los registros, la tributación y la rendición de cuentas por parte del fiduciario", comenta Carlos Ruiz Lapuente, asesor en inversiones.
Para otorgar este tipo de créditos, los bancos requieren un fondeo importante. Dado este motivo recurren a la plaza secundaria al vender a inversores las hipotecas ya concedidas. "Estos se convierten en títulos de deuda o certificados de participación. Por esta operación, las entidades se financian en el acto", explica Gustavo Vence, Jefe de Autorización de Emisión de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (BCBA).
A través de la securitización se obtiene siempre liquidez inmediata pues no se espera hasta el vencimiento para recuperar el dinero. "En este caso, se recupera capital de trabajo para otorgar nuevas rondas de préstamos. De este modo se puede multiplicar la cantidad de créditos", añade Vence.
De acuerdo a los analistas, los bancos que conformen una cartera más o menos sustanciosa de estos préstamos la ceden, tarde o temprano, para seguir alimentando este círculo. Aunque por el momento, ninguno quiere hablar sobre el tema.
Un dato que no es menor: el 90% de los fideicomisos financieros en plaza son portafolios de créditos personales para compra de línea blanca.
Por otra parte, a la hora de invertir en estas herramientas es fundamental analizar la relación entre la tasación de la propiedad y el monto financiado. "Este punto se debe considerar a fondo. Ver quién evaluó a los deudores y a las viviendas. Preguntarse también si estamos o no en una burbuja inmobiliaria. Observar el loan-to-value [LTV] que es el índice préstamo-valor. La casa se cotiza US$ 100.000, te otorgan US$ 60.000; es decir, por los 60.000 contamos como garantía una propiedad de 100.000. Eso sería una buena relación. Con esta premisa cualquier podría invertir en ese deuda", ejemplifica el representante de la BCBA.
Uruguay
En Uruguay, estos fideicomisos cotizan desde hace un tiempo. "Son utilizados para el desarrollo de emprendimientos públicos y privados", indica Ruiz Lapunte.
En el ámbito jurídico uruguayo, la figura de la securitización fue introducida, en 1987, por la ley 15.903. La finalidad era brindar seguridades al inversionista y, además, evitar prendas e hipotecas que implican un juicio posterior.
"Comenzaron siendo un tanto resistidos, por la desconfianza y fortaleza legal que ostentaba frente a una garantía real. En la década del 90, se la empezó a utilizar con fines inmobiliarios. Ahora, ya ganaron popularidad", agrega Ruiz Lapuente.
Hoy por hoy, las desarrolladoras orientales los emplean para proyectos de viviendas, edificios comerciales, en loteos y urbanización de terrenos, programas especiales como las obras de infraestructura del aeropuerto de Carrasco o refracciones de envergadura.
En esencia, la securitización busca seducir inversores, sobre todo a los institucionales, para fortalecer un mercado secundario. Pero no es su único fin. En el caso local, ayudaría a fortalecer la oferta del sector.
"En cierta manera contribuye a equilibrar la oferta y demanda, un aspecto clave dado que los tomadores hipotecarios habrían superado a la disponibilidad bancaria", afirma Estivariz quien es también co-founder Lendar Argentina.
Las tasas de los créditos argentinos son, dicen, muy atractivas al ser de las más altas de la región. Este hecho, sumada al baja índice de mora propio de los préstamos para la vivienda, podría ser un imán para inversores externos deseosos de asegurarse retornos elevados. Esto colaboraría a disminuir los costos de estos préstamos, según los expertos.