Arrancó octubre y se dio inicio al último trimestre del año. La macroeconomía sigue siendo un viento en contra y el futuro del dólar -en un contexto incierto- será responsable en gran medida del rumbo que tome el sector antes de las fiestas de diciembre. Sin embargo, algunos referentes de la industria son optimistas de cara al cierre de 2022.
Referentes del real estate coinciden en que la estabilidad del tipo de cambio, el acceso a créditos hipotecarios y la pronta resolución de la Ley de Alquileres son la llave para que el mercado se equilibre. En este escenario, proyectan un mayor movimiento motorizado por una demanda contenida y un arribo al piso del valor del m2.
El Colegio de Escribanos porteño anunció que en agosto se concretaron 3.117 compraventas, las cuales representaron un incremento del 23% respecto del mismo mes del año anterior. Según datos de Mudafy, Caballito y Palermo registraron el mayor nivel de demanda y Microcentro fue el barrio más golpeado. Afirman que esto se debe a la paulatina pérdida de atractivo de la zona, registrada desde la pandemia y afianzada por la consolidación del home office.
Desde la proptech afirman que las unidades de 3 ambientes fueron las estrellas del trimestre pasado. Debido al teletrabajo y la búsqueda de mayor espacio, las personas aprovecharon la baja de precios para dar el salto de un monoambiente o 2 ambientes a una unidad de tres. Contrariamente, las unidades de mayor superficie (4 ambientes o más) fueron las más afectadas por la poca demanda y el hecho de que, en CABA, quienes buscan mayor superficie, priorizan el Gran Buenos Aires.
Si bien en todos los barrios de CABA se registró una baja en el precio durante los últimos meses, continúa la tendencia hacia el sinceramiento, donde el precio de publicación es cada vez más similar al precio de cierre, beneficiando a barrios que históricamente concentraron la demanda, como Caballito y Recoleta.
“La suba en la cantidad de transacciones es una muy buena señal de estabilización del mercado. La variable de escrituras tiene, además, una demora respecto a lo que estamos viendo en la calle, en cuanto a reservas aceptadas, las compras concretadas y las escrituras. Los próximos 60 días serán claves para determinar si se sostiene este nivel de escrituras”, sostuvo Lucas Díaz, COO y cofundador de Mudafy.
Las localidades más buscadas
Aún sin ser uno de los barrios que históricamente concentró la demanda, Villa Urquiza registró mucho movimiento en el portal de Mudafy. Según María Franco, Country Manager de la proptech, esto se debe a que “tiene un metro cuadrado competitivo y es un barrio tradicional que en los últimos años desarrolló su oferta gastronómica y cultural, atrayendo a jóvenes y convirtiéndose en una alternativa a Palermo o Recoleta”
No obstante, los expertos coinciden en los desafíos a los cuales se enfrentaron el último trimestre, cuya resolución será la llave para un inminente boom inmobiliario. Desde el punto de vista de Sergio Perilman, de Grondona y Asociados, “los principales obstáculos fueron los mismos de los últimos años en Argentina: la fuerte inflación y la ausencia de crédito. Otro fue la Ley de Alquileres vigente, la cual generó muy poca oferta en momento creciente de la demanda”.
Por su parte, Emiliano López, cofundador de López Balaguer Bienes Raíces, se lo atribuyó a “la especulación con el dólar en lo que se refiere al tipo de cambio, lo cual, a su vez, generó incertidumbre económica en la toma de decisiones de potenciales compradores”.
Y, en este sentido, Gustavo Ortolá, desarrollador inmobiliario, consultor y conferencista, comentó que la volatilidad del dólar es inversamente proporcional a la actividad. Así, “cuando se registran cambios fuertes en el valor del dólar, la gente se toma un respiro; una parálisis del análisis. Ahí empiezan de nuevo las consultas y la actividad”.
Consultado por el potencial boom de fin de año, López aseguró que “si se logra estabilizar el tipo de cambio sin saltos bruscos y a nivel político no se realiza ningún movimiento que genere incertidumbre, podremos lograr que haya un repunte en el nivel de operaciones”. Además, agregó que “los compradores entienden que no va a ver una baja más significativa en las propiedades de lo que se dio hasta ahora y en muchos lugares de la Ciudad de Buenos Aires y Zona Norte hay buenas oportunidades”.
Si bien la dinámica de julio en torno al dólar marcó un mes con baja actividad, la realidad del sector refleja una situación diferente. Así lo sintetizó Ortolá, quien concluyó que “hasta fin de año se va a mantener una dinámica un poco más sostenida”.