LLega el final del 2022 y algunos números dejan sensación agridulce de cara al 2023. Días atrás, en Forbes Argentina se habló de una “sangría inmobiliaria”, luego que un informe de Zonaprop diera a conocer que el valor de las propiedades en CABA cayó un 21% desde 2018. Pero eso no es todo, y lo datos son un reflejo del cierre de año que atraviesa el sector de real estate en la Argentina.
Los últimos datos del Colegio de Escribanos bonaerense dieron cuenta de un octubre con un total de 8.057 compraventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires, cifra que representa una caída del 9,22% respecto del mes anterior. “Al igual que durante los meses anteriores, se ven altibajos en los números de las operaciones que reflejan la inestabilidad del mercado", dijo Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
En Ciudad de Buenos Aires, la compraventa de inmuebles totalizó 2.974 operaciones en octubre, con un incremento del 15,5% respecto al mismo mes del año pasado, según un informe del Colegio de Escribanos porteño.
"El último trimestre del año es, estadísticamente, cuando más operaciones se realizan y, luego de uno que dio las primeras señales de recuperación, los expertos coinciden en que los próximos 60 días serán claves para determinar si ese nivel se sostendrá y se podrá hablar de un repunte inmobiliario", recitaba un informe del portal inmobiliario Mudafy en octubre.
Balance de fin de año
Matías Towers, Director Comercial de Mudafy, explica el 2022 evidencia una recuperación versus el 2021 en cuanto a operaciones concretadas. “Esperamos que en 2023 esta se afiance todavía más. Si bien se vio una leve baja en la oferta durante los últimos meses del año, sigue estando en niveles muy altos y hay varias opciones a la hora de iniciar una búsqueda”.
La demanda sigue mostrando predilección por los departamentos y PHs de 2 y 3 ambientes en Palermo, Caballito, Belgrano, Recoleta y Almagro. Si bien hay mucha oferta, agrega el especialista, las propiedades que están publicadas en los valores actuales de mercado suelen recibir consultas y generar movimiento en el corto plazo. “Hay oportunidades que permiten comprar a un bajo precio y, con una pequeña inversión, aumentar considerablemente el valor de la propiedad”, agrega Towers. Estas duran poco a la venta, ya que los compradores están atentos a estos ingresos.
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Por su parte, Gonzalo Iribarren, Director de Iribarren Propiedades, manifiesta que el 2022 fue un año en que hubo un gran poder de adaptación. “Se trabajó mucho más en ver qué se podía mejorar puertas para adentro, buscando adaptar los negocios a las oportunidades que se fueron generando”, introduce.
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Flipping House y alquileres temporarios
Para el experto, continúan apareciendo oportunidades muy interesantes para el flipping house (comprar a un valor bajo para remodelar y luego vender a un precio más alto), en excelentes ubicaciones y con muchísimo potencial por el corto tiempo entre la entrada y la salida, que, con un panorama tan volátil como el que podríamos tener el año próximo, es un punto a favor.
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“También los alquileres temporarios -agrega- que, si al momento de querer salir de la inversión el mercado no acompaña, se puede mantener una renta más que interesante alquilándolo de forma temporal, sin tener que comprometerse a 36 meses con un contrato tradicional”. De todas formas, aclaró que el mercado necesita créditos hipotecarios y que se termine de perfeccionar la Ley de Alquileres, para que los inmuebles permitan obtener una renta competitiva frente a otros instrumentos y vuelvan a ser una opción para los inversores que hoy están buscando otros rumbos.
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Paralelamente, para el Lic. Mario Gómez, Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, “estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión, impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades”.
La falta de políticas públicas
Sobre las política públicas sostiene que “hay poco que esperar”, y enfatiza: “Lamentablemente, ignoraron el efecto multiplicador que el mercado inmobiliario tiene sobre la economía en su conjunto. En el mundo se aplican políticas verdaderamente progresistas, que hacen que la gente pueda acceder a su vivienda con crédito que se pueden pagar en un contexto económico estable, donde la demanda se anima a tomar préstamos hipotecarios porque no teme por su trabajo y por la estabilidad de sus ingresos”.
Por ejemplo, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.
Por su parte, para Santiago Nizzi, Socio en Nizzi Propiedades (Mar del Plata), fue un año para valientes: “En materia de alquileres para vivienda, la situación fue de mal en peor. La Ley de Alquileres, que al menos en Mar del Plata no parecía ser prioridad, provocó una falta de oferta alarmante, y en las ventas también vimos un mar revuelto, con mucha confusión e incertidumbre”.
Desde su mirada, se requirió un plus de proyección, convicción y objetivismo para saber aprovechar las grandes oportunidades que se hicieron presentes. “A su vez, por la poca demanda y falta de dólares, también hubo un incremento en la entrega de valores como parte de pago. En 2023, podríamos encontrar mayor coherencia y correlación en los precios”, resalta.
Y cierra: “La Ley de Alquileres debe ser modificada con urgencia. La falta de confianza sumada a la imposición de algunas condiciones tales como el precio, han desmotivado por completo a muchos rentistas. Respecto a la compraventa, créditos hipotecarios, alivios fiscales y mejor acceso para la compra de dólares serían fundamentales para acelerar una recuperación en el mercada”.
Inversión como resguardo de valor
Cristian Frers, Director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina, sugiere que el comportamiento del sector inmobiliario en 2022 estuvo marcado por operaciones muy puntuales en todos sus sectores, teniendo como común denominador a los compradores que buscaron el resguardo de valor, sobre todo aquellos jugadores que tenían excesos de pesos buscando dolarizar los mismos.
“A su vez, las operaciones fueron concretadas donde los valores de cierre estuvieron por debajo de los precios históricos. Para 2023 vemos un mercado que seguirá con demanda de productos de calidad y las oportunidades estarán marcadas por la búsqueda de propiedades en ubicaciones premium, con precios por debajo de valores históricos, independientemente del tipo de propiedad y su estado de desarrollo”, completa.
Además, pidió más responsabilidad al Gobierno: “Como se ha dicho en reiteradas ocasiones, los mercados inmobiliarios de cualquier lugar del mundo encuentran su potencial de desarrollo contando con que el crédito a largo plazo está disponible. El Gobierno debería trabajar para poder generar políticas que faciliten el mismo”.
