Ante cualquier ajuste en el mercado inmobiliario de EE. UU., los inversores argentinos se preocupan, en especial tras el estallido de la burbuja en 2008. Sin embargo, referentes del Real Estate descartan que haya motivos para encender las alarmas.
El temor se disparó luego de que, tras cuatro meses consecutivos a la baja, las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en EE. UU. alcanzaron un mínimo que no se veía desde abril de 2020. Mientras tanto, los precios de las propiedades baten máximos históricos (especialmente en Miami) y la Reserva Federal (FED) elevó las tasas de interés con el objetivo de desacelerar la inflación.
Sin embargo, referentes del sector opinan que no están dadas las condiciones para hablar de una burbuja en el mercado inmobiliario en Florida, estado que tiene una demanda sólida y real de viviendas.
El impacto de la suba de tasas
Los especialistas reconocen que el aumento de la tasa de interés adoptado por la FED tendrá su impacto en el mercado, ya que el Real Estate de EE. UU. tiene un fuerte componente de apalancamiento. Sin embargo, esto afectará principalmente a la población asalariada y no al mercado de lujo de Miami, que sigue otras reglas y tiene otro nivel de demanda.
“Incluso el aumento de las tasas, combinado con la suba en la inflación, no da una mala perspectiva para el que planea comprar su casa y financiarla a 30 años a tasa fija”, matiza Eduardo Pérez Orive, director de Pérez Orive Group.
En marzo de 2020, la tasa de interés ofrecida por los bonos del Tesoro de EE. UU. llegó a su valor más bajo históricamente, un 0,54 %. Según explica Virgilio Raiden, CEO de globUp, gracias a eso las tasas de las hipotecas llegaron a sus mínimos históricos en diciembre de ese año, siendo en promedio de 2,68 %.
“Esto impulsó el crédito hipotecario y fue uno de los factores clave que hicieron subir el precio de las casas a valores récords —agrega Raiden—. Hoy, con la tasa más alta, quizás una tasa más normal en términos históricos, el mercado está teniendo su ajuste y se está enfriando un poco, ya que estaba muy caliente”.
Raiden cree que los inmuebles se están comportando con bastante solidez en el marco de una economía donde se han desplomado muchas criptomonedas y los principales índices bursátiles como Dow Jones, S&P 500 y NASDAQ han bajado, desde enero hasta hoy, 16,87 %, 22,05 % y 31,86 %, respectivamente.
Qué está pasando en Miami
“El aumento explosivo de los valores en Miami es algo que ya hemos visto antes y siempre genera interrogantes; pero la gran diferencia es que esta vez no subieron por la especulación o el refugio de capitales latinoamericanos”, explica Maximilien Dupuis, Director Internacional de Soldati Fortune, en sintonía con lo que opina la mayoría del sector.
“En abril, los precios de las casas estuvieron un 21 % más altos que el año pasado, siendo el decimotercer mes consecutivo en romper récords en la apreciación anual”, detalla Raiden y agrega: “En resumen, se espera un ajuste y una desaceleración en el precio de las casas, pero esto no implica una burbuja ni menos un estallido, solo un ajuste”.
La razón principal por la que no es una burbuja, explican los expertos, es que los precios subieron justificados por una demanda real disparada por una fuerte migración interna (producto de la pandemia) que el estado de Florida y la ciudad de Miami, en particular, supieron capitalizar.
“El trabajo remoto, los impuestos bajos, las restricciones relajadas de Covid y el estilo de vida saludable han jugado un papel importante en el auge de Miami; especialmente en el mercado de lujo, que tiene un público exigente que además demanda servicios que estén a la altura. En pocas palabras, es un fenómeno que vino para quedarse y consolidar al mercado de Miami como uno de los más importantes del mundo”, sostiene Dupuis.
Pérez Orive comparte ese diagnóstico: “Se habla mucho de una burbuja y estamos muy lejos de eso. En algunas zonas de Florida los precios se ajustarán a la baja y en otras se ajustarán al alza debido a los cambios demográficos”.