La pandemia de 2020 significó un gran desplazamiento de la población interna de Estados Unidos, especialmente desde Nueva York hacia Florida, en búsqueda de una mejor calidad de vida. Pero también impulsó un flujo de movimientos de fondos latinoamericanos motivados por incentivos fiscales y respaldo económico.
JD Summa, fundador y director ejecutivo de Kings Capital Construction Group, Inc., establecido en 2009, seleccionado para la lista de Inc. 5000 Magazine como las empresas de más rápido crecimiento de EE.UU e incluido como uno de los líderes empresariales de Nueva York de la revista Forbes en 2014, recuerda una época en que las tasas de capitalización eran del 1 o 2% en Nueva York. “Y Ahora, debido a las regulaciones de alquiler más estrictas, no es un estado amigable para los propietarios. Florida es muy diferente en ese sentido y más atractiva para el comprador por muchas razones. El desarrollo se ha disparado en Florida y Miami específicamente; los productos que se entregan son magníficos. Sumado a esto, la vida nocturna, las playas, el clima y la proximidad a América del Sur. Es el momento de Miami para brillar”.
El empresario estadounidense plantea una gran escasez de viviendas y aclara que el Gobernador en Nueva York está tratando de implementar un enfoque muy agresivo para construir 800.000 unidades en los próximos 10 años. “La vivienda asequible también es un tema importante en las áreas metropolitanas, ya que los costos de la vivienda han aumentado drásticamente durante el ciclo”.
Si bien se habla mucho de una recesión y una posterior crisis de vivienda con una avalancha de ejecuciones hipotecarias, para JD Summa como en 2008 no va a suceder. “Treinta tasas hipotecarias estuvieron en su punto más bajo durante muchos años. Los propietarios de viviendas están encerrados con hipotecas de 2 y 3 %. Veremos un cambio en el mundo comercial donde los plazos de los préstamos son predominantemente de 5, 7 o 10 años. Veo esto como una oportunidad para crecer, ya que nos especializamos en activos en dificultades y préstamos privados”.
Aunque el panorama en Florida, y más específicamente en Miami, dista del que se plantea en la Gran Manzana, los inversores analizan la mejor manera de invertir teniendo en cuenta un paradigma diferente en términos de tasas de interés y la disminución de préstamos bancarios, y es así como deciden abrirse a una “financiación creativa”, o a capitales privados.
El real estate de Miami es el octavo más grande de los Estados Unidos de América y el segundo más grande de América del Sur. Sin embargo, con la suba de la tasa de interés y el cambio de la macroeconomía en los Estados Unidos, bienes raíces pasó de ser un mercado de venta para ser un mercado de renta. Y como consecuencia, la empresa argentina Metrocúbico, con más de 10 años de experiencia en real estate, liderada por Oscar Bercovich, socio gerente, y Javier Staneff, gerente internacional, apuesta por un modelo de inversión asequible para el contexto que viven los argentinos: Inversión multifamily.
“El modelo de inversión multifamily es un modelo de renta en donde los propietarios son una sociedad, ya sea una persona física o una persona jurídica, que invierte en un desarrollo de cuatro unidades o más. Pueden ser casas, departamentos o townhouses. La dinámica es que todas las unidades se alquilan y los propietarios se benefician de esa renta. Al cabo de unos años se vende todo el emprendimiento”, aclara Staneff.
Las incertidumbres de si conviene o no invertir con otros “socios” en lugar de tener el apartamento propio aún se disparan entre los argentinos más conservadores. Para Oscar Bercovich, que opera especialmente en el barrio Wynwood de Miami, una de las principales ventajas en el modelo multifamily son los beneficios impositivos que las unidades individuales no lo tienen, porque permite un nivel de apalancamiento con el sistema de créditos americanos, que es la base del modelo de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos. Como consecuencia, se permiten desarrollos más grandes de los que se hace eventualmente con capital propio. “En Miami, por ejemplo, es el único caso en donde Apple y Microsoft comparten un mismo edificio. Toda una escena para graficar cómo por la dificultad de encontrar oficinas, estas dos compañías eventualmente comparten un espacio físico”.
La empresa con base en Tucumán, Metrocúbico, ya está trabajando con cuatro edificios en Wynwood North, un barrio ubicado a 15 minutos de South Beach y Brickell, que en la última década se transformó en la meca gastronómica, tecnológica y artística.
Asociados a la empresa americana Force Holdings, con más de 25 años de experiencia y más de 400.000 metros cuadrados construidos en Miami, significativa de mercado, pueden actuar de forma sinérgica y reducir las inquietudes que para muchos argentinos suelen aparecer al invertir en el extranjero.
Apostar por el boom gastronómico de la mano del auge de real estate
De la misma forma en que Miami se ha convertido en el nuevo hub para inversiones en real estate y tecnologías (se estima será el nuevo Silicon Valley), se agrega un sector más a la lista, y es el de hospitality: Restaurantes, bares, espacios recreativos.
El empresario argentino Ezequiel Pereira, socio fundador de President Bar, uno de los speakeasy más exclusivos de Argentina, elegido “The World´s 50 best bars” en 2021, planea abrir junto a sus socios un nuevo bar en la zona de Wynwood. “Queremos sumarnos al crecimiento que se está produciendo a grandes escalas en Miami e imitar el modelo que logramos en President en Buenos Aires. Hoy los precios están subiendo debido al potencial que tiene esta ciudad, pero se puede arrancar con inversiones que van desde 200 mil dólares en un café, hasta 3 millones en un restaurante”.
En 2021, según un estudio realizado por el equipo de profesionales de hospitalidad, viajes y turismo, reuniones y convenciones de GMCVB (La Oficina de Visitantes y Convenciones del Gran Miami), la ciudad ha experimentado un aumento del 50% de turismo gastronómico, y esto se debe también al gran auge de chefs que se mudaron (como el caso del chef neoyorquino Mario Carbone), y las razones son casi similares a quienes apuestan por el real estate.
“El éxodo es significativo, sobre todo desde Nueva York a Miami post pandemia, y es la oportunidad para argentinos que quieran tener una mira en el exterior como apuesta comercial y de negocios”.