El actual contexto macroeconómico apuntala al sector de bienes raíces, este factor sumado a que activos financieros como los bonos y las acciones ya registraron, en el último año, subas superiores al 100% permite prever que 2025 podría ser el año de las propiedades cuyas cotizaciones solo acusaron, desde la asunción de Javier Milei hasta el momento, aumentos en torno al 10%.
"En la Argentina, las valuaciones de los inmuebles están extremadamente bajas. Si se toma la inflación en pesos y la devaluación se obtiene para 2024 un índice inflacionario de alrededor del 70%. Por lo cual, los inmuebles están llamados a crecer como mínimo en ese mismo porcentaje", advierte Salvador Di Stefano, titular de la consultoría en Economía y Negocios del mismo nombre.
Según los analistas, el país acusa un cambio de clima. Esta visión se funda en una macroeconomía más ordenada, el costo de vida en baja, seguridad jurídica, derogación de la ley de alquileres, entre otros puntos.
"Sin duda, este mercado está muy expectante respecto al próximo año. Existe la fuerte creencia de que habrá un alza de los precios inmobiliarios. Asimismo, se observa un reacomodamiento de sus costos. Entonces, estaría faltando solamente el repunte de sus cotizaciones", considera Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos.
En los últimos tiempos, esas valuaciones recuperaron algo de terreno. Se vislumbra, sin embargo, que les queda todavía mucho por recorrer. "Los instrumentos financieros ya subieron. Vienen descontándola desde que (Javier) Milei ganó hasta ahora. De aquí en adelante, los activos de la economía real como los inmuebles deberán comenzar a multiplicarse. Siempre, lo financiero sube primero durante un proceso de reforma. Después le sigue el resto", recalca Di Stefano.
En mayor o menor medida, el sector rebotó. Esto se reflejó, por ejemplo, en el aumento de las compras- ventas. Muchos de los potenciales compradores ven muy bajo tanto al dólar como al metro cuadrado (m2). Por eso, se augura que en el período por venir recuperaría su dinamismo.
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Los factores
"Aunque todo dependerá de la evolución de la macroeconomía, me atrevo a arriesgar que el próximo año podría ser uno de los mejores de la historia de la actividad. Sería producto del surgimiento del crédito hipotecario, una caída de la inflación, el blanqueo de capitales y la desregulación de los alquileres. Todo esto impulsaría a la demanda, sumado a que las propiedades están en valores mínimo", subraya Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).
En gran medida, ese contexto ya se refleja en las cifras. El Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires informó que, en agosto pasado, treparon 28,1% el número de escrituras respecto a igual mes del 2023, y 7,1% en relación a julio de este período.
"El gobierno estima para 2025 una inflación del 18%. Creo, no obstante, que estará en torno del 25% o 30%; es decir, un escalón más arriba que el presupuesto. Un punto a considerar es que en la medida que los indicadores de precios caen, la gente estaría más motivada a tomar hipotecas. Esto ya sucedió durante la convertibilidad. En la medida que descendió la inflación, se incrementaron las cotizaciones inmobiliarias y aumentó la demanda", recuerda el titular de la consultora Salvador Di Stefano.
Por su parte, el DNU que desreguló el precio de los alquileres trajo estabilidad al mercado. Casi de inmediato los contratos temporarios perdieron atractivo. Esa misma oferta se redirigió casi de inmediato al usuario final.
"Los valores de esas rentas rondan los precios previos a la ley de alquileres. Su rentabilidad ya oscila los rangos históricos (entre 4% y 5%) tras haber caído al 2,5% durante la vigencia de esa legislación", subraya el ejecutivo de Alton Desarrollos.
En tanto, hace cuatro meses que 21 bancos volvieron a otorgar créditos hipotecarios UVA después de seis años. Y actualmente, se registran los niveles más altos desde 2018. No obstante ello, representan apenas 0,5% del PBI. En tanto, el promedio regional es de 10%. Cabe destacar que en Colombia representan el 6,5% y el 25% en Brasil.
Las hipotecas
De acuerdo al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se efectuaron en agosto solo 416 escrituras con hipotecas. Estas operaciones representaron 7,8% del total mensual y subieron 133,7% respecto a igual mes del 2023. También ascendieron 31,6% en el acumulado del año al sumar 1.265 casos.
"En un buen contexto, el número de tomadores de esos préstamos se podrían multiplicar por diez. Y recién entonces se equipararía con el resto de la región. Existe una demanda potencial inactiva. Si ella se volcaría al mercado permitirá no solo a más personas acceder a la vivienda sino que además la suba de los precios. Por eso se le debe prestar mucha atención a estos créditos", marca el presidente de la CIA.
Los repuntes observados en agosto ilusionan a los agentes de bienes raíces. Aunque están muy por debajo de los niveles de 2017 y 2018 cuando superaban los $ 500 mil millones.
"Tramitar esos créditos no es sencillo. Existen muchas idas y vueltas con el banco. A pesar de eso, a dos meses de su reinicio, aumentaron 300% con una base chica. Previendo esto, muchos desarrolladores invertimos muy fuerte en la compra de terrenos. Hasta 2023, nuestro promedio de proyectos activos rondaban entre uno 2 y 3; ahora contamos con 8 y, en los próximos meses, comenzaremos 4", enfatiza Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon.
Si bien las grandes esperanzas del éxito del 2025 está apuntalado por varios factores, los préstamos para la vivienda serían su principal motor. "En la medida que estas líneas crediticias se aceleren, veremos que se destinarán más que nada a productos usados. Pero el producido de esas transacciones terminará dinamizando todo el mercado", resalta Flachsland.
Un informe de Reporte Inmobiliario enfatiza que son similares los montos mensuales entre alquilar y el de pagar un préstamo UVA. La diferencia radica en el anticipo que suele ser de 25% para los últimos. Sin olvidar que el ingreso mensual para adquirir una propiedad es mayor al necesario para rentar. "Este es un segmento incipiente. Sin embargo, es muy posible que esta demanda se vuelque a unidades menores a los 100.000 dólares", acota Martín Piantoni.
El banqueo
El blanqueo de capitales era otra de las noticias esperadas con inquietud. Este permite destinar esos fondos a inmuebles cuya edificación fue iniciada el 8 de julio de 2024 o que a esa fecha su grado de avance sea superior al 50%.
"Recibimos innumerables consultas diarias relacionadas con esa operatoria que prometen elevar el número de ventas ahora y también expandirlas en los próximos seis meses", comenta el gerente de Estudio Kohon.
Para los expertos, una cantidad considerable de inversores, quienes representan el 50% de la demanda total, ya se inclinan por transacciones en pozo. De esa manera obtienen ganancias por apreciación. Por eso, es común que al comienzo de una obra se vendan los monoambientes o estudios, y los departamentos de dos ambientes.
"A fines del gobierno de Alberto Fernández, el m2 rondaba entre los mil y 1.100 dólares. En la actualidad, oscila los 1.500 dólares por lo cual es probable que, en un período no muy lejano, aumente a niveles de 2.500- 3.000 dólares en los grandes centros urbanos", vaticina Salvador Di Stefano.
A pesar de esos repuntes, las cotizaciones del sector siguen por debajo de hace siete años atrás. "Cualquier departamento vale hoy 50% de lo que costaba en 2017. Este es un condimento importante. La gente ve en eso una oportunidad", puntualiza Iván Ginevra.
Un claro ejemplo de esa situación es que el metro cuadrado a estrenar costaba, en 2018, entre 4.100 dólares en Recoleta; a mediados de 2024, se ubica en los 3.300 dólares. Un cuadro similar se observa en Belgrano (de 3.800 a 3.000 dólares), Caballito (de 3000 a 2.600 dólares) y entre muchos de los barrios más solicitados.
Así, se pasó ahora a 2.200 dólares el precio promedio del m2 en CABA, cuando estaba en 2.800 dólares en 2017.
"En el día a día, vemos que el precio del metro cuadrado descendió entre 35% y 40%, en los últimos dos años. Su costo está, en la actualidad, igual que el valor de venta. Estos últimos aumentaron aproximadamente entre 25% y 30%. Asimismo, este año respecto al 2023 aumentaron 100%. Debido a esto prevemos que aumente entre 15% y 25% el m2 para 2025", señala Piantoni.
Los terrenos
Al mismo tiempo, un relevamiento de la firma Adrián Mercado indica que los precios de la tierra llegaron a un piso. Su incidencia promedio por metro cuadrado pasó de 453 dólares en 2023 a 450 dólares en 2024. Bajó apenas 0,6%. Por el momento se ubica en los valores de 2012 (444 dólares).
La estabilización de las cotizaciones se explica por dos motivos. El primero, las expectativas alcistas del precio del m2 terminado para el mediano plazo. Esto respondería al alza del costo de la edificación en dólares. El otro sería el impulso propio de la vuelta de los créditos hipotecarios anunciada en mayo. En este contexto se augura una mejor de al menos 50% en la cotización de los terrenos. Al tiempo, se conjetura con que se dupliquen para el próximo período.
"En líneas generales, este sería una etapa de transición donde la rentabilidad de los desarrollos será muy comprimida. Por ahí se detecta un alza de 10% 0 15%. Pero los costos en dólares aumentaron 50%. Igual, es un año difícil a pesar de que las perspectivas mejoren", anuncia Ginevra.
De algún modo, ya estarían dadas las condiciones para que el 2025 sea un buen año. "Últimamente, se detectó que los activos financieros se duplicaron o triplicaron. En cambio, los bienes raíces aumentaron 10% o 15%. Me parece que los inmuebles deberían ser los próximos en picar en punta. Están ya dadas muchas condiciones. Además, entrar en el sector es una inversión sencilla. No requiere demasiado asesoramiento o sofisticación", finaliza Flachsland.