La volatilidad de algunos instrumentos financieros o el baja rendimiento de algunos papeles de poca fluctuación revivieron la avidez por la inversión en los inmuebles al considerarlos un resguardo de valor tanto frente a la inflación como ante el recambio de gobierno.
Ese comportamiento se observó, sobre todo, en las propiedades nuevas cuya demanda aumentó 281% en el primer semestre de este año respecto a igual período de 2022. Esta tendencia no solo se registró en CABA. También, se la detectó en las grandes ciudades del resto del país. Por ejemplo, las escrituras crecieron, en Santa Fe, 16% en los seis primeros meses de 2023 en comparación al mismo plazo del año pasado, según el colegio de Escribanos de esa provincia y el COCIR.
“En el caso del corredor norte del Gran Buenos Aires, ayudó además la posibilidad del trabajo híbrido, que muchas empresas se trasladaron a la zona y al desarrollo del e-commerce para realizar las compras del día a día”, acota Mariano Braun, director Comercial de Micelio Desarrollos.
En 2022, el valor del metro cuadrado continuó en descenso. Aunque su caída se fue desacelerando desde entonces. Perdió un 8,5% acumulado anual. En ese período. En los seis primeros meses de este año ya paró su desplome.
El índice RIPTE (remuneración promedia sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino), que influye en mayor o menor medida en esa cotización, frenó esa baja. Este indicador mostró de febrero a marzo aumentos por encima de la suba de precios.
No obstante ello, no todos los inmuebles encontraron un piso. “El público de casas en Capital es muy acotado no tanto por las circunstancias económicas sino porque hubo un cambio de paradigma. Sin olvidar que por el mismo presupuesto para una de esas unidades en Belgrano, Palermo o Caballito se compra un lote de 600 m2 en un barrio privado que te ofrece otro estilo de vida”, indica Diego Rybka, socio y director Comercial de Grupo Uno en Uno.
Inmuebles antiguos
Los valores siguen acomodándose en el caso de las propiedades en mal estado, desactualizados, con escaso mantenimiento, poco luminosos y sin balcón. Muy posiblemente, este escenario se revertiría si el crédito estuviera disponible y si mejora el contexto macroeconómico.
“Las tasaciones en dólares siguen siendo, más o menos, las mismas para los inmuebles nuevos. El promedio de nuestros dos proyectos (uno con entrega a abril 2024 en Núñez y otro en julio 2024 en Colegiales) ronda los US$ 3.000 el m2. El año pasado estaba 10% más abajo. Hoy en esos precios estamos cerrando operaciones porque la gente considera que no bajarán más. Por eso nos queda en uno 2 unidades de un total de 36 y en el otro once de 56”, señala Rybka.
Las viviendas usadas bien ubicadas y en buenas condiciones reciben ofertas. “Muchos de sus propietarios no adecuaron aún sus valores al momento actual. Mantiene los montos de hace más de un año. Se resisten a modificarlos. Esto dificulta su venta”, reconoce Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers.
En líneas generales, se detectó más movimiento en el sector. “Estamos en un momento particular con la suba del dólar y próximo a las elecciones. Sin embargo, nosotros notamos que la gente está consultando. En el último trimestre, las preguntas se duplicaron”, marca David Martínez, gerente de Korn propiedades.
Por mes, algunas inmobiliarias recibimos entre 1.000 y 1.200 consultas. Ante la escasa financiación, se efectiviza solo 20%. “Es muy raro que cierren de inmediato una venta. Es común que lo hagan 4 o 5 meses después porque miran y analizan todas las posibilidades a su alcance”, añade Martínez.
Un dato interesante es que los jóvenes son gran parte de la corriente inversora. Desde principio de año, se advierte que dos o tres amigos se unen para adquirir en cuotas una propiedad nueva. Su idea es alquilarla en dólares. Podrían así lograr una renta superior al 10% en divisa norteamericana.
“Aumentó bastante la búsqueda de departamentos de uno o dos ambientes bien ubicados. Sus precios estaban un poco por debajo del promedio del mercado. Antes se vendían por US$ 70.000 y ahora se los consigue por US$ 80.000. Por ambos factores, ya casi está agotado su stock”, puntualiza el gerente de Capital Brokers.
Contraoferta limitada
Cabe destacar que no se registran tantas contrapropuestas. En gran medida porque los precios están en su piso histórico. “Cualquier persona que viene a comprar fácilmente visitó cien propiedades antes. Compara su calidad y sus valores. Muchos intentan hacer contraofertas duras de hasta 20%. En esos precios no se cierra, si con un 7% por debajo de la cotización publicada y en casos especiales hasta 10% menos”, especifica Martínez.
Usualmente, el comprador cuenta con el dinero para cerrar la transacción. Pero prefiere desembolsarlo de a poco. En el caso de las compras en pozo controlan su avance para ir pagando.
“Sin duda, para vender hoy se debe ser flexible. Estar atento, escuchar las necesidades del cliente y ver si uno se puede adaptar a ellas. Para lograrlo se precisa una buena planificación de gastos de obra”, marca el socio de Grupo Uno en Uno.
La mayoría de los compradores prefieren unidades a construir en cuotas en pesos o en dólares. Uno de sus atractivos es que pueden brindar una renta de 25% dependiendo de su ubicación y sus comodidades.
Solo en la ciudad de Buenos Aires se calculan 40.000 viviendas en obra para distintos bolsillos. Están esparcidas, sobre todo, entre Villa Devoto, Colegiales, Barracas, Palermo, Caballito y Paseo del Bajo (San Telmo, Monserrat y Puerto Madero). En estos barrios el metro cuadrado podría oscilar los US$ 2.100.
Ante el boom de la construcción, no existen muchas casas disponibles. A la mayoría se las adquiere como lotes para nuevas edificaciones. “Este tipo de compras no se paró ni durante la Pandemia. Así, los desarrolladores acopiaron terrenos en estos últimos tiempos”, comenta el ejecutivo de Korn.
Como es lógico, la inflación y la suba del dólar golpea también los costos de las obras. A junio pasado, aumentaron 120% interanual. Sin embargo, está por debajo de sus valores históricos.
De acuerdo a la Asociación Pymes de la Construcción de la provincia de Buenos Aires (APYMECO) el coste del metro cuadrado fue, a abril, de US$ 802. Está por debajo del promedio de los últimos ocho años. Solo en 2017, llegó a un máximo de US$ 1.700.
Centro comerciales
“En Pilar, se está desarrollando mucho. No son solo barrios cerrados o complejos de departamentos. También, hay emprendimientos comerciales, de edificios de oficinas y centros comerciales de cercanía”, dice Mariano Braun.
Ese panorama responde al alto grado de migración hacia la zona. Solo Pilar aumentó un 30% su población en los últimos diez años. Esta corriente se consolidó, sobre todo, en los últimos 3 o 4 años. Respondió, al menos, a dos factores. El primero, el cambio de dinámica laboral (trabajo híbrido). El segundo fue el avance del ecommerce.
“Todo empezó a juntarse en el área. Se incrementó la demanda y el número de emprendimientos comerciales e industriales. Aunque lo residencial es aún mayoría en Pilar”, añadió el ejecutivo de Micelio.
En ese contexto, emprendimientos lanzados a principios de 2022 cuentan ya con el 90% de sus terrenos vendidos. “Sus principales compradores son familias de 30 a 50 años. Y un terreno lateral superior a 1000 m2 puede oscilar entre los US$ 50.000 y US$ 60.000”, subraya Braun.
La financiación por parte del desarrollador es lo que está moviendo esa plaza. De cada diez de esas transacciones, 9 se efectivizan con un anticipo mínimo (entre el 10 y el 20% del costo total) y el resto es en cuotas.
“En ese punto pesa la flexibilidad del desarrollador. Somos como pequeños bancos que prestamos a 3 o 4 años, según la duración de la obra”, considera Diego Rybka.
Las subas de la divisa norteamericana frenan por un tiempo la actividad. “Los movimientos bruscos del dólar se dan seguidos, pero son menores respecto a la inflación o el costo de la construcción. Generan una parálisis momentánea. Tras el reacomodamiento de tipo de cambio se reactiva. Esto demuestra que la gente está decidida a comprar”, opina Hernán Siwacki.
No cabe dudas que esa cautela se rompe ante las oportunidades. Por ejemplo, en Barrio Norte, se puede conseguir por alrededor de US$ 1.500 inmuebles de 3.000 m2 en plaza Las Heras o sobre Coronel Díaz.
De alguna manera, este buen humor vino, dicen, para quedarse por varios meses. Esto se apuntala en hechos concretos. Uno de ellos es el importante número de proyectos que se lanzaron en este semestre.
“La experiencia muestra que antes de las PASO se suscitaría un 'stand by' momentáneo hasta saber quiénes serán los candidatos. Si lo toman para bien vuelve a repuntar la actividad. En caso contrario, esa pausa es un poco más prolongada”, explica Siwacki.
No se puede asegurar que este optimismo inmobiliario se extenderá tras las elecciones. Si se puede asegurar que, tarde o temprano, los argentinos resguardan sus ahorros en ladrillos porque siempre terminan dándoles tranquilidad.