A pesar del blanqueo, inversores y desarrolladores inmobiliarios del país siguen apostando a mercados regionales con alta predictibilidad y desgravación impositiva, por ello Uruguay y Paraguay continúan siendo los elegidos.
Para las compañías de bienes raíces reglas de juego claras y fijas [gobierne quien gobierne] es un bien muy preciado. Incluso, pueden sacrificar algo de utilidad con tal de operar en escenarios estables. "Decidimos salir a buscar oportunidades en la zona. Realizamos un análisis decantando primero por país, después por ciudad y por último por segmento, cercanía y beneficios fiscales. Por este estudio elegimos Uruguay", comenta Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group.
Hoy por hoy, esa nación es, en la región, una de las que ofrece mayores ventajas a los desarrolladores. En los últimos años, acusó estabilidad monetaria, seguridad jurídica, y políticas públicas de largo plazo. Este contexto es favorable tanto para los uruguayos como para los extranjeros en búsqueda de operaciones fuera de sus fronteras.
"Con el cepo, allá por 2011, esa corriente inversionista se profundizó y lo hizo aún más al período siguiente. Ante los desfasajes económico nacionales, la gente adoptó alternativas de inversión más seguras", remarca Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital.
A partir de 2010, Montevideo acusó un gran crecimiento inmobiliario gracias a que capitales argentinos se refugiaron allí. Al mismo tiempo, el mercado oriental registraba una demanda impulsada por el aumento del salario real y del empleo. Así, la compraventa de propiedades superó las 50.200 transacciones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), registrando un récord histórico.
En gran medida, la ley de Vivienda Promovida (2011) incitó ese boom. A lo largo del tiempo, los distintos gobiernos fueron modificándola de acuerdo a las peticiones del sector. De esta manera la hicieron más atractiva. Sus efectos se concentraron sobre todo en Montevideo, Canelones y Maldonado. Por medio de esta promoción inmobiliaria atrajo alrededor de 3.500 millones de dólares.
Impuestos
Sin duda, el mayor atractivo de esa normativa son los beneficios fijados por la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP). Otorgó a los grandes emprendimientos el no pago del IVA, exención por 10 años del tributo a las ganancias y a la importación de algunos materiales para la construcción.
"La ley de Vivienda Promovida exime de esos impuestos a los desarrollos en determinadas zonas. Esto atrajo capitales. Cuando estos gravámenes son bajos, las condiciones económicas están estables, existe seguridad jurídica, no se registra inflación. Más bien, se conforma una 'salsa ideal' para cualquier inversor. De hecho, esa norma da por tierra con el preconcepto que si eliminás o bajás la carga fiscal la economía sufre", subraya el ejecutivo de Vitrium Capital que cuenta con proyectos también en Estados Unidos, Argentina y Paraguay.
Según los analistas, esa circunstancia dinamizó la plaza y otorgó cierta estabilidad a los precios. Permitió la ejecución de 1.500 proyectos de vivienda que implicó un desembolso de 7.000 millones de dólares. Gran parte de este monto eran fondos de extranjeros. Por ejemplo, una sola desarrolladora construyó 25 edificios en Montevideo donde los fondos argentinos representaban entre el 20% y 30%. El resto se componía sobre todo de capitales uruguayos, chilenos y brasileños.
Cabe destacar que el programa Vivienda Promovida solo se puede aplicar en el caso de Montevideo en áreas estipuladas por la administración central. Por lo general se da en barrios donde se promueve su reurbanización.
"La rentabilidad de los emprendimientos en el Uruguay no es muy superior a la de la Argentina. A lo mejor, toda la cadena del sector debe bajar sus pretensiones. Una renta menor y más estabilidad es lo que te ofrece el país vecino", puntualiza Ginevra.
En ese sentido, la diferencia entre el precio en pozo de una unidad y el producto terminado ronda entre 10 y 15%. Mientras la utilidad posterior es del 4 al 4,5% neto sobre el valor de mercado. En todos los casos son cifras libres de impuestos.
Punta del Este
En los centros turísticos orientales conviven ya los arrendamientos para las vacaciones de verano, los permanentes y los de invierno. "En algunos casos se consolidan debido a la afluencia de inmigrantes que se establecen en Uruguay", señala Carlos Ruiz Lapuente, asesor en inversiones.
Este es el caso de Punta del Este. No solo argentinos, paraguayos y brasileños se radicaron en sus costas. A ellos se les sumaron muchos europeos y estadounidenses, incluso montevideanos. "Notamos que a esta plaza le faltaban edificios lujosos, pero de menores dimensiones. Por lo cual agregamos a nuestro proyecto un diferencial como es una marca hotelera (Accor para su línea SLS)", revela el presidente de GNV Group.
El alquiler anual es un fenómeno nuevo en esa localidad. Está motorizado tanto por jóvenes y jubilados. "En el caso de los arrendamientos anuales podríamos establecer un rango de tasas que pueden representar entre el 4 y el 6 % de la inversión. En las zonas más céntricas (la Península y las distintas paradas de la Brava o de la Mansa), el precio anual puede oscilar entre los 9.000 y 16.000 dólares para un dos ambientes", especifica Ruiz Lapuente.
Para los departamentos premium en áreas privilegiadas puede ascender a 50.000 dólares anuales. En cambio, las rentas de invierno [de abril a noviembre] de una unidad de uno o dos ambientes ronda entre 500 y 1.200 dólares por mes. "A esos valores se le debe descontar gastos o expensas además de las tasas municipales. Por lo cual el coste neto oscilaría el 3%", agrega el asesor uruguayo.
Paraguay
Por su parte, el mercado inmobiliario paraguayo es otro punto de atracción. Esto se detecta principalmente en Asunción. También, Paraguay ofrece una moneda estable, políticas de inversión dirigida a captar capitales extranjeros, una baja carga impositiva y coherencia en sus políticas públicas a través de las diferentes administraciones. Precisamente estas condiciones lo impulsaron en los últimos diez años.
"La política fiscal guaraní es muy simple. Hasta se la puede explicar en dos minutos. Se aplica a todos los productos 10% de IVA, no existe ingresos brutos, y el impuesto a las ganancias es de 10% al cual se le pude deducir muchas cosas si uno vive en Asunción como el alquiler, el colegio de los hijos, la obra social, entre otras", advierte Santiago Cogorno, gerente Comercial de Altius.
Alrededor del 2008, Asunción se erigió como la nueva tierra prometida para los desarrolladores. Sus propiedades se ubicaban 50% por debajo de las cotizaciones en otras capitales regionales.
"Coincidió con la construcción de los emprendimientos más grandes de esa ciudad que generaron este clima positivo para la industria. La aceleración de la actividad se dio a partir del 2015- 2018. Se construyeron entonces los desarrollos insignias como el World Trade Center de Asunción, en la mayoría de los casos con capitales argentinos", recuerda Cogorno.
De acuerdo a los expertos, este país ofrecería más "espacio" de crecimiento que Uruguay. Más dado que su índice de precios interanual es de 2% promedio. "Una baja inflación es importante para los proyectos inmobiliarios porque planificas hoy con vistas a tres o cuatro años. Desde el día cero tengo que estimar cuánto voy a gastar en el equipamiento del gimnasio que voy a comprar dentro de cuatro períodos", añade el ejecutivo de Altius.
Al igual que en la nación oriental, la rentabilidad de los emprendimientos guaraníes no es tan elevada. Rondan entre el 7 y 10% en dólares. Los alquileres residencias permiten obtener entre 7 y 9% anual.
En gran medida, esos bajos rendimientos se apoyan en un menor costo de la mano de obra [650 dólares]. Incluso, pueden ser 30% más bajos que los del Uruguay.
Tierra
Son también menores sus precios de venta. Pueden ser 40% más bajos los de Asunción contra los de Montevideo. La incidencia de la tierra en el valor del metro cuadrado es del 20% en el área del eje corporativo asunceno.
"Existe una de las grandes diferencias entre los compradores de vivienda del Paraguay, y de Argentina o del Uruguay. Los paraguayos prefieren comprar cuando el edificio está terminado. En nuestro caso nos financiamos mucho con las preventas", manifiesta Ginevra.
El país guaraní presenta hoy grandes ventajas desde el punto de vista poblacional. El 70% de su población es menor a 40 años. El segmento medio de esa sociedad creció de manera importante en los últimos tiempos. "Notamos que gran parte de esa clase media no posee trayectoria financiera. Esto conlleva que muchos no puedan calificar para un crédito hipotecario de largo plazo. Nos aliamos con un banco local para ofrecer préstamos a tasa 7 y 8% en dólares a 20 años. Pero de 20 familias que se presentaron calificaron solo 2", observa Cogorno.
En líneas generales, los créditos para vivienda cuentan con una tasa del 6% en guaraníes y se financian a 30 años. En tanto, a los desarrolladores se les aplica una tasa del 8 al 9% en dólares.
"En Paraguay, los préstamos hipotecarios financian el 90% del costo del inmueble bajo determinadas condiciones. Mientras en Uruguay se fondea el 80%", recuerda Gagliardo.
El blanqueo de capitales era, en Argentina, algo esperadas con inquietud por el mercado inmobiliario. Sin embargo dicen que no estaría acortando el flujo de inversionistas locales hacia los países vecinos.
"Sin duda, los inversores argentinos se mantienen un poco en cada lado. Eso no quiere decir que sea dinero no declarado. Es más bien una manera de diversificar sus carteras", afirma Gagliardo.
Al parecer, más países de la región se encolumnarían detrás de Uruguay y Paraguay. A pesar de lo complejo de su escenario político, Perú podría ser el nuevo "mimado" de esta industria dada su estabilidad económica. Otros tantos ya estudian, a dos años vista, proyectos en Colombia.
"Santa Cruz de la Sierra (Bolivia) es un punto en pleno crecimiento. Pero su principal corriente inversora son los propios bolivianos. Es difícil entrar si sos extranjero. Algo similar sucede en Brasil", aclara el presidente de GNV Group.
Otros destinos interesantes para los desarrolladores serían México y Panamá.