Ante la creciente inflación y la depreciación del peso, las compras de campos cobraron fuerza en el país pues inversores de todo tipo y tamaño las consideraron como refugio de valor; esta tendencia se observó desde el primer semestre del 2023 y frenó la baja de los precios, recién perdió vigor tras la asunción del presidente Javier Milei a la espera de medidas concretas para el sector.

Solo 12% del suelo terrestre es apto para el cultivo. Y la Argentina posee 20% de esa superficie. Por ello para los argentinos, la tierra fue, es y será, junto con los ladrillos, un vehículo para resguardar capital; sobre todo, en épocas de crisis. 

El segundo semestre de 2022 terminó complicado desde el punto de vistas económico y también del político. Después se sumó la sequía. Sin embargo, el interés por los lotes agroganaderos se activó en la primera mitad de este año. Esto respondió un poco a operaciones de cobertura y otro tanto para aprovechar oportunidades más que atractivas.     

“En términos de dólares, los precios locales estaban muy retrasados respecto a los países limítrofes”, señala Carlos Steiger, director de la maestría de Agronegocios de la Universidad Austral (UA). Según la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) esta caída ya se detuvo.

“Históricamente, en los años electorales el inversor muestra cautela. Más cuando se da un recambio presidencial. Unos meses antes de las elecciones, el mercado se ralentiza. Pero no fue así en esta oportunidad. Se vislumbraba un cambio de signo político”, comenta Juan José Madero, director de la división Campos de L. J. Ramos.

En los meses previos y posteriores a las PASO,  inversionistas domésticos y contados externos pululaban por esta plaza. Incluso, con mayor o menor intensidad, se mantuvieron activos a pesar de los resultados sorpresivos de las tres votaciones. 

“Una vez que ganó Milei, se cristalizaron las expectativas de cambio. Generó, sin embargo, dudas sobre cómo ejecutaría todo lo anunciado por el entonces candidato presidencial”, marca Madero.

Oro y campos

Según los analistas, los campos son comparables al oro en términos financieros. Aunque no solo se gana por diferencia de cotización con ellos. Permiten desdoblar la transacción sea alquilándolos o por medio de la producción agropecuaria. 

“En la actualidad, la Argentina cuenta con las tierras más baratas del mundo. En cambio, a nivel internacional se revalorizaron alrededor de 1.000% en dólares en algo más de 30 años”, estima Osvaldo Botta, titular de la empresa de bienes raíces que lleva su nombre. 

Hoy por hoy, un campo en Mato Grosso se cotiza en 38.000 o 40.000 dólares la hectárea, cuando los domésticos en áreas de alta productividad oscilan entre 17.000 o 22.000 dólares. “Lógicamente, la presión fiscal y las retenciones nos restan rentabilidad. Pero con lo que se compra una hectárea en Brasil acá se compran dos”, acota Botta.

La suma de esos factores hace que la Argentina cuente internacional con la tierra más barata en relación a su calidad. Y este hecho fue detectado por los ruralistas de distintos puntos del planeta. 

“Comprar campos no es una inversión fácil. Tampoco existe mucha oferta. Si querés adquirir unos metros cuadrados en Palermo o Barrio Norte seguro se encuentran varias alternativas. En cambio, si se está interesado en 200 hectáreas para cultivar o criar ganado por ahí aparece alguna posibilidad después de mucho tiempo”, advierte Federico Nordheimer, director de Nordheimer Campos y Estancias.

La  excelencia de la Pampa Húmeda se basa tanto en su clima como en la calidad de sus suelos. “Del 2004 al 2008, nuestro agro registró un buen período con la soja a niveles de 600 dólares. Se suscitó entonces mucho movimiento en la actividad. Incluso, se expandió al Norte: Salta, Santiago del Estero y Formosa”, añade Nordheimer.  

En 2022, la guerra entre Rusia y Ucrania, la suba de los commodities, la caída del 30% de la bolsa estadounidense y una buena campaña 2021-2022 incrementaron el interés por estos inmuebles. Poco después, renunció el ministro de Economía Martín Guzmán. Casi de inmediato, se desató la sequía. Ambos factores le restaron fuerza a este flujo comprador.

Precios planchados

 “Por todo esto y otras cuestiones más se podría decir que prácticamente desde 2014, los valores de este segmento están planchados debido, más que nada, a cuestiones políticas”, reconoce Steiger, de la UA.

De acuerdo a la CAIR, los precios se estabilizaron. “Se amesetaron con una inclinación a la recuperación. Pero, los de los campos agrícolas de primera calidad ya se recuperaron”, indica Madero, quien es también expresidente de esa cámara.   

Cabe destacar que las tierras más demandadas son las de la zona núcleo de la Pampa Húmeda. Se destacan por sus características productivas a escala global.  Está compuesta por el sur de Santa Fe, este de Córdoba y norte de Buenos Aires. 

“Terrenos aptos para la cosecha de trigo está en el orden de los 2.200 dólares la hectárea. En el este de La Pampa, donde se encuentran localidades como Bernasconi o Jacinto Arauz, es la franja donde se puede obtener la mejor relación inversión- tierra. Mientras en Córdoba, la oferta es casi nula”, ejemplifica el titular de Osvaldo Botta Campos & Estancias.    

Por lo general, estas transacciones son de largo aliento. Los inversionistas analizan mucho las alternativas. Por ahí, después de haber visitado algunas se comunica seis meses después para concretar.  

Ese comportamiento responde a que no es tan fácil o rápido desactivar estas colocaciones. Son instrumentos de largo plazo. “Son poco líquidos. A esta característica se le debe sumar que, en la Argentina, las cosas cambian radicalmente de un día para otro. Cuando renunció Guzmán estábamos por cerrar una operación. Los compradores debían vender soja para hacerse de divisas para concretar. En una noche, ese commodity valía 50% menos”,  ilustra Nordheimer.  

Con sus altas y bajas, la capitalización de la tierra ronda entre 1,5% y 2% anual en dólares reales. A la hora de vender se puede recibir contraofertas de entre 10% y 30%.

La seca

Aunque fue un evento negativo para la producción, la sequía ayudó a la revalorización. “A diferencia del 2000, el productor no tenía hipotecado su campo ante la falta de crédito. No existía, entonces, urgencia para vender tierras para cubrir gastos o por estar endeudado. Este comportamiento fortaleció los precios”, agrega Botta.   

El 70% de estos terrenos se destinan al cultivo de granos. “De hecho la seca empujó la demanda de alquiler para ganado en búsqueda de pastizales para los animales”, puntualiza el ejecutivo de L. J. Ramos. Con las lluvias de abril y mayo se reencauzó el sector.

También, los inversores nacionales rumbearon hacia las naciones vecinas. De ese modo diversificaron su capital ante el enrarecimiento del tipo de cambio y una inflación creciente. Uruguay, Paraguay y Brasil captaron su interés.

“La cotización de los campos brasileños experimentaron un crecimiento importante. Sus valores actuales son comparables a los de Estados Unidos. Esto se debe a años de buena rentabilidad del agro”, subraya el profesor de la Universidad Austral.

Por su parte, Uruguay es una de las naciones más estables de la región. Este factor opaca su menor retorno. Asimismo muchos lo consideran todavía la Suiza de Sudamérica. Sus campos se revalorizaron por el desembarco de capitales argentinos. Esto se dio mayormente en su litoral, los departamentos de Paysandú, Río Negro y Salto.

“En los países linderos, el kilo de soja o de un novillo vale igual que en Chicago. En nuestro país no sucede lo mismo debido a las retenciones”, enfatiza Osvaldo Botta.

Brasil, Uruguay y Paraguay

En la actualidad, tierras en la localidad oriental de Soriano, cuya calidad es equiparable a la del sur de Entre Ríos, oscilan entre los 9.000 y 10.000 dólares. Mientras sus pares entrerrianos rondan los 5.000 dólares.     

Paraguay es un nuevo horizonte. Por el momento, ofrece mayor retorno debido a una menor presión impositiva. Su mejor zona agrícola es la oriental cercana a Brasil y Misiones. En esa región se pueden comprar lotes por 15.000 dólares.

El arrendamiento es otra forma de obtener un rendimiento. “Durante tres años consecutivos no se logró satisfacer esta demanda. Es tanto su interés que se negocian “en la tranquera”. Un inquilino se va y hay dos esperando para entrar”, resalta Madero. Su rentabilidad equivale entre el 2,5% y el 3,5% la tasación del inmueble.

“Se podría decir que no hay campo que no se pueda alquilar. La negociación se lleva a cabo directamente en el pueblo. Tal vez por eso algunos contratos contienen ciertos errores como el plazo de pago, forma y modo de entrega, entre otros. Detalles que hacen al negocio y que se deberían consultar con los expertos”, detalla el ejecutivo de Nordheimer.      

Desde 2011, la ley 26.737 de Tierras Rurales regula la venta de suelos a extranjeros. Estipula que no pueden poseer más de mil hectáreas en la región núcleo. Tampoco superar el 15% del territorio nacional, provincial o departamental, o el 30 % del porcentaje de extranjerización procedente de una misma nacionalidad. “De este modo se canceló esa corriente inversora. Los capitales extranjeros se dirigen a las zonas marginales que precisaban mayor  financiación para producir”, agrega Juan José Madero. Habrá que ver qué sucede si se aplican los cambios anunciados en el DNU por Milei el miércoles por la noche. 

No obstante ello, se detectaron consultas por parte de inversionistas foráneos en los últimos meses. En su mayoría concentraron su interés en la Pampa Húmeda. Todo empezó ante la posibilidad de que el candidato libertario ganara las elecciones. “La gente de la industria agropecuaria conoce a sabiendas la calidad de nuestros campos. Comenzaron a buscar ante la confirmación del triunfo de Javier Milei, y por los bajos valores de nuestras tierras”, explica Nordheimer.

Buena cintura

Cabe recordar que las tasaciones de los suelos estadounidenses duplican las domésticas. La hectárea en el cordón maicero de Estados Unidos (Iowa, Ohio y Nebraska) puede fluctuar entre 20.000 y 40.000 dólares. 

“Con sus idas y vueltas, la Argentina es para inversores osados, flexibles y ágiles. Para nosotros es algo común, pero no tanto para la gente del primer mundo”, marca Nordheimer.       

No obstante ello, se detectaron productores ganaderos de Dakota y Houston a la búsqueda de oportunidades en el país. Se incrementaron también las visitas a las web de las inmobiliarias especializadas por parte de gente de Israel, Arabia Saudita y Europa. Aunque aún representan un porcentaje menor del total. 

“La oferta es aún muy acotada. Uno entra a los sitios del sector y le parece que es amplia, pero al analizarla, por ejemplo por partido, observa que es escasa”, señala Osvaldo Botta.

El número de concreciones continúa siendo reducido. A los ruralistas les gusta “caminar” con pasos firmes. Recuerdan que en los primeros años del gobierno de Mauricio Macri se normalizó la economía. Poco después se desando gran parte de ese camino. Como “el que se quemó con leche, ve una vaca y llora”,  la actividad se encuentra ahora en modo pausa. Las perspectivas son buenas. Puede haber una movida en el mediano plazo. Todo dependerá de las medidas del nuevo presidente.