Gerardo Zambrano es un viejo conocedor de los negocios agropecuarios. Lidera desde hace más de cuatro décadas una de las principales firmas de servicios agropecuarios del país. En entrevista con Forbes Uruguay en el marco del último Forbes Real State Summit en Punta del Este, el empresario dio sus impresiones sobre el mercado inmobiliario de tierras, de cómo puede impactar en los precios de las rentas las dificultades que sufrieron algunos fondos privados que arrendaban campos para capitalización de ganado y de por qué hoy la carne vacuna tiene mejores perspectivas que los granos.
En las últimas dos décadas, casi 10 millones de hectáreas cambiaron de manos en el país. Además, el precio de la tierra prácticamente duplicó su valor con una cotización que hoy ronda los US$ 4.000 por hectárea (ha) promedio. ¿Qué factores han explicado el dinamismo que ha mostrado el mercado inmobiliario de campos en el país?
Primero que nada, Uruguay es un país netamente agropecuario. De los 17 millones y pico de hectáreas que hay, unos 16 millones son productivas. En ese total, la ganadería es lo que prevalece con casi 13 millones de hectáreas, después hay 1,2 millones de ha forestadas que, según el plan de suelos, podría llegar hasta a 4 millones de ha, pero no va a pasar. En mi visión, el área forestada no va superar el 1,5 millón de hectáreas de acuerdo a los planes que hay.
¿El área agrícola podría crecer un poco más y superar los 2 millones de hectáreas?
En la agricultura, además de los desafíos climáticos, existen problemas de costos. Es una actividad con alta sensibilidad al clima, mucho más que la ganadería. Aunque teóricamente puede ofrecer la mejor rentabilidad, también implica un mayor riesgo. La ganadería, que ocupa aproximadamente 13 millones de hectáreas, abarca una diversidad de modelos productivos. Entre ellos, encontramos explotaciones ganaderas combinadas con actividades agrícolas, que generan condiciones realmente interesantes y representan la mayor demanda actual. Luego están los campos más enfocados en la cría, ubicados en suelos menos productivos, donde quizás la demanda por la compra no sea tan dinámica como los campos agrícola-ganaderos. El valor de la tierra, más allá de esta diversidad de esquemas productivos, depende directamente del tipo de producción que se realice y la rentabilidad esperada.
¿Cuánto hay de especulación en el negocio de compraventas de campos en Uruguay para los inversores que constantemente llegan desde el exterior?
Uruguay ofrece todas las condiciones necesarias para brindar seguridad jurídica y estabilidad para esos inversores, incluso frente a cambios de gobierno. Además, mantiene una estabilidad económica que, junto a otros factores, lo convierten en un país atractivo para invertir. Si bien no se destaca por su tamaño, compensa con alta calidad y eficiencia en sus procesos. Tuvimos el ingreso de las AFAP al negocio de tierras, algo que también le dio dinamismo al mercado. Teóricamente se exige una rentabilidad mínima bruta del 3% (anual en dólares) sobre la inversión. Acá hubo muchos fondos del exterior que han ingresado al rubro forestal. La movida ha sido interesante en distintos rubros con un fuerte protagonismo de capitales del exterior.
A nivel interno también la banca se comenzó a meter más en el negocio de financiamiento.
En este gobierno hubo un movimiento significativo en la compra de tierras, impulsado por la salida del Banco República con financiamientos a 15 años. Antes te daban tres años como máximo. Ese acceso a créditos más amplios brindó un fuerte impulso a la comercialización de tierras. Posteriormente, los bancos privados también comenzaron a ofrecer financiamiento a largo plazo, lo que dinamizó aún más el mercado. Uruguay es un país ideal para la inversión en producción, especialmente en el sector primario, que abarca diversos rubros. Aunque la rentabilidad puede ser baja, existe una perspectiva sostenida de valorización de la tierra. En Estados Unidos, por ejemplo, se calcula una valorización anual de la tierra del 5%. Siguiendo esta lógica, se puede considerar que, a largo plazo, la inversión en tierras genera una rentabilidad reflejada en su precio, ofreciendo una ganancia acumulativa que complementa la rentabilidad obtenida directamente de la producción.
El mercado de arrendamientos de campos también tiene su dinámica en Uruguay. Cada año se hacen contratos por más casi 1 millón de hectáreas. ¿En qué medida pueda afectar al mercado los problemas que se han dados con fondos de inversión en ganado que tenían grandes extensiones de tierras arrendadas?
Volviendo al atractivo de Uruguay, incluso para la gente de la ciudad, de ver cómo es el campo, de cómo son las vacas y de cómo producen, demanda por arrendar campos siempre hay, con precios razonables. En cuanto a los valores, nosotros arrendamos muchos campos en productos: kilos de carne, de soja, y no tanto en dólares porque después hay una devaluación o cosas por el estilo y tenés que ajustar. Sí hubo un período de cierta sobredemanda, particularmente en el norte, donde grandes extensiones se adquirieron bajo esquemas de capitalización de ganado (fondos). Campos que deberían haberse arrendado entre US$ 70 y 80 por hectárea se arrendaron a precios inflados de US$/ha 120 a 130, con pagos anticipados de hasta cinco años. Ese fenómeno creó distorsiones en el mercado, y ahora existe incertidumbre sobre el futuro de esos campos. Es posible que muchos vuelvan al mercado de arrendamiento, lo que contribuiría a sincerar los precios de las rentas. En el mercado de tierras no hay milagros: los valores y la rentabilidad tienden a regularse conforme a la producción real y las condiciones económicas.
¿Y qué pasa con la valorización hoy de los campos agrícolas, los más caros, con un escenario de granos a la baja como el actual?
Quizás hace unos años los mejores campos en el corazón agrícola podían venderse a US$/ha 12.000 o 13.000. Hoy en día es raro encontrar operaciones por encima de los US$/ha 10.000 para campos agrícolas. Aunque la posibilidad existe, actualmente no hay tanta demanda porque los números no cierran para muchos productores. Por otro lado, en los campos forestales, hay un interés sostenido, no solo de las empresas papeleras, sino también de inversores privados que buscan participar en este sector. Los campos arroceros, que venían atravesando un período complicado, han mejorado su situación gracias a la subida de precios del arroz. El valor de la tierra está estrechamente ligado a su producción, lo que provoca oscilaciones en su demanda y precio. Hoy tenemos pisos de US$/ha 2.000-2.500 para los campos más duros hasta US$/ha 10.000-11.000 para los agrícolas.
¿El productor uruguayo es protagonista hoy en la compra de tierras o el impulso principal sigue siendo del exterior?
El exterior ha sido el gran protagonista. Acá, a nivel local, se dan más que nada operaciones de productores cuando tienen algún campo cerca de su predio. (Jorge) Batlle siempre decía que Uruguay ha tenido dos grandes etapas. Una cuando Hernandarias introdujo la ganadería y después cuando los Kirchner introdujeron la agricultura en Uruguay. Los argentinos de alguna manera nos enseñaron a hacer agricultura con determinados cultivos. Hoy la carne es el rubro que tiene mejores perspectivas, más estabilidad, y mejores chances con mercados que nos pueden favorecer, en contraposición con una agricultura que quizás hoy está un poco más deprimida.