Sólo en 2021, se abrieron más de 150 locales gastronómicos de inversores argentinos en Miami. El dato alentador llega de la mano de Matías Pagano, director de KAO, empresa dedicada a desarrollar y a expandir proyectos gastronómicos propios y de terceros a nivel internacional. Pero advierte que dar el paso “no es un éxito garantizado”. Y explica porqué.
“Si uno hace las cosas con prolijidad, las oportunidades aparecen'', dice el desarrollador. Pero no siempre es el caso. Los errores más comunes, advierte el experto, suelen estar asociados a la falta de asesoramiento legal, financiero e inmobiliario adecuado. “Es importante buscar personas que hayan allanado el camino antes”, insiste.
Como gran conocedor del negocio gastronómico e inmobiliario de Florida, uno de los lugares preferidos de los argentinos, cuenta qué cuestiones hay que tener en cuenta y analizar para alquilar un local.
Particularidades inmobiliarias
El movimiento del real estate en las grandes ciudades de Estados Unidos tuvo un leve repunte luego de haber caído durante la pandemia. Pero el fenómeno más grande en el núcleo de esta actividad, indica Pagano, fue que “la gente no quiso seguir pagando alquileres de cifras enormes para estar en ciudades grandes como Nueva York y prefirió vivir en lugares como Florida”.
La suba de tasas y el consiguiente encarecimiento de los precios impactaron en el rubro inmobiliario y en la construcción. Sin embargo, Texas y Florida quedaron como burbujas aisladas porque “tienen una cuestión impositiva muy favorable, a diferencia de las ciudades de las costas este y oeste, donde el negocio inmobiliario está caracterizado por la presión tributaria”, explica.
“Florida creció muchísimo y, junto a Orlando, Tampa, Palm Beach y parte de Miami, son las zonas que más van a crecer en los próximos diez años. El real estate, en consecuencia, está en subida y aún quedan muchas cosas por hacer”.
¿Por dónde empezar?
En relación al alquiler de locales gastronómicos, las habilitaciones y los permisos son el paso más difícil. “Todo lo que sea nuevo cuesta muchísimo y la burocracia no es menor. Por eso, quienes tenemos alguna experiencia ayudamos a los nuevos interesados en la búsqueda de locales ya habilitados y funcionando”, detalla el emprendedor gastronómico.
Esta tendencia inmobiliaria en Florida se conoce como “gastronomía de segunda generación”. Pagano explica que “lo que se busca son locales que ya cuentan con un contrato de alquiler y se los customiza de acuerdo al concepto que cada emprendedor quiere”.
Lo que se compra, entonces, es el espacio, no el fondo de comercio, ni el real estate. Y esto es porque, en Estados Unidos, el camino de los permisos es arduo y requiere de mayor burocracia que en la Argentina. “Nosotros estamos acostumbrado al 'abrir y después vemos'; en cambio acá son trámites muy impersonales, entonces, encontrar un local que ya tenga todas las habilitaciones implica ahorrarse años de pagos de alquileres mientras que el negocio está cerrado. Muchos emprendimientos se han fundido antes de abrir a causa de esto”, cuenta.
Desde la visión del especialista, el negocio del real estate gastronómico en Florida está caracterizado por la ubicación, la habilitación y el contrato de alquiler que un espacio tenga. “Lo que se da allí es como una continuidad casi automática del funcionamiento del negocio pero motivada por todos los temas burocráticos resueltos y por el 'espacio', no por el valor del emprendimiento en sí”, destaca Pagano.
Claves para encontrar la ubicación ideal
Frente a estas condiciones, la pregunta es si es posible encontrar el local gastronómico ideal. Matías Pagano sostiene que, para responder a esa pregunta con eficiencia, “es importante consultar con expertos que conozcan el mercado y ya estén involucrado en este tipo de negocios”.
“Hacerlo solo es muy difícil, si uno no conoce”, refuerza. Pueden surgir muchos imponderables: ”Como que el propietario del local diga que no quiere cambiar el rubro del negocio, o con que la actualización anual del contrato está desfasada con la inflación actual de USA, entonces el valor del alquiler -a la hora de negociar un contrato con un nuevo locatario- aumenta mucho”.
Como parte de ese acompañamiento a los inversores, cuenta Pagano, desde KAO realizan relevamiento y asesoramiento en relación a las zonas más prósperas para el funcionamiento de los nuevos emprendimientos. “Evaluamos la zona y la proyección, que a su vez está relacionada con qué concepto de comida vas a ofrecer. No es lo mismo Bar y Grill, Sushi Fusión o comida saludable”.
Si se trata de un local nuevo, donde nunca había funcionado un emprendimiento gastronómico, “hay por lo menos entre 15 y 20 agencias que autorizan diferentes dimensiones del negocio, y ahí es donde sí o sí es conveniente tener un grupo de apoyo y con experiencia que haga ese camino más fácil”, subraya el desarrollador inmobiliario, quien asegura que “esa diferencia para que el proyecto avance o se frene sí depende del buen asesoramiento".
Cuáles son las mejores zonas
“Hay zonas acá en Miami que se están desarrollando todo el tiempo y que son lugares que uno ya más o menos sabe que van a funcionar. Allí, los grandes grupos financieros alquilan de antemano, porque priorizan la locación, aún cuando tengan que esperar 2 o 3 años a que las obras finalicen; y esto es porque ya saben que van a tener garantía de rentabilidad”, detalla el emprendedor.
En USA, señala, “es muy habitual que los americanos vean una zona que no está desarrollada y que comiencen a poner dinero, a llevar grandes marcas gastronómicas y comerciales, a asignarle un nombre y una denominación para cambiarla por completo y transformarla en un mega polo exitoso”.
