Alquilar se volvió una misión casi imposible. Y son muchos los factores que conspiran a favor de esta odisea de vivir en Argentina sin ser propietario. La pandemia hizo lo suyo, está claro. Sin embargo, también hubo un sinfín de errores no forzados que hicieron que la coyuntura sea aún más apremiante.
La pregunta es clara: ¿Quién gana hoy con el negocio del alquiler? ¿Es rentable para el propietario de una vivienda rentar el inmueble? Sonia Gómez, de SM Estudio Inmobiliario, explicó que “la rentabilidad media de los alquileres se encuentra en mínimos históricos, cercanos al 2%”.
“Esto hace que una propiedad en alquiler tenga, en algunos casos, rentabilidades negativas por los daño en los que pueden incurrir por parte de los inquilinos. Mientras se mantenga la distorsión actual en los precios de venta, que tendrían que ajustarse a la baja y hacer que la rentabilidad media del alquiler suba, se va a mantener esta poca oferta de alquileres”, completó la especialista.
El impacto de la nueva ley en el mercado
La nueva ley de alquileres generó un fenómeno contrario al deseado: una disminución de oferta en departamentos en alquiler que se trasladó a precios. Desde Nuevas Propiedades explicaron que “los propietarios reaccionaron a la ley”.
“La poca oferta se debe a que un contrato por alquiler de tres años trae inseguridad para los dueños de una propiedad”, precisaron.
Martín Akian, director Comercial de Aranalfe Propiedades, agregó que, ante esta coyuntura, “muchos propietarios tomaron la decisión de vender o solicitaron una tasación de venta de sus inmuebles por la baja rentabilidad que percibían”.
Y completó: “Eso hizo que haya aumentado la oferta de departamentos en venta y que como contrapartida haya disminuido la oferta de alquileres”. Pese al contexto, la mayoría de sus clientes propietarios continúan alquilando y pocos decidieron optar por vender.
Ser joven y alquilar en Argentina
En un contexto de alquileres por las nubes, los jóvenes y su sueño de independizarse se volvió un problema. ¿Vivir solo en Argentina pasó a ser un lujo? Sobre esto, Gómez sostuvo que “esto es una realidad que se enfrenta no solo en la Argentina sino a nivel global”.
“En otras ciudades se ven fenómenos que aún no están muy desarrollados acá como es el coliving o alquileres compartidos. Y se observa que cada vez la edad promedio en que un joven se va a vivir solo va en aumento”, agregó.
Para Martín Akian, la independencia “es un paso complicado de dar si uno se encuentra con un sueldo promedio de primer empleo de $ 50.000, ya que un monoambiente está en torno de los $ 25.000 en CABA, más los gastos de expensas y servicios. Es decir, más del 50% de sus ingresos irían al rubro vivienda cuando el porcentaje que se le calcula es aproximadamente el 30%”.
Sobre este punto, Nuevas Propiedades expresó: “Alquilar un departamento, al menos en Capital Federal, es para quienes pueden demostrar ingresos y presentar una garantía solvente (ya sea de propiedad o de seguro de caución). El acceso al empleo registrado es la clave para que los jóvenes puedan planificar independizarse e irse a vivir solos”.
Costos de alquileres
A la hora de hablar de precios y compararlos con los de la región, los números no juegan a favor del mercado local. Gómez afirmó que “el contexto actual en donde la oferta de alquileres es muy baja con una demanda en aumento, hace que el valor real del alquiler en Argentina sea de los más altos de la región”.
Desde Nuevas Propiedades apuntaron: “Considerando específicamente a la Ciudad de Buenos Aires, el esfuerzo que debe hacer una familia para alquilar una vivienda implica aproximadamente un 30% de sus ingresos, según datos de Zonaprop actualizados a abril de 2021.
“Comparándola con otras capitales y grandes ciudades de la región, está en un rango intermedio desde el punto de vista del esfuerzo necesario para acceder a una vivienda en alquiler”.
Para Akian, si la comparación se realiza en dólares, los alquileres en la Argentina son más baratos que otros países de la región. Sin embargo, señala que acá se cobra en pesos argentinos, por lo que la mejor forma de realizar una comparación es midiendo el poder adquisitivo. “Ahí se ve el deterioro”, afirmó.
El efecto pandemia en el mercado
Durante 2020, los alquileres aumentaron un 61,6%, 25 puntos por encima de la inflación. ¿Qué problemas emergieron en un contexto inflacionario como el actual?
Desde Nuevas Propiedades remarcaron que no tuvieron prácticamente problemas por falta de pago. “Podemos decir que un 3% de nuestros inquilinos optó por rescindir contrato o no renovar, debido a no poder mantener su alquiler. Y un 0,5% de la cartera de la administración de alquileres entró en morosidad”.
“Como empresa manejamos la estrategia de siempre, que consiste en estar cerca del cliente y asesorar en todo momento al respecto de las fluctuaciones de mercado tanto para el locador como para el locatario, llegando siempre a acuerdos beneficiosos para ambas partes”, completaron.
Sobre este punto, Akian contestó: “Durante la primera cuarentena, mucha gente tuvo algunas dificultades para cumplir con el alquiler. Con el paso de los meses, la cuestión se empezó a corregir. Hoy en día la mayoría está cumpliendo con los alquileres, y los que no podían, buscaron alternativas más económicas”.