En un encuentro organizado por Mujeres en Real Estate - MRE, la organización que busca darle visibilidad a la labor de las mujeres en el sector, siete referentes disertaron sobre los distintos segmentos que componen el mercado inmobiliario y las perspectivas en el actual contexto político y económico del país. El evento fue Moderado por Mali Vázquez, presidente de MRE y directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos.
La primera en hablar fue Florencia Miconi, CEO de IMASA constructora, quien observa cierto movimiento en el sector impulsado por los inversores que ven en el ladrillo un refugio de valor y una manera de dolarizar su flujo de pesos. “Como no hay crédito hipotecario, el inversor es el que genera movimiento en el mercado”, sostiene la especialista, y agrega que “la historia argentina probó más de una vez que, por más que tras una crisis desciendan los precios de los inmuebles, los mismos después repuntan”.
Por eso, insiste: “El ladrillo nunca defrauda”. Además -remarca- "es un sector muy noble en términos de generación de empleo y paisaje urbano”. Sin embargo, también dejó en claro sus inquietudes respecto a la coyuntura actual.
“Me preocupa el incremento de los precios para la construcción. Uno toma una obra y tiene que salir a acopiar, y hay insumos que tienen incrementos mensuales elevados. También preocupa que la política no tome nota de la necesidad de derogar la Ley de Alquileres, que fue nefasta para inquilinos, propietarios y el sector en su conjunto".
El segmento del “usado” y corporativo
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, se refirió al segmento del usado y remarcó: “Se está construyendo mucho y hay que ver cómo va a competir eso con lo usado. Desde el punto de vista de la venta de usados, las PASO cambiaron la tendencia, porque veníamos teniendo una tendencia creciente en cantidad de operaciones. Ya no se veía caída de precio. Lo que surge de los datos que tenemos es que dejaron de caer”.
Además, indica que “cuando los costos de construcción empiezan a aumentar, ya no hay mucho margen”. “Si no hay crédito y sigue habiendo cepo, no esperemos ni mucha cantidad de operaciones inmobiliarias ni precios demasiado altos”: "No nos olvidemos que la caída en términos reales en el valor del metro cuadrado llegó al 43% desde el 2019, que fue un pico de valor”, enfatiza.
En cuanto a la situación en el segmento de oficinas, tomó la palabra Mariana Stange, Ceo & Founder Mariana Stange Real Estate, quien afirmó que este mercado en particular se recuperó. “Cuando como empresa ofrecemos espacios de trabajo agradables la gente tiene ganas de volver, porque en el zoom se pierden el networking”, comenta la experta.
"Hay un movimiento interesante de ejecutivos que vive en Puerto Madero"
Cynthia Edenburg, Team Leader en Miranda Bosch Real Estate & Art.
“Tenemos distintos niveles de vacancias y distintos valores según la zona. En Palermo, Belgrano y Nuñez la vacancia es cero y los valores son los de la prepandemia”, destaca. En relación al microcentro, Stange señala que la vacancia continúa siendo la más alta de la ciudad, lo cual mantiene bajos los valores, y subraya que apuesta a la reconversión.
Por eso, está convencida en dejar de pensar al microcentro en términos binarios de oficinas o residencial; “lo pensaría como una mixtura de usos”. Por último, enfatiza que los edificios corporativos no murieron. ”En Catalinas, por ejemplo, la vacancia es muy baja. El mismo edificio en Núñez tiene vacancia cero", agrega.
Real Estate e industria
Luego, Ana Simeone, Ceo & Founder Ana Simeone Inmuebles Corporativos, analizó el sector industrial. “La inversión en inmuebles industriales es vedette en toda la Argentina, es un segmento que no tiene límites, ya que abarca todas las áreas de la industria, incluido el e-commerce que creció a un 87%", sostiene.
“Soy muy optimista para el año 2024. Considero que estará lleno de oportunidades porque así lo venimos percibiendo, con clientes que están esperando el inicio del nuevo gobierno, mientras otros aprovechan la utilización de los pesos e invertirlos al cambio dólar MEP antes que cierre el año. Hay tickets de inversión para todos los requerimientos, desde US$ 60.000, y no tiene techo”, revela la especialista.
Simone también cuenta que los desarrolladores están desbordados, ya que en este segmento la inversión en “ladrillos” es la de más alta rentabilidad del mercado y el industrial es un cliente inquilino a larguísimo plazo.
“Si los industriales construyen su propio inmueble, tienen la ventaja competitiva de realizarlo según el Lay out que necesiten para sus procesos. Si los municipios y entidades del estado agilizan los trámites, el próximo año la Argentina crecerá en industria de forma inusitada”, augura.
Un cambio de ciclo
Alejandra Covello, presidente de Covello International, destaca que “Argentina es un país con gran potencial para despegar ante este cambio de ciclo, porque se generó en los últimos años extraordinario landbanking y existe la demanda insatisfecha de un nuevo target que se percibe muy diferente post pandemia. Y si se atiende a esa demanda y se la conceptualiza dentro de una comunidad, los productos se convierten en éxitos de venta”.
En esta línea, revela: “Tenemos más de 1 millón de metros cuadrados a la venta. Es importante que todos los que integramos el sector podamos pedir normativas claras a quien gane las elecciones. Tenemos la energía para poder exigir al nuevo gobierno una normativa para generar contexto. Es de parte nuestra el protagonismo, la exigencia de ser parte. Los inmuebles son bienes que tienen una amortización contable de 50 años pero en la realidad, su vida útil puede ser cientos de años, si la calidad lo permite”.
De la mano de Cynthia Edenburg, Team Leader en Miranda Bosch Real Estate & Art. también se profundizó en el barrio de Puerto Madero en relación a otras zonas. “Cuando vemos los valores del metro cuadrado en los diferentes barrios, Puerto Madero sigue en la punta, con un valor de 5 mil dólares el metro cuadrado aproximadamente".
"Algunos de los elementos por los que las personas eligen este barrio son las vistas, los amenities y que está todo armado como si fuera una isla en tanto se cruza de Puerto Madero al microcentro”, explica la experta. “Muchas empresas buscan que sus ejecutivos estén cerca de las oficinas. Hay un movimiento interesante de ejecutivos que viven en Puerto Madero. También hay gente del interior del país que viene a estudiar y busca un barrio seguro. También hay un movimiento importante del turismo. Eso hace que las propiedades se sigan manteniendo en valores en alta y que la rentabilidad se sostenga”, explica.
En el cierre, Mali Vázquez resaltó el significativo nivel de actividad en el mercado, aunque los costos de construcción fueron en aumento. “En un contexto de tanta volatilidad e incertidumbre, considerar la inversión en ladrillos como un refugio de valor continúa siendo la opción más sólida para quien dispone de ahorros. Aguardamos con optimismo el cambio de ciclo que se avecina", concluye.