A pesar de la crisis, vendió terrenos por US$ 100 millones en los últimos nueve meses, y el área financiera también le reportó ganancias. La pandemia le hizo rever un proyecto destinado a oficinas en Catalinas, y al mismo tiempo sueña con un “Nordelta en Miami”. Recién llegado de Maldivas y después de una cuarentena obligada, Eduardo Costantini recibió a Forbes para analizar la Argentina y el mundo post Covid-19. En una hora repasó el futuro del real estate, dónde invertir, qué hacer con las criptomonedas, las oportunidades de la crisis, el impuesto a la riqueza y la volatilidad política y económica de nuestro país. Extractos:
¿Cómo fue tu 2020?
Absolutamente inesperado. En lo personal, me casé en febrero. Fuimos el primer museo que cerró. Un miércoles que vi el lobby del MALBA totalmente repleto dije: “Cerramos ya porque no es un buen ejemplo”. Y el 13 de marzo vinimos acá a Nordelta y nos encerramos completamente, cumplimos a rajatabla.
¿Cómo te impactó en lo anímico?
Siempre me adapto a las situaciones, tomo fuerza interior, me protejo, me cuido. Aparte nos agarró con mi mujer, recién casados. Ella cocina muy bien, yo les daba de comer a los perros, regaba las plantas. Fue un año de mucha lectura y de mucho trabajo.
¿Cuál fue el balance para Consultatio?
El primer semestre no vendimos nada y se cayeron las cobranzas. No desafectamos a nadie, no tomamos ningún plan porque teníamos caja, siempre tenemos caja: podíamos transitar un año, incluso dos, sin vender nada.
Pero esta vez sí llegó el famoso “segundo semestre”?
Sí, se potenció aún más un fenómeno mundial, y es que cada vez más personas eligen irse de la ciudad. De Nueva York a Miami, o a las afueras de la ciudad. La gente sufrió mucho la pandemia en departamento.
¿La tendencia seguirá en aumento por el teletrabajo?
Sí. El home office brinda una libertad donde vos podés vivir fuera de la ciudad con la calidad del aire libre y, llegado el caso, podés elegir los días y la hora en que vas a la oficina.
¿Fue el mejor segundo semestre de tu historia con el real estate?
Depende. En el lanzamiento de Puertos vendimos en seis meses US$ 120 millones porque los propietarios inversores de Nordelta, al ver el lanzamiento de otra ciudad-pueblo a valores bajos, hicieron una fuerte apuesta. Pero fue el último trimestre de un año y el primero de otro.
¿Y esta vez?
En Puertos y Nordelta, US$ 43 millones en cada uno. Y, en enero y febrero, en Puertos vendimos US$ 12 millones. Puertos tiene 1.250 hectáreas y Nordelta 1.007, pero con mucho menos terreno disponible. Pero esta vez sí rompió un dogma.
¿Cuál?
Que cuando sube el dólar baja la venta de terrenos. Es la primera vez que esto no sucede, nunca había visto algo así. Lo que pasa es que hubo un cambio cualitativo tan grande que mucha gente, de determinado segmento, privilegió el cambio en su calidad de vida.
Creció la compra en las afueras. ¿Qué pasará con las residencias en la ciudad o con el mercado de oficinas?
En la ciudad tenemos un proyecto espectacular para oficinas en el que invertimos US$ 140 millones. Es innonvador en términos de tamaño, sistemas de ventilación, de terrazas, de verde y de amenities. Y en otro proyecto, que son 92.000 metros propios de oficina, estamos reviendo esa situación
¿Iban a construir y quedaron los planos en un cajón?
Invertimos US$ 6 millones en honorarios para un proyecto espectacular de oficinas. Ahora quizás hagamos viviendas, no lo sé. Tenemos otros dos de vivienda: Oceana de Puerto Madero y Huergo, que tuvo una preventa de inversores muy fuerte que alcanzó para fondear el proyecto. Estos dos también nos van a dar un indicativo sobre qué hacer en Catalinas.
¿Cuánto tiempo llevará la reconstrucción del sector de oficinas?
Con la cuarentena la ciudad quedó no digo abandonada, pero parecido. Igualmente va a terminar y habrá una explosión del consumo, en tanto la economía lo permita. Lo que sí es seguro es que las oficinas van a tener que bajar su valor.
¿Hasta cuánto? ¿Y cuándo podrán recomponerse?
Hay una pérdida relativa de la ciudad frente a las afueras. También pasa en EE.UU. Una casa en Miami aumentó 100% y por ahí el departamento de Nueva York cayó un 10% o un 15%. En Buenos Aires pasa lo mismo. Si esperás tres años, ese departamento se va a defender mejor, pero las personas se quieren mudar ahora, no en tres años.
Algunos inversores argentinos miran Miami como refugio de valor. ¿Hoy es una buena inversión?
Depende. Miami desde 2015 hasta 2020 atravesó una recesión. En 2020 mostró una inflexión. Las casas hoy están carísimas. No hay tierra. Estamos buscando por toda la costa Palm Beach, West Palm Beach, Boca Raton? Me gustaría encontrar una porción grande de tierra y hacer un proyecto de housing high end?
¿Un Nordelta en Estados Unidos?
Bueno, no en esa escala, pero hacer como un pequeño Nordelta, eso sería un sueño. Vimos unas canchas de golf que podían servir como terrenos, pero llegamos tarde.
“Aparentemente vamos a tener un año sin crisis cambiaria, con mucha intervención estatal, tratando de que el salario real no baje”.
¿Y tenés otros sueños más en otras áreas de negocios?
Nos gustaría meternos en la nueva economía, en los servicios y/o productos que satisfacen los nuevos hábitos de la gente a través de la tecnología. En sustentabilidad, estaba leyendo lo que va a ser el crecimiento de los camiones eléctricos con baterías. Tesla es autos, pero en camiones (los cuales explican del 10% al 15% de la polución, del tráfico) todavía está en estado embrionario.... Ya hay varias empresas que están desarrollando esta tecnología, ¿no? Pero es más una inquietud que algo concreto. Lo hacemos en real estate e intentamos en el área financiera, pero no tenemos escala.
¿Cómo fue el balance de la unidad de negocios financiera?
Hubo mucho cambio de portafolio y no perdimos rentabilidad.
¿Cómo ves el mercado de capitales este año? ¿Seguirá en crecimiento?
Ahora hay un giro en el mercado yendo a la economía tradicional, a los bancos con la suba de tasas. Bajan las tecnológicas pero sube Exxon, por eso el índice general no cae tanto. El mercado de acciones va a seguir subiendo aunque existan casos con curvas exponenciales e inusitados de suba, como Tesla o Bitcoin.
¿Son burbujas a punto de estallar? ¿Cómo evaluás el fenómeno Bitcoin y criptos?
Como un fenómeno que hay que respetar. Hay muchas empresas, más allá de Tesla, que ya compraron a pesar de la volatilidad. Y los tenedores se multiplicaron enormemente. Entonces ya no es un fenómeno particular, sino algo que merece atención.
Entonces ya invertiste en Bictoin...
Sí, compré a través de un índice que representa un mix de criptomonedas. Podemos hablar dos horas del Bitcoin, pero forma parte de los nuevos paradigmas, del nuevo orden, de los nuevos hábitos, de la nueva economía. El avance tecnológico está para quedarse. Hay cambios que te dejan perplejo y que van a continuar y continuar.
Wenceslao Casares alguna vez dijo que un Bitcoin va a valer un millón de dólares.
¡Qué sé yo! Hoy suena disparatado.
En un reportaje con Clarín, Domingo Cavallo sostuvo que, dado el escenario político, Guzmán no puede hacer nada mejor. ¿Compartís su visión?
El ministro de Economía está insertado dentro de una política, no puede ser Dios. Menem aplicó una ideología y tomó las decisiones que todos sabemos, y hubo un ministro que lo comandó. Pero había un marco y un ministro que lo instrumentó. Un ministro depende de la organización política y de la calidad moral de sus dirigentes.
Más allá de que te simpatice o no, ¿percibís un rumbo económico o una agenda zigzagueante?
Rumbo no percibo. Sí creo que la Argentina tiene una agenda de cabotaje, afuera del mundo, de la nueva economía, del 5G, de la inversión masiva, un mercado de capital fuerte, inversión en los nuevos sectores, en la sustentabilidad, en la energía, la inversión de largo plazo, el acuerdo social implícito en la sociedad y el monto de inversión requerido para el crecimiento. Podés tener un sistema político donde el Estado tenga más o menos peso, eso es un tema de ideología. Pero vos tenés que tener códigos, comportamientos cívicos, éticos, que la Argentina no tiene.
Planteás que hay un déficit en encontrar consensos básicos que puedan resistir el rol de un Estado en un gobierno. ¿Aquí la grieta arrasa con todo?
Es que pasa en Uruguay o en Chile, donde alternan partidos de distintas visiones pero hay códigos donde la Nación es prioritario al interés partidario y el personal. En la política hay una reversión de valores.
Y con esas dificultades de base, ¿cómo te imaginás el 2021 en Argentina? ¿Qué oportunidades habrá en la crisis?
La agenda electoral es un máximo absoluto, barre con todo. La negociación con el FMI va como segunda instancia. Si regulás los precios y se cae la inversión del sector energético, de los servicios públicos o de las empresas; bueno, no importa, porque la meta es el corto plazo, entonces no se hacen políticas a 10 o 20 años que puedan disminuir estructuralmente la pobreza?
Ese escenario se repite siempre en las elecciones intermedias, gobierne quien gobierne. Pero, más allá de esto, ¿imaginás un crecimiento suficiente en 2021?
Hay un cambio importante en las expectativas: hace seis meses pensamos que iba a haber una crisis cambiaria en el 2021 o antes, y esa crisis no está, por distintos motivos. Aparentemente vamos a tener un año sin crisis cambiaria, con mucha intervención estatal, con ayuda, tratando de que el salario real no baje, que recupere unos puntos. Va a ser un año de reactivación con relación al año pasado por rebote, vas a tener un índice de inflación elevado por arriba del 40%, habrá déficit fiscal quizás del 4,5% financiado parcialmente con emisión porque el mercado del peso no te alcanza. Y con muy malas expectativas de mediano y largo plazo.
¿Existe oportunidades a mediano o largo plazo teniendo en cuenta que las cotizaciones de las empresas están por el piso?
¡Estamos a precio de remate! Y lo peor de todo es que nadie nos compra. ¿Cómo puede ser posible? Si no mostrás calidad política, calidad institucional, eso te elimina la posibilidad de una inversión de largo plazo, no te da el carácter aunque los precios están regalados.
Hace 30 años, en plena crisis del alfonsinismo, viste que el Banco Francés estaba “regalado” y terminaste comprando el 10% del banco, lo cual terminaría siendo un negocio millonario. ¿Ahora no sucede lo mismo? ¿Por qué no comprarías un banco, o YPF?
Los precios están regalados, pero el país no tiene rumbo y tiene reglas de juego que atentan contra el crecimiento de largo plazo. Cuando compré Banco Francés era muy parecido. Invertí el 15% de mi activo líquido; el 15 nada más, si hubiera invertido el 100 ni te imaginás. Hoy podría suceder lo mismo
¿Y entonces por qué los inversores extranjeros no aprovechan estos precios extraordinarios?
Es que es imposible explicar la economía argentina en el exterior. Si la Argentina estuviera encuadrada dentro del mercado de capitales, si fuera un país predecible, podríamos financiar el déficit; tal vez podríamos tener el mismo gasto social pero financiado con más endeudamiento del exterior, que no es una mala palabra si tenés una política de fondos de mayor inversión sana. No tenemos la financiación, tenemos una tasa de inflación que es inconsistente con cualquier crecimiento de largo plazo, porque vos no podés trabajar con todos los precios regulados y por ahí con un 30 y pico o 40 y pico por ciento de inflación anual. Las tarifas públicas tienen que pisarlas, porque si no se cae el salario real, 42% de pobreza... no funciona ese sistema económico.
¿Entonces el escenario macro 2021 en adelante lo imaginás planchado o como una bomba a punto de estallar?
El 2021 puede resultar parecido, con más inconvenientes, al período 2011-2015, en el que la macro no fue para ningún lado e igual tuvieron el costo electoral. Pero aclarando que este año va a haber un rebote, por ahí de un 5% del producto, después de la caída vertiginosa que hubo el año pasado. Pero a finales de 2022 no vamos a estar al nivel del 31 de diciembre del 2019 en producto bruto. Entonces ese es uno de los peores castigos que se vio de la pandemia en Latinoamérica, ni hablar de Estados Unidos.
¿Cómo imaginás el escenario electoral?
Creo que no le va a ir bien al Gobierno pero, una vez más, la oposición está bastante disgregada. Es futurología. Pero la gente vota por el bolsillo y la situación está cada vez peor.
¿La recuperación de este año no alcanzaría?
No, porque no alcanza para recuperar la enorme caída. Yo no soy un experto en este tipo de pronósticos, pero creería que la caída dejará un costo político.
¿Qué balance hacés junto a tus colegas empresarios sobre el impuesto a la riqueza?
La crítica que le hago es la ausencia de diálogo. O sea, una medida unilateral, repentina, con una tasa elevada, sin diálogo con el sector que paga. Es razonable pedir una contribución en este contexto. Pero ¿en qué términos? ¿Con qué instrumentos? Después la ley tiene un efecto retroactivo que es claramente inconstitucional más allá de su carácter arbitrario
¿Qué aprendiste de vos el último año, en un momento tan especial?
Lo que yo siempre intento es estar vigente. El mundo vuela, con las generaciones más jóvenes, las nuevas tecnologías? Mi máxima preocupación es no quedarme en el tiempo congelado. Leer, aprender, entender. Estar en movimiento y absorber todo lo que pueda, todo, como una esponja