La posibilidad de importar insumos a precios más accesibles y la necesidad de estabilizar márgenes volvieron a colocar al desarrollo inmobiliario como uno de los sectores con potencial de recuperación en el país. Si bien algunos indicadores comienzan a dar señales de mejora, los desarrolladores aún enfrentan trabas estructurales que dificultan una recuperación sostenida: alta presión fiscal, falta de financiamiento, inflación persistente y un tipo de cambio todavía inestable.
El impacto de los costos en dólares en la ecuación de los proyectos aparece como uno de los principales problemas del sector. El costo de construcción por metro cuadrado escaló hasta los US$ 1500, "mientras que el precio de venta en pozo no acompañó esta suba". Así lo remarcó Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), al advertir que factores como la carga impositiva, la inflación, el tipo de cambio y la falta de acceso a financiamiento inciden en la suba de los costos.
En la misma línea, Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, advierte que "el incremento de costos no solo afecta a los desarrolladores, sino también a compradores e inquilinos". Según su análisis, la tendencia de los últimos meses llevó a trasladar estos costos a los consumidores, lo que encarece tanto las viviendas nuevas como las usadas.
Por su parte, Santiago Egurza, director de Barza Real Estate, explica que "el costo de obra está creciendo a un ritmo más acelerado que el precio de venta, lo que reduce los márgenes de ganancia y desafía la viabilidad de nuevos proyectos". Frente a este panorama, su empresa optó por limitar las ventas hasta que el mercado recomponga valores y permita operar con mayor previsibilidad.
La apertura de importaciones, una oportunidad para el sector
La posibilidad de acceder a materiales importados es vista por los desarrolladores como una herramienta clave para mitigar costos. "Medidas como la apertura de importaciones, el fin del cepo y la baja de tasas marcan el inicio de una nueva etapa para el desarrollo inmobiliario en Argentina", afirma Vázquez. Desde la CEDU, incluso están impulsando un viaje exploratorio a China para conocer de cerca modelos de construcción industrializada a gran escala y evaluar su implementación en el país.
Por su parte, Galli confirma que la importación de materiales ya comenzó a generar cambios en el sector. "Desde el último trimestre del año pasado hemos notado un impacto significativo en los costos de materiales de terminación, no solo en precio sino también en calidad", explica. Sin embargo, advierte sobre la necesidad de ser cautelosos con la selección de productos importados, ya que "algunos pueden generar inconvenientes en el servicio de posventa".
El empresario también destaca que ya se puede acceder a más variedad de productos, nuevas tecnologías y nuevos métodos constructivos, muchas veces mejor adaptados a sus proyectos y necesidades. "Lo vemos como una oportunidad para mantenernos informados sobre tendencias del mercado global y adaptarlos a nuestras estrategias de negocios en consecuencia", agrega.
Egurza, por su parte, destaca que "contar con acceso a materiales y tecnologías a precios internacionales permitiría mejorar la estructura de costos y reducir la dependencia del mercado local". Según el empresario, esto contribuiría a un escenario más estable y previsible para la planificación de obras. En su empresa ya están evaluando nuevas alternativas de materiales y modelos constructivos para optimizar costos sin descuidar su estándar constructivo.
"Paralelamente, estamos implementando una revisión exhaustiva de costos en todas las etapas de la obra, buscando eficiencias sin comprometer la calidad. Es fundamental que toda la cadena productiva se involucre en este proceso de optimización para lograr mayor competitividad", menciona.
El desafío de atraer inversiones y modernizar el sector
Si bien la apertura de importaciones es un primer paso, los desarrolladores coinciden en que la recuperación del sector inmobiliario requiere de medidas adicionales. "Para atraer capital extranjero y consolidarnos como un destino confiable de inversión, es clave reforzar nuestra presencia en el exterior", sostiene la directora ejecutiva de la CEDU. En este sentido, la industria comienza a mirar mercados como Brasil y otros emergentes que presentan condiciones favorables para la importación y el desarrollo de soluciones habitacionales más accesibles.
"La evolución de los costos de construcción dependerá de diversos factores económicos y del mercado inmobiliario en Argentina. Esperamos que la implementación de las medidas propuestas contribuya a estabilizar o reducir los costos en el futuro", menciona la directora ejecutiva de la CEDU, quien pone sobre la mesa medidas como la necesidad de implementar el financiamiento hipotecario a largo plazo, desregular el sector para agilizar procesos y adoptar tecnologías constructivas que permitan construir más rápido y a menor costo.