El primer cuatrimestre del año estuvo marcado por el inicio de la gestión del nuevo gobierno y la implementación de medidas que comenzaron a influir en la macroeconomía.
La paralización de las obras públicas impactó negativamente en la actividad de la construcción, mientras que el sector del desarrollo urbano se vio afectado por el fuerte aumento en dólares de los costos de la construcción.
En este período, también, se lanzaron algunas iniciativas que impactaron positivamente en el sector, como la derogación de la ley de alquileres y el relanzamiento de los créditos hipotecarios.
“Hay dos caras de la moneda. Por un lado, hemos perdido en el sector 100.000 puestos de trabajo registrados directos y 200.000 indirectos debido al freno de la obra pública y de los desarrolladores para lanzar obras nuevas ante un aumento de costos de construcción del 80% en dólares y un precio de venta en donde todavía no se ve reflejado”, expresa Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU.
“Por otro lado, la otra cara de la moneda es la aparición de los créditos hipotecarios que impulsarán claramente el inmueble usado y algo derramará en lo nuevo”, agrega Vázquez.
En cuanto al aumento de los costos, Nicolás Cohen, CEO de Grupo Panamericana destaca que “los principales obstáculos de la primera parte del año se presentaron al momento de establecer las listas de precios, debido a las diferencias que existían en los precios de los materiales para la construcción y el faltante de materiales. Este período fue bueno, mejor de lo esperado, y las expectativas para los próximos meses son buenas”.
Por su parte, Manuel Estruga, founder & CEO de Fidez Group, coincide y agrega que “debido a esas diferencias en los precios se tuvo que hacer un replanteo de costos y precios en todos los proyectos. Es decir, una reingeniería de todos los proyectos actuales y por lanzar”.
En esa línea, Damián Tabakman, presidente de CEDU, comenta que “hoy el contexto obliga al desarrollador a poner el foco en dos grandes temas: cómo reducir los costos y el fondeo de los proyectos. También empieza a aparecer en la agenda la posibilidad de acceder a financiación bancaria para los proyectos”.
Estruga considera que los próximos meses serán de ajuste y sinceramiento: “que bajen algunos materiales, que se pueda saber el costo cierto del valor de las cosas, que podamos trasladar a precios parte de ese incremento y que siga el interés de los clientes como hasta ahora, además de ver el valor futuro del dólar y sus respectivas variables e implicancias”.
Créditos hipotecarios, aumentos de precios y expectativas positivas.
El sector recibió con optimismo el relanzamiento de los créditos hipotecarios. La expectativa es que dinamicen el mercado, que desencadenen una demanda de propiedades y se multiplique el volumen de compradores.
¿Qué pasará con los precios de las propiedades? “Argentina está atravesando un fuerte proceso de encarecimiento en dólares en el que todo subió de precio, menos las propiedades. El volumen de escrituras ha subido significativamente en los últimos dos meses, sin considerar aún las hipotecas. Hay mucha gente que con sus ahorros está anticipándose a la suba de precios que va a venir, adquiriendo unidades usadas. El aumento de la demanda de propiedades a partir de los créditos muy probablemente generará un aumento de precios”, destacó Tabakman.
Un factor a tener en cuenta es que los créditos hipotecarios no dinamizan directamente el sector de la construcción ni del desarrollo urbano, ya que los créditos hipotecarios no aplican a desarrollos de pozo. Sin embargo, la expectativa es que el precio de las unidades de pozo se incremente en línea con los usados. Además, hay otras medidas e incentivos que el sector propone implementar y que tendrían impacto positivo en el sector. “Buscaremos conseguir incentivos en la reglamentación del blanqueo en caso de que se apruebe, también créditos hipotecarios de bien futuro o acuerdos con los bancos. Estos temas los estamos trabajando desde las instituciones, destacó Mali Vázquez.
En este contexto particular de fuerte aumento de los costos de la construcción que aún no se han trasladado a precios, los desarrolladores urbanos continúan buscando terrenos para construir.
El presidente de la CEDU explica por qué sucede: “Los desarrolladores siempre buscamos anticiparnos y percibimos actualmente un gran cambio de ciclo de la mano de la normalización de la economía del país. El mercado para el que hemos trabajado los últimos 10 o 15 años tiene una capacidad real de multiplicarse 5 veces, en términos de tamaño, por lo menos. Trabajar para el usuario final de clase media de la mano del crédito hipotecario, como ocurre en los países de la región, representa un mercado 5 veces más grande que el mundo de los inversores con los que hemos trabajado en los últimos años”.