La tokenización abrió una  nueva etapa en las inversiones inmobiliarias modificando tanto la forma de transar con propiedades como su conceptualización.

En 2017, Dartagnans, start- up de Francia dedicada a la preservación de edificios antiguos, lanzó la campaña "adoptar un castillo". Alrededor de 19.000 personas de todo el mundo donaron 61 dólares para salvar al chateau La Mothe- Chandeniers (Les Trois-Moutiers, Poitou-Charentes). De esta maneram se recaudaron 1,6 millones de euros para convertirlo en un hospedaje boutique. 

En cierto modo, esa fue una de las primeras veces que se emplearon tokens en el sector. Después vino la ampliación y renovación del St. Regis Aspen Resort (Estados Unidos). Para 2019, la compañía francesa Mata Capital recaudó así 26 millones de euros para construir, en las afueras de París,  un hotel de 11 plantas.

"Hace un par de días, un grupo de inversores paulistas me vino a consultar por la tokenización de un shopping en Curitiba. El emprendimiento se compone de locales, un hotel y complejos de viviendas. Demandará una inversión de alrededor de 150 millones de dólares", comenta Adrián Sirio, CEO de la firma de tecnología financiera Ettios. 

Estos ejemplos permiten visualizar que, en pocos años, será lógico comprar partes de propiedades o desarrollos. "Esa metodología fracciona casi en forma indefinida una unidad. Esto permite ajustar el ticket a su mínima expresión. Ahí radica su magia: transformas algo muy grande, que deja a mucha gente afuera, a su mínima expresión logrando incluir a muchas personas", marca Agustín Casado, CEO & founder de Q- Hausse, fintech que combina el Real Estate con la economía digital.      

Un informe del Citi proyecta que el uso de tokens alcance, en 2030, entre 4 y 5 mil millones de dólares. Asimismo, los analistas estiman que ya captaría, en 2025, el 65% de las inversiones en bienes raíces.

El procedimiento

Tokenizar es la conversión de un activo real tangible o intangible en uno informático. Esto permite que sea un eslabón más de la cadena de bloques. "Blockchain es una tecnología iniciada en 2008. Permitió por primera vez que existieran cosas únicas en el mundo digital. Fue lograda por un grupo de programadores japoneses bajo el seudónimo de Satoshi Nakamoto. Esta técnica permite inmutabilidad, auditabilidad, transparencia y huella temporal. El blockchain es la autopista y los tokens son los vehículos que circulan por ella", aclara Néstor Kreimer, CEO de Criptokuántica. 

Por medio de la cadena de bloques, las propiedades pueden tokenizarse. Cada una de esas particiones representa una parte de ella. Otorgan a su tenedor derechos sobre el bien. 

"Se podría decir que el token se parece a una obligación negociable o a una acción. Es un modo más de recaudar capital con expectativa de ganancia. Es un valor negociable", acota Kreimer. 

Incluso, se puede fragmentar un flujo de alquileres en un determinado período. Funcionaría como una especie de factoring financiero.  "La plataforma española Nash 21 funciona bajo ese modelo. En ese marketplace se ofrecen rentas de propiedades que los inversores adquieren con un descuento. Además brindan una garantía en caso de incumplimiento de pago por parte del inquilino", señala Kreimer, quien es también Compliance en WIN Investment. 

Efectivamente, esta metodología permite captar ahorristas en los diversos estadios de un proyecto. "Siempre consiste en digitalizar un documento para su venta. Si tenemos una construcción finalizada serán de una escritura", explica Casado, cuyo emprendimiento ya comercializa en el país bienes raíces tokenizados en Estados Unidos.

En definitiva se genera un token asociado al valor del inmueble. En simultáneo se bloquea la posibilidad concreta de la disposición de ese activo por medios tradicionales. 

"En ese sentido, España es uno de los países más adelantados en el tema. Está avanzando ya en la tokenización de sus Registros de la Propiedad Inmueble", recalca el ejecutivo de Ettios. Una situación similar se observa en Italia y Alemania. Aunque en la actualidad, Luxemburgo otorga facilidades a las plataformas para llevar a adelante estas operaciones en cualquier parte del mundo. En América Latina, se destacan Brasil y Chile. Pero al igual que la Argentina, no cuentan aún con un marco normativo.

Sus beneficios  

En cierta forma, el procedimiento para emplear este método comienza con la creación de un fideicomiso o una estructura legal capaz de soportarlo. Después se fragmenta la unidad para luego ejecutar la oferta inicial. Con el tiempo, se genera un mercado secundario.

Aunque los beneficios de esta técnica son diversos, se destacan cuatro. El principal es que hace accesible este tipo de inversiones a los pequeños ahorristas. "Es escalable. Por lo tanto, permite que entren miles de personas en tiempo real. Así, se accede a grupos de inversores  más amplios. En vez de seguir pescando  siempre en la misma laguna donde están siempre los mismos peces, salís al mar donde existen millones de pececitos que antes estaban", destaca Casado.

Además, estas operaciones vencen las barreras geográficas. "Se extiende a todo el planeta debido a su digitalización", puntualiza Sirio.

Por otra parte, esta metodología permite el intercambio de información y fondos de modo directo y seguro. Al no intervenir terceros se aceleran también las operaciones y se reducen costos.

Un dato a considerar es que los registros en blockchain son inmutables. Cada token representa una parte de la propiedad y está vinculado a un registro de la cadena de bloques. Por ello son transparentes y accesibles los detalles de la unidad y su historial de transacciones. Esta cualidad aumenta la confianza entre las partes.  

En cierta manera esa ventaja se basa en los smart contracts (contratos inteligentes). Ellos son el software detrás del token. Automatizan y ejecutan las condiciones establecidas de la operatoria. Liberan, por ejemplo, de forma automática fondos cuando se cumplen ciertas condiciones. "La información que se vuelca en las transacciones deben ser prevalidadas. La tecnología actual permite buscar información en las bases de datos nacionales. De ese análisis podes averiguar cómo es la capacidad económica de una persona. Es lo que se conoce como kyc (know your client)", manifiesta el directivo de Q- Hausse.

Diversificar cartera

Otro beneficio de la tokenización es que permite la diversificación de cartera, aunque las colocaciones sean por montos menores. 

Hoy por hoy, el mayor desafío de este sistema es la regulación. La regulación "Sigue siendo un campo en desarrollo. La selección de la jurisdicción correcta es crucial, pues las leyes de activos digitales cambian drásticamente de un país a otro", advierte Sirio.

En Europa, la ley MICA (por sus siglas en inglés Markets in Crypto-assets Regulation) otorga un marco legal. Fue aprobada por  la Comisión Europea para la regulación de los criptoactivos y stablecoins que están asociados a un activo real o controlado por medio de algoritmos.

"Poseer un token no implica ser dueño de un porcentaje del inmueble. En el registro de la propiedad no se figura como copropietario de esa unidad. Se inscribe a nombre de la sociedad o fideicomiso que fracciona los derechos. En realidad, sos participante de esta última",  indica Kreimer.   

A nivel local, la tokenización inmobiliaria no cuenta con una normativa. Incluso, la Comisión Nacional de Valores (CNV) trabaja junto a la Cámara Argentina de Fintech en el tema. 

Debido a ello, existen diferentes esquemas jurídicos. Sin embargo, la mayoría se rige bajo la figura de fideicomisos. De esa manera,  existen tres modelos. Uno es el fideicomiso al costo donde un fiduciario gestiona los fondos y activos a nombre de los inversores. Después está el financiero que incluye emisión de títulos valores respaldados por activos inmobiliarios. Por último se ubican el con certificación notarial. En estos casos un escribano certifica la adhesión al instrumento. 

Según los expertos, los "early adopters" de tokens inmobiliarios son personas entre los 25 y 35 años. Se vuelcan tras haber incursionado en la bolsa, los fondos comunes y las criptomonedas. Principalmente, los adoptan con una forma de diversificar cartera.

Como es un producto destinado a pequeños ahorristas, muchos de estos proyectos de tokenización apuntan, a nivel local, a los tenedores de plazo fijo y dólares. Se basan en la percepción del resguardo de valor que dan los ladrillos a los argentinos aunque no puedan manejar cifras exponenciales de ahorro.