El 2024 fue un año movido para el mercado inmobiliario. Durante los primeros meses del año el sector tuvo un crecimiento del 218% en la oferta de propiedades para alquiler. Este auge coincidió con la derogación de la Ley de Alquileres.
Esta cifra representa el nivel más alto de oferta de alquileres desde antes de la pandemia, según el último informe mensual de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UdeSA). De todas formas, a pesar de este aumento significativo en la oferta, los costos de alquiler en CABA registraron aumentos importantes durante el primer semestre del año, aunque todos se encuentran por debajo de la inflación acumulada en los mismos meses.
El informe hace un seguimiento del mercado inmobiliario en el AMBA. Analiza la categoría Inmuebles de Mercado Libre, creada en 2004, que cuenta actualmente con más de 600 mil avisos activos y alrededor de 22 millones de visitas mensuales. Para el relevamiento mensual de propiedades que realiza la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre, se utilizan todos los datos de publicaciones en esta categoría desde 2017.
¿Cuánto cuesta alquilar en CABA?
A continuación, se presentan los costos actuales de alquiler en CABA y su variación con respecto a diciembre de 2023:
- Monoambiente: $350.000 (un 24% más que en diciembre de 2023)
- Dos ambientes: $450.000 (29% más que en diciembre de 2023)
- Tres ambientes: $670.000 (10.2% más que en diciembre de 2023)
- Cuatro ambientes o más: $1.492.000 (7% más que en diciembre de 2023)
El informe también revela una tendencia creciente en la oferta de alquileres en pesos. En agosto de 2023, sólo el 28% de los alquileres en oferta estaban en pesos. Sin embargo, para junio de 2024, este porcentaje aumentó significativamente al 59%, mientras que el 41% de los alquileres sigue ofreciéndose en dólares. Esta tendencia refleja una adaptación del mercado a las preferencias y necesidades de los inquilinos, así como una respuesta a la fluctuación cambiaria y la inflación.
La oferta en pesos varía considerablemente según la región dentro del Gran Buenos Aires (GBA) y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). La oferta en pesos es mayor en GBA Oeste (85%) y menor en GBA Norte (33%), mientras que en GBA Sur y CABA es del 68% y 66% respectivamente.
El aumento en la oferta de alquileres en pesos refleja un mercado inmobiliario que busca adaptarse a las condiciones económicas y a las necesidades de los inquilinos. Este cambio facilita el acceso a la vivienda para aquellos que perciben ingresos en moneda local y aporta mayor estabilidad en un contexto de inflación y fluctuaciones cambiarias.
Las zonas más buscadas de Buenos Aires
Los datos muestran que, en junio, la zona con mayor incremento en los precios de alquiler de departamentos fue GBA Norte, con un aumento del 6,0%, seguida por CABA con un 5,0%. Por su parte, GBA Sur y GBA Oeste también tuvieron incrementos, aunque en menor medida, con subas del 4,2% y 3,5% respectivamente.
Los precios de alquiler de casas tuvieron una variación interanual de 184,6% en GBA Oeste, 147,3% en GBA Sur y del 141,4% en GBA Norte. En el caso de los departamentos, se observan variaciones interanuales del 203,8% en GBA Oeste, 190,9% en GBA Zona Sur, 137,6% en GBA Norte y 115,1% en CABA. Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, la suba interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de mayo de 2024, que fue de 276,4%.
Según el informe, los barrios más buscados fueron:
- En CABA: Caballito, Palermo y Belgrano.
- En GBA Norte: Vicente López, Pilar y General San Martín.
- En GBA Sur: La Plata, Quilmes y Avellaneda.
- En GBA Oeste: La Matanza, Morón, Tres de Febrero.
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires
El mercado inmobiliario de CABA muestra señales positivas con un notable aumento en la compra-venta de inmuebles. Según el Colegio de Escribanos de CABA, en junio de 2024 se registraron 4.232 escrituras, lo que representa un incremento del 27% en comparación con el mismo mes del año anterior.
Francisco Bosch, socio fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, señala: “La actual tendencia en el mercado inmobiliario de Buenos Aires es muy alentadora. Todo genera más predicciones hacia futuro y el ambiente y la confianza de los involucrados en esta actividad es mucho más positiva. Podemos decir que hay muchas expectativas en el blanqueo, y en ver cómo se desarrolla el tema de las hipotecas”.
Según el especialista. “la disminución de las barreras fiscales que históricamente limitaron la fluidez del mercado está favoreciendo un entorno económico más dinámico, facilitando nuevas oportunidades de inversión”. Esta medida abrió puertas para una mayor participación en el mercado inmobiliario, haciéndolo más atractivo para los inversores, completa Bosch.
En términos de precios, los valores varían notablemente según la ubicación y el tipo de propiedad, precisan desde Miranda Bosch Real Estate & Art. En los barrios de Palermo y Belgrano, los precios para viviendas de alta gama oscilan entre US$ 3.500 y US$ 5.000 por metro cuadrado, mientras que las propiedades de gama media se sitúan entre US$ 2.500 y US$ 3.500 por metro cuadrado.
En Caballito y Villa Urquiza, los precios para propiedades de alta gama van de US$ 2.500 a US$ 3.500 por metro cuadrado, y para las de gama media, entre US$ 1.800 y US$ 2.500 por metro cuadrado. Por otro lado, en Villa Crespo y Almagro, las propiedades de alta gama tienen un rango de precios entre US$ 2.200 y US$ 3.000 por metro cuadrado, y las de gama media se encuentran entre US$ 1.500 y US$ 2.200 por metro cuadrado.
