En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según la Encuesta Anual de Hogares, difundida por el Instituto de Estadísticas y Censos de CABA (Idecba), cerca de ocho de cada diez viviendas (77,7%) son departamentos.
En los edificios en CABA, las expensas subieron 101,6% entre enero y julio de este año, según datos de las administraciones que liquidan expensas con el software ConsorcioAbierto.com. En este contexto, los gastos cambian mes a mes y aumenta el interés de los vecinos por comprender cómo se compone la liquidación de expensas en un edificio para entender en qué se está gastando el dinero.
Tomando en cuenta el modelo de 2012 de la Ciudad de Buenos Aires, que es el que la mayoría de las administraciones de consorcio tiene como referencia, la liquidación se compone de dos partes: los gastos del mes que terminó y la recaudación para el mes siguiente.
Composición y categorías de las expensas
Estos gastos incluyen el pago de servicios, arreglos de mantenimiento de las partes comunes, salarios y contribuciones sociales del personal, abonos de servicios, entre otros.
A su vez, las expensas se dividen en cinco columnas/categorías: A, B, C, D y E, pero que pueden variar según cada consorcio:
● Gastos A: son los comunes a todas las unidades del edificio y que incluyen el salario y las cargas sociales del personal.
●Gastos B: les corresponden a los locales comerciales.
●Gastos C: les corresponden a los departamentos.
●Gastos D: les corresponden solo a los propietarios de cocheras.
●Gastos E: les corresponden a cada unidad, pero por gastos particulares.
Sin embargo, no siempre se cumple esta distribución y, por lo general, todo confluye en tres columnas: A, B (que cuenta también a los gastos C y D) y E.
Lo que no debe faltar es la diferenciación entre los gastos ordinarios y extraordinarios para comprender qué gastos corresponden a un propietario y cuáles al inquilino, en caso de que corresponda.
Según la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y el artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Las "expensas ordinarias o comunes" incluyen los gastos comunes del edificio, que comprenden el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes o bienes, la sustitución o reemplazo de los existentes del consorcio.
Entonces, abarcan gastos mensuales de los servicios, sueldos del personal, reparación de áreas comunes como ascensores, y gastos de mantenimiento como artículos de limpieza, agua, luz, gas y vigilancia.
Por su parte, las "expensas extraordinarias" comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes. Esto incluye remodelaciones, equipamiento nuevo para espacios comunes, reposición de matafuegos, pintura del inmueble.
Por otro lado, en las expensas se incluye el estado de situación patrimonial, que detalla el activo, pasivo y patrimonio neto del consorcio. En el activo se incluye la disponibilidad de moneda local, las expensas a recaudar, las expensas adeudadas por parte de los vecinos y los intereses que se han ido generando con el tiempo por dicha mora.
Es decir, el activo es la suma de todo el dinero disponible y a cobrar por parte del consorcio. Por otro lado, en el pasivo aparecerán las facturas que se adeudan a proveedores y que se deben pagar a futuro.
Cabe señalar que a partir del 1 de agosto, todas las liquidaciones de expensas de consorcios de CABA deben incluir dos códigos QR o links que permitan a propietarios e inquilinos acceder de manera directa a la documentación respaldatoria, como facturas de proveedores, así como consultar el estado de los aportes y contribuciones de los empleados del consorcio en la AFIP.
“La carga de las facturas a tiempo es vital porque permite tener una radiografía completa de las finanzas del consorcio”, destaca Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
"Para que los vecinos puedan analizar la evolución de las expensas es necesario que sepan cómo se componen y que tengan trazabilidad de todos los gastos del consorcio”, expresa Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
“Hacer un análisis real exige que tanto la administración como los vecinos tengan acceso a la información, que puedan consultarla y compararla. Solo así es posible encontrar cuáles son esos gastos que se incrementaron e, incluso, proponer soluciones para abaratar los costos”, concluye.