Internet es un lugar salvaje, ¡Y por fin tenemos pruebas irrefutables! Si no, ¿Por qué los inversores se deshacen de este dividendo seguro del 12,8%? Resulta gracioso que ya estén sintiendo el síndrome FOMO. Después de vender estas acciones a la baja, subieron un 7,7% sólo el viernes pasado.
Un bloguero del sótano decidió meterse con Arbor Realty Trust (ABR) en las últimas semanas. Sin nombre, sin rostro, pero bueno, se hizo hasta un pequeño PDF ingenioso diciendo que estaban cortos en ABR, así que todos deberíamos estarlo también.
(Nota: No odiamos a los vendedores en corto. En un mundo en el que todos los inversores de primer nivel sólo quieren oír las buenas noticias, sean ciertas o no, los vendedores en corto reflexivos, analíticos y cuidadosos prestan un servicio muy necesario. ¿La trampa está aquí? Ninguno de esos términos se aplica a nuestro bloguero del sótano).
Otros ya se subieron a este colectivo de los cortos. ABR tiene su franja de no creyentes, con un 29% de sus acciones en circulación vendidas en corto. Lo que nos dice dos cosas.
- Hay otros -quizá más blogueros- que dudan de este dividendo.
- Están pagando un ojo de la cara por ponerse cortos en las acciones. Incluso si los propios blogueros están arruinados (normalmente lo están), alguien está pagando un 12,8% anual por el derecho a apostar por un desplome de ABR.
Acordate, los vendedores en corto toman prestadas acciones para venderlas ahora, con la esperanza de recomprarlas ("cubrirlas") más tarde, a un precio más bajo. Lo cual está bien, salvo que cuando tomamos prestadas acciones con dividendos, tenemos que pagar por ellas. Que, en el caso de ABR, es del 12,8%. (¡Además del costo del préstamo de margen requerido para la venta en corto!)
Pero Brett, de seguro estás pensando, ¿Cómo es posible que tanta gente se equivoque sobre unas acciones?
Bueno, en primer lugar, sucede todo el tiempo. Los rebaños de inversores se comportan como, bueno, rebaños. Se siguen unos a otros sin pensar.
Lo cual parece seguro, pero se convierte en peligroso cuando el pensamiento de grupo se convierte en una compresión de posiciones cortas. Todos tenemos que cubrirnos (recomprar nuestras acciones) a la vez.
La carrera hacia las salidas hace que las acciones suban gracias a las compras de pánico. Que también existe. (¿Se acuerdan de GameStop?)
¿Un posible catalizador de este pánico comprador? ¿Qué tal una gran compra interna del gran jefe en persona? Me refiero al propio CEO fundador de la empresa, que duplicó sus compras tras la caída.
Pero en realidad el jefe de Arbor, Ivan Kaufman, no sólo está doblando. Compró cuatro veces en los últimos dos meses, añadiendo la poca cantidad de 1.550.757,67 dólares a su posición personal en ABR:
Esto eleva la participación personal de Kaufman en acciones de ABR a casi 13 millones de dólares. Las acciones rinden un 12,8% en el momento de escribir estas líneas, lo que significa que nuestro hombre está acumulando 1,6 millones de dólares al año en sus propios dividendos.
Kaufman fundó Arbor hace 40 años como prestamista de hipotecas unifamiliares. Fiel a su nombre, la empresa enviaba un árbol a cada nuevo propietario al cierre del préstamo.
En los años 90, Arbor amplió sus préstamos a inmuebles multifamiliares y comerciales. Encontró un "punto clave" en los préstamos de entre 1 y 5 millones de dólares: demasiado chicos para los grandes, demasiado grandes para los chicos, pero muy rentables para Arbor entre medias. Arbor acabó vendiendo su negocio residencial a Bank of America en la década de 1990 para centrarse exclusivamente en este mercado siempre desatendido.
Arbor fue nombrado principal prestamista de pequeños préstamos por socios como Freddie Mac y Fannie Mae, que elogiaron a la empresa por tratar sus pequeños préstamos con la misma importancia que a sus grandes clientes.
Este fue el primero de muchos pivotes empresariales inteligentes para Arbor. El fundador Ivan es nuestro tipo de empresario. Sigue dirigiendo la empresa y siempre mira hacia delante.
Recientemente, las tasas hipotecarias alcanzaron máximos de 23 años. Afortunadamente, Arbor hace tiempo que abandonó el negocio de los préstamos residenciales.
También se diversificó lejos de bienes raíces comerciales. Lo cual, francamente, es la razón por la que las acciones están tan baratas hoy en día. "Ir a la oficina" nunca va a ser lo mismo después del Covid. Pero Arbor es erróneamente agrupado con los prestamistas comerciales y arrendadores. No planta en ese bosque.
Inteligentemente, Arbor tuvo estas ruedas de diversificación de flujo de caja en movimiento durante algún tiempo. A mediados de la década de 2010, la empresa hizo una apuesta especialmente grande. En aquel momento, Arbor estaba valorada en 325 millones de dólares. Ivan desembolsó 250 millones de dólares para comprar una agencia de préstamos hipotecarios comerciales y su plataforma tecnológica interna.
Ivan no tenía mucho margen de error al adquirir algo del tamaño de Arbor. Afortunadamente, sabía lo que hacía. La tecnología pertenecía a Arbor Commercial Mortgage, una empresa independiente que el gran jefe había escindido de la nave nodriza en 2004. Sabía lo que compraba, por dentro y por fuera.
Fue una decisión inteligente porque creó una nueva fuente de ingresos por la gestión de préstamos. En sólo dos años, estos ingresos representaron un tercio de las ventas totales de Arbor, una fuente de ingresos diversificada y protegida.
Hoy en día, Ivan se refiere a esto como la renta vitalicia de servicios de Arbor. Supone 240 millones de dólares de beneficios anuales, lo que equivale a 1,20 dólares por acción.
El dividendo trimestral de ABR es de 0,43 dólares por acción. Esta anualidad cubre de entrada dos tercios del pago anual.
Además, la empresa sigue haciendo dinero con los préstamos. Cuando inicialmente agregamos Arbor a Contrarian Income Report en 2018, admiramos la cartera de préstamos de Arbor:
Su propia cartera de préstamos es ahora de corta duración (de dos a cinco años), lo que significa que ABR está posicionada para hacer más dinero a medida que suben las tasas. (¡No se va a quedar con la bolsa de préstamos a largo plazo y bajo interés!).
Esto fue un embrague en 2022, cuando las tasas finalmente comenzaron a subir por primera vez en mucho tiempo. En total, la empresa ganó 0,57 dólares por acción el trimestre pasado, suficiente para cubrir su pago.
ABR tiene un cómodo ratio de reparto del 75%. Además, no tiene que reinvertir el exceso de beneficios para crecer: el negocio es todo capital humano y ordenadores.
Y lo que es más importante, Kaufman es el hombre. Se enfrentó al final de la oficina tradicional y, de forma inteligente, apartó a ABR del sector inmobiliario comercial. Justo a tiempo.
¿ABR es perfecta? Por supuesto que no. Algunas de las "breves investigaciones" recogen críticas negativas de Google y Yelp sobre las propiedades de Arbor. Que, sin contexto, parece preocupante. Pero mi apuesta es que Kaufman sabe dónde están sus debilidades corporativas, razón por la cual desembolsó otros 1,5 millones de dólares de su propio dinero para aprovechar el bajo precio de sus acciones y su gran dividendo.
ABR no sólo paga hoy un 12,8%, sino que la empresa elevó su pago doce de los últimos catorce trimestres, lo que supone un aumento acumulado del 43%. ¡Cuarenta y tres por ciento!
¿Te pondrías en el camino de este tren de mercancías y pagarías un 12,8% anual por apostar contra él? De ninguna manera. Nosotros, los contrarios, tomamos con gusto el otro lado de esta operación.
Lo siento, blogosfera del sótano, estamos con Kaufman.
*Con información de Forbes US
