El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.
DESTACADOS
● En marzo de 2023, en AMBA, el precio de venta por m 2 en dólares de casas y departamentos presentó una caída interanual (relativa a marzo de 2022) del 0.6% y 6.9%, respectivamente.
● En AMBA, se registró una variación intermensual en el precio de alquiler en pesos constantes por m2 de casas y departamentos del +10.6% y +0.6%, respectivamente. Asimismo, se observa una variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos del +7.3% y +12.2%, respectivamente.
● En marzo de 2023, los mercados de venta de casas y departamentos en CABA se encuentran a la baja desde junio del 2021 y abril del 2019, respectivamente. En el margen pareciera haber indicios de un cambio de tendencia en los precios de las casas en todo el resto de los aglomerados (abandonando progresivamente la tendencia negativa).
VENTA
Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en marzo de 2023, se registran variaciones interanuales del precio mediano de venta en dólares por m 2 de casas y departamentos (es decir, respecto a marzo de 2022) del -0.6%, y de departamentos del -6.9%. Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan variaciones intermensuales (respecto a febrero de 2023) en el precio por m 2 en dólares de casas del -0.5% en CABA, del +14.3% en GBA Norte, del +6.4% en GBA Sur y del +0.9% en GBA Oeste.
Por su parte, en el mercado de departamentos, en marzo de 2023, se observan variaciones en el precio en dólares por m 2 del -0.2% en CABA, del -1.1% en GBA Norte, del +1.1% en GBA Sur, y del -0.4% en GBA Oeste, relativo a febrero de 2023. Al considerar las variaciones interanuales (marzo de 2023 respecto a marzo de 2022), se observan variaciones del precio en dólares por m 2 de casas del -9.8% en CABA, del +9.2% en GBA Norte, del -2.1% en GBA Sur, y del -6.2% en GBA Oeste.
Por su parte, las caídas interanuales de dicho precio de venta para el caso de los departamentos, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7.3%, 4.8%, 2.5% y 6.7%, respectivamente, con respecto a marzo de 2022. El incremento interanual del precio de casas en GBA Norte puede explicarse por un considerable aumento en la demanda (donde las visitas a las publicaciones de venta de este segmento crecieron un 3.1% comparando marzo de 2023 con marzo 2022), junto con una fuerte caída en la oferta (donde la cantidad de publicaciones de venta de este segmento cayo un -33% comparando marzo de 2023 con marzo 2022).
Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m 2 de casas ocurrió en Parque Chacabuco, con una variación de -13.7%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Parque Avellaneda, con una variación de -14%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en dólares por m 2 de casas fue Tres de febrero (-9.2%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Merlo (-11.5%).
ALQUILER
En marzo de 2023, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por m 2 (es decir, en términos reales) en AMBA creció un 10.6% para el caso de las casas y aumentó un 0.6% en el caso de los departamentos, con respecto a febrero de 2023. En relación a las variaciones interanuales (es decir, marzo de 2023 respecto a marzo de 2022) de dicho precio en AMBA, se observan variaciones del +7.3% en el mercado de casas y del +12.2% en el mercado de departamentos.
Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en marzo de 2023, relativo a febrero de 2023, la variación del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas fue de 5.9% en CABA, +10.7% en GBA Norte, +6.7% en GBA Sur y -0.7% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual (respecto a febrero de 2023) de dicho precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +3.2%, -0.1%, -1.1% y -1.8%, respectivamente.
Tomando las variaciones interanuales (marzo de 2023 con respecto a marzo de 2022), se observa una variación del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas del -5.3% en CABA, del +3.9% en GBA Norte, del +11.6% en GBA Sur y del -1.6% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA, GBA Norte y GBA Sur del 26.4%, 19.5% y 0.5%, respectivamente, mientras que en GBA Oeste se registraron caídas del 4.6%. La caída intermensual en el precio de alquiler de casas (la cual se contrapone a la dinámica en el mercado de alquiler de departamentos) puede explicarse porque el mercado de casas en alquiler se encuentra considerablemente más dolarizado en comparación a los departamentos.
Como ilustración de lo anterior, en AMBA, el 77.1% de los avisos de casas en alquiler se encuentran denominados en dólares, mientras que en el caso de los departamentos, ese porcentaje asciende a 34.5%. Dado que interanualmente el dólar blue aumentó en un 88% y la inflación un 101%, esto impulsa a la baja el precio real de alquiler de casas en contraposición al mercado de departamentos.
Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de departamentos fue Montserrat (45.9%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual de dicho precio de alquiler de casas ocurrió en Pilar (17.2%) mientras que en el caso de departamentos ocurrió en Vicente López (23.2%).
RENTABILIDAD
A continuación, analizaremos el retorno bruto anual en el mercado inmobiliario (es decir, el ingreso resultante de alquilar un inmueble por un año sobre el precio de venta), el cual nos da una medida de la rentabilidad de un inmueble. Al respecto, en marzo del 2023, la rentabilidad en el mercado de casas en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste es del 4.7%, 6.7%, 5.8% y 4.4%, respectivamente. Por otro lado, en el mercado de departamentos, la rentabilidad registrada es de 4.3% en CABA, del 4.4% en GBA Norte, del 3.3% en GBA Sur y del 3.1% en GBA Oeste.