Las oficinas siguen siendo más rentables que los departamentos aún en el contexto de la pandemia, de acuerdo con un informe elaborado por Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario que analiza el comportamiento y rendimiento de las inversiones inmobiliarias en el mercado de oficinas y el residencial de Buenos Aires.
El estudio comparó, en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica de CABA), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín.
En tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo (también de Buenos Aires), para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%; mientras que dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.
En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue del 27%, aunque luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%.
En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable, indicó el estudio.
En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% en el último año, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis, y al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo que el saldo termina siendo positivo para el sector.
Respecto de la rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, las oficinas muestran una ventaja considerable sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía son retornos bajos debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.
"El tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas", afirmó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
"En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%", añadió.
Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, señaló que "por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos".
"La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado", concluyó.
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