Si hay algo que hoy caracteriza al mercado inmobiliario corporativo es el cambio que están experimentando la mayoría de las empresas, atravesadas desde hace más de cuatro años por las modalidades de trabajo remoto o híbrido. Esto lleva a un giro importante en la demanda de metros cuadrados para sus oficinas y la organización de los espacios de trabajo.

“En el mercado de oficinas estamos viendo este año que arrancó tibiamente la demanda, porque las empresas están tratando de volver a las oficinas. En algún momento, en la pandemia, se achicaron y ahora toman metros”, señala Diego Cazes, socio y director General de L.J. Ramos, un bróker especializado en el mercado corporativo.

Desde que arrancó la pandemia y se impuso el teletrabajo y luego el home office part time a lo largo de la semana laboral, ya nada fue igual para este segmento del negocio inmobiliario. Así, a muchas empresas sus plantas, primero les quedaron grandes, y ahora también les resultan poco funcionales, por lo que el mercado está virando en su demanda.

Hoy se buscan menos metros cuadrados, con espacios de trabajo móviles y compartidos, con buena conectividad y en corredores comerciales a los que los empleados puedan llegan con facilidad.

Cazes admite que las empresas hoy “tienen que conquistar al empleado, que el lugar sea lindo, que el empleado salga a la calle y tenga barcitos, locales, para retenerlo y que sea más productivo”. En suma, “el pibe tiene que pasarla bien”, asegura sin eufemismos.

Es que el formato clásico de oficina terminó con la pandemia. Hoy se busca que las oficinas incluyan áreas de recreación o esparcimiento, cafetería, livings con televisores en los que se puede trabajar en cómodos sillones, tener reuniones cortas de trabajo o simplemente conversar. Son exigencias de un mercado en evolución, que busca satisfacer las demandas de los empleados.

La economía cuenta

En este momento de cambio de los patrones convencionales del sector que, en verdad, arrancó en la pospandemia en el tramo final de 2022 y comienzos de 2023, se sumaron también la crisis económica y el cambio de gobierno.

La llegada al poder de Javier Milei y su programa económico pro mercado puso al sector empresarial en modo “wait and see” y allí se frenaron muchos proyectos de mudanzas de oficinas, hasta ver qué pasa con la economía.

"En el contexto económico actual del país, vemos que hay un cambio de tendencia en la toma de decisión de las empresas. En el primer semestre estaban abocadas a dilucidar cómo afectaba la devaluación en sus negocios, en la matriz de costos, en el consumo, cómo era el comportamiento de la demanda y cómo eso afectaba en la operación”, señala Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Tras señalar que en ese momento todas las decisiones estratégicas de las compañías en relación a su portfolio inmobiliario habían quedado de lado, Valera explica que “llegando a julio y también en agosto, empezó a haber una cascada de cierres de nuevos alquileres y nuevos negocios inmobiliarios”, expresando el ánimo de las empresas, que “están entendiendo un poco más hacia dónde pueden ir desarrollándose las políticas económicas”.

Así, el escenario empezó a mostrar algún dinamismo hace dos meses, con empresas que comenzaron a activar las consultas para cambiar de locación, dejar sus plantas poco funcionales por otras más versátiles y que den respuesta a las demandas de los empleados.

Un giro práctico

“Hoy se buscan menos metros cuadrados, plantas más chicas y en muchos casos, espacios amoblados y terminados”, sostiene Marcelo Zuliani, director Comercial de Colliers. 

Aclara que el mercado “se está empezando a recuperar lentamente” y explica que la realidad es que se buscan oficinas de menos metros, espacios más reducidos, cuando antes la demanda estaba en espacios de 1500 a 2000 m2”.

Por su parte, Diego Cazes explica que empieza a verse demanda de empresas chicas, que son startups, fintech, o empresas de entorno digital y “buscan no más de 300 m2.”

Hoy la demanda se concentra en apenas tres o cuatro zonas en el AMBA, como son el corredor Libertador en CABA, desde La Pampa hasta la avenida General Paz; la misma Libertador desde allí hasta Olivos en la zona norte de la provincia; en la zona de Catalinas, Plaza Roma y Plaza San Martín, a los que se suma Puerto Madero, estas últimas todas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por cierto, las zonas Macro y Microcentro están fuera del radar de las empresas, por lo que en muchos casos los valores de alquiler bajaron hasta los 8 o 9 dólares el m2, cuando hace unos años podía llegar a triplicar ese valor. 

En el caso de los corredores más demandados, los precios de alquiler también están bajos en relación al pasado, alcanzando niveles de 27 o 28 dólares el m2 cuando antes tal vez se acercaban a 35 dólares el metro cuadrado.

La vacancia (disponibilidad) entre 15 y 17% dependiendo de los distintos relevamientos, sin dudas es un guarismo que llega a triplicar lo que se registraba en este mercado antes de la pandemia. Es que siguen entrando metros al mercado vía construcción y si bien se van tomando metros, lo cierto es que lo hacen en menor medida, por lo que la vacancia neta tiende a mantenerse elevada.

Expectativas positivas

En ese contexto, la economía juega un rol clave. “El negocio sigue siendo rentable pero el mercado está esperando noticias de la macro, ahora las empresas quieren ver cómo seguirá su actividad”, detalla Diego Cazes.

Coincide Marcelo Zuliani y dice que el mercado corporativo “se dinamiza cuando aumentan las ventas”. Aclara que todavía sigue la caída del consumo, pero la experiencia demuestra que “cuando la economía crece, a los seis o siete meses el mercado inmobiliario corporativo reacciona”. Y además, explica que en este mercado es clave el dinamismo que tenga la construcción, que es el motor del sector.

En ese sentido, Zuliani le pone fichas a Régimen de Incentivo a las Grandes Inversiones (RIGI), si es que finalmente logra movilizar recursos como se prevé en las industrias minera, energética y otras. Primero crece la actividad y el empleo en las provincias donde se hace la inversión “y después ponen una oficina en Buenos Aires”, remarcó Zuliani.