A través de su mega Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), el presidente Javier Milei derogó numerosas leyes que entorpecían diversas operaciones económicas, afectando a los ciudadanos. Y una de las medidas que más polémica causó fue la eliminación de la famosa Ley de Alquileres (27.737).

Concretamente, a partir de este jueves, los contratos de alquiler de viviendas volverán a las disposiciones establecidas en el Código Civil y Comercial, tal como sucedía hasta antes de que se creara la Ley.

Los cambios

De esta forma, los nuevos contratos de alquiler se regirán bajo las siguientes reglas:

• Plazo: no hay plazo mínimo legal; se determina por acuerdo entre las partes. Si no se especifica, el contrato es de dos años para viviendas y tres para otros destinos.
• Precio: libertad total para fijar precio, moneda y ajustes de alquiler. Uso de índices es permitido, con ajustes pactados. Se puede acordar alquiler en moneda extranjera.

• Resolución anticipada: el inquilino puede cancelar en cualquier momento. Se establece una indemnización del 10% del monto total restante para el locador.
• Periodicidad del pago: no menos de mensual; se permite acordar pagos de varios períodos en locaciones habitacionales.
• Fianza y garantía: libertad para determinar garantías y fianzas, incluyendo moneda de depósitos, con plazo de restitución acordado.
• Derogaciones o modificaciones: los contratos deben detallar derechos y obligaciones antes contemplados en normas.
• Declaración en AFIP: no es obligatoria la declaración de contratos en AFIP.
• Compensación: el locatario no puede compensar alquileres con gastos del locador.
• Mediación prejudicial: no es requisito previo para desalojo.
• Opciones de rescisión para inquilino: puede rescindir en cualquier momento pagando el 10% del saldo futuro. También puede hacerlo si la unidad no se mantiene en condiciones adecuadas o si el propietario incumple garantías.

Las consecuencias

Si bien las intenciones detrás de la creación de la Ley de Alquileres eran buenas, lo cierto es que ocasionó graves consecuencias para el mercado inmobiliario argentino.

“Básicamente, lo que venía sucediendo era que habían matado básicamente al mercado de alquileres. No había oferta. Los dueños de departamentos habían migrado al temporario o pusieron su propiedad en venta porque fueron muchos años. Hubo un tiempo donde las propiedades quedaron vacías durante meses o años y llegó un punto en que la gente decidió hasta desprenderse de esos bienes”, detalló Gabriel Brodsky, director general de Predial Propiedades.

No obstante, la eliminación de la ley ahora creará un entorno más dinámico y con más beneficios para los propietarios y los inquilinos.

“Permite que el mercado, de a poco, gradualmente, pueda volver a encontrar un nuevo equilibrio. Siempre en Argentina está esta cuestión cultural de apostar al ladrillo y de tomarlo como un lugar de, digamos, preservación de valor patrimonial, y creo que es una muy buena noticia. Vamos a ver cómo funciona en la práctica, pero, básicamente, va a permitir que devuelta la gente tenga ganas de tener propiedades en alquiler y eso va a implicar que aumente la oferta”, sostuvo el ejecutivo. 

“Y no sólo eso: si a esas personas les empieza a ir bien dentro de sus expectativas, van a volver a comprar inmuebles para ponerlos en alquiler. Entonces creo que vuelve el principio de la solución”, agregó.

Por su parte, Ariel Champanier, director ejecutivo de Remax Premium Argentina, indicó que los dueños de los inmuebles no quedarán atados a una moneda que no tiene valor, como es el caso del peso; se podrán negociar las pautas importantes del contrato libremente y habrá más posibilidades de vender una propiedad rentada. Además, relató que existirá “la tranquilidad de poder firmar un contrato en dólares sin pensar que se lo pueden pesificar”.

Por otra parte, los inquilinos, que deben pagar un promedio de $ 280.000 por mes para alquilar un departamento de dos ambientes en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), según la información provista por Zonaprop, tendrán una mayor oferta de viviendas, lo que también hará que bajen los valores nominalmente.

En esta línea, Brodsky expresó que “van a volver a encontrar propiedades disponibles gradualmente” y la propia ley de oferta y demanda reducirá los precios de alquiler, y las condiciones. “Si el propietario se excede en sus pretensiones, el mercado en su libre movimiento va a decidir si convalida ese valor y esas condiciones que pide el propietario o no, y elegirá al de al lado”, mencionó.

Asimismo, a modo de resumen, Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, comentó: “Habrá más competencia y gradualmente habrá una mayor oferta. Se podrán establecer acuerdos entre las partes, permitiendo así un incremento en las unidades disponibles para alquiler y más opciones de elección. La libertad en los contratos se verá reflejada en ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, todo sujeto a cómo las partes logren consensuarlo, con la intermediación de las inmobiliarias”.