En proceso de estabilización de las principales variables macroeconómicas, esencialmente la baja de la inflación y de las tasas de interés, el mercado de créditos UVA volvió a encontrar espacio para su desarrollo. Esa expansión, que por ahora es tímida, recibió la semana pasada un estímulo clave. La Comisión Nacional de Valores (CNV) allanó la semana pasada el camino para la securitización de hipotecas, lo que permitirá que el volumen de créditos otorgados se triplique en 2025.
La norma era reclamada por los bancos, donde explican que la posibilidad de producir un "empaquetado" de esas deudas para colocarlas a otros inversores permite fondear el crecimiento de la oferta. Claro que para el impulso inicial fue clave la tendencia a la baja del IPC (por el que, en definitiva, ajusta el préstamo), que junto a un menor interés permite reducir el costo financiero. Otro requisito también determinante es la mejora de los salarios medidos en dólares, que ponen a tiro la posibilidad de acceder a la vivienda propia, además de una mayor oferta de las entidades bancarias.
Si bien hacia fines de 2024 algunos bancos subieron algunos puntos las tasas de interés, en el mercado hoy se consiguen créditos ajustables por UVA más tasas que van del 4,5% al 9%, mientras que una entidad -el Banco Ciudad- tiene una línea específica al 3,5% para barrios del sur y centro de la CABA.
Viento de cola
Según datos del Banco Central en noviembre -último dato relevado- se otorgaron 2415 créditos hipotecarios, en su gran mayoría bajo la modalidad de actualización UVA, que en 2024 sumaron el equivalente a US$ 830 millones. Un reciente informe de la Fundación Tejido Urbano señala que en la segunda mitad del año hubo una fuerte recuperación en el mercado de créditos hipotecarios, con más de 11.000 préstamos otorgados, con un monto promedio de US$75.000 por crédito.
En un mercado muy sensible y competitivo, las entidades financieras guardan bajo siete llaves los datos de cuántos créditos han otorgado y por qué montos. Tampoco está disponible la estadística oficial pero fuentes del mercado coinciden en que el negocio crece a pasos acelerados. De hecho, a nivel global del sistema el volumen total de créditos hipotecarios pasó en los últimos tres meses de unos $800 billones a $2 billones, unos US$ 1.685 millones (al dólar MEP). La tasa de crecimiento es exponencial.
El 2024 arrancó en el peor momento del crédito hipotecario -sin contar abril de 2020 en plena pandemia- pero ya a partir de abril pasado empezó a moverse el mercado y desde julio se dio un escenario muy favorable a la toma de estos préstamos.
"El quiebre se produjo porque la oferta salió a prestar", asegura Federico González Rouco, economista senior en Empiria Consultores, quien considera que no incidió tanto la baja de la inflación. "Lo que importa es la relación cuota/ingreso y eso mejoró porque el año pasado el salario en dólares se duplicó y el valor del metro cuadrado subió sólo 10%, así que la relación salario/m2 creció casi 90%", explicó. En este contexto, González Rouco dijo que la proyección es que se mantenga la tendencia del final del año, dado que tras arrancar 2024 con créditos por US$5 millones mensuales, el promedio de fin de año fue de unos US$ 200 millones al mes.
"Así, la proyección es que este año se llegue a entre 2.500 y 3.000 millones de dólares en créditos hipotecarios UVA", anticipó. Pero aclaró que el desafío de los bancos es cómo fondearse a largo plazo. La reciente resolución de la CNV aporta en ese sentido.
Abanico de ofertas
Unos 25 bancos tienen hoy disponibles líneas de crédito hipotecario con cuotas ajustables por UVA. Están prácticamente todos los grandes bancos del sistema, por lo que la clave es ver por dónde puede crecer la oferta en el futuro.
Entre los big players sólo falta sumarse el Banco Provincia, que en 2017/18 llegó a capturar un 20% del mercado de créditos UVA, pero hoy no tiene líneas específicas. Otra opción es que se sumen nuevas Fintech -ya está Brubank- y que aparezcan opciones de financiamiento hipotecario para desarrolladores, como las hipotecas divisibles u otras modalidades.
"El mercado de viviendas industrializadas y modulares es el próximo paso donde queremos focalizar nuestro negocio", destaca Diego Gatto, Gerente Tribu Financiamiento a la Vivienda de Banco Hipotecario, y al respecto señala que están desarrollando un crédito personal en UVA, que permite financiar hasta el 100% de la vivienda con un monto máximo de 50.000 Uvas a un plazo de 72 meses y TNA del 15% a comercializarse exclusivamente para la construcción de viviendas industrializadas y modulares.
Pero en un contexto de creciente déficit habitacional, Gatto sostiene que las entidades necesitan que "se genere un mercado secundario de hipotecas para que los bancos podamos descargar las mismas y seguir otorgando cada vez más créditos". En esta línea se lee la reciente Resolución 1053 de la CNV por la que crea un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. En buen criollo, es que los bancos puedan ofrecer paquetes de hipotecas UVA en el mercado de capitales.
"Nuestro programa de préstamos hipotecarios está funcionando muy eficazmente, porque los salarios suben en términos de metros cuadrados. Es decir, hay un doble efecto, sube el salario real, la propiedad tiene el mismo valor en dólares y al achicarse la brecha, hay una doble valorización y es un proceso que se acelera", aseguró el presidente del Banco Nación, Daniel Tillard.
El Banco Nación lleva otorgados 3.300 créditos por más de U$S200 millones, con un promedio en pesos de $71,5 millones por cliente. Desde el banco Santander señalan que están liquidando más de 15 préstamos hipotecarios UVA por día, por un monto promedio de $ 110 millones, el 98% de los cuales se destinan a vivienda permanente, dos tercios de los cuales (68%) están en el AMBA. "Hay una oportunidad inmensa de crecimiento. La penetración del crédito en la Argentina es muy baja: ronda el 9% del PBI vs. más del 50% en Latinoamérica. Más aún, la proporción de los préstamos hipotecarios es menor al 1% en la Argentina, mientras que en otros países llega a ser 10 veces más alto", comentó José Bandin, director de Banca Comercial de Santander Argentina.
Por su parte, el Banco Ciudad lleva desembolsados unos 1.000 préstamos desde el relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA a fines de abril de 2024, por más de $100.000 millones.
A fines del año pasado el Ciudad picó en punta en el mercado con una nueva línea de créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas que están en pozo o en etapas iniciales de la construcción, en proyectos inmobiliarios bajo propiedad horizontal que se estén desarrollando en la Ciudad de Buenos Aires.
"Durante el período de obra, el Banco Ciudad dispone un crédito de hasta el 30% del valor de la unidad - una vez que el comprador integró el 25% del precio -, en desembolsos parciales según los avances de obra, por el cual el cliente abona sólo los intereses mensualmente, hasta la escrituración", explican en la entidad. Allí, el banco aporta el saldo restante mediante un crédito hipotecario y se comienza a abonar el capital.