La combinación de inestabilidad económica con la cultura de invertir en “ladrillos” y el boom de plataformas digitales convirtió al mercado de Real Estate de los Estados Unidos en una de las opciones preferidas del inversor latinoamericano.
En diálogo con Forbes, Iván Chomer, CEO de la plataforma Dividenz, cuenta el crecimiento que ha tenido este segmento en los últimos años y las tendencias que se vienen para seguir impulsando la demanda.
¿Qué hacen en Dividenz?
Dividenz es una plataforma de inversiones en real estate. Nosotros lo que hacemos es darle acceso al público latinoamericano a inversiones de calidad institucional en el real estate americano. Hoy tenemos varios productos, pero el core, el producto de inversión de real estate que manejamos, es lo que es inversiones en multifamily, que son edificios de renta multifamiliar, e industrial, o sea edificios de logística, bodegas en parques industriales y demás. Dividenz nace de un problema que hay en Latinoamérica que tiene que ver con la necesidad de resguardar el patrimonio. O sea, la volatilidad que vemos en todos los mercados latinos genera una altísima demanda para de alguna manera sacar parte del patrimonio del riesgo local y diversificarlo en mercados más estables. El mercado más estable predilecto es Estados Unidos principalmente, después tenemos Europa. Madrid, por ejemplo, hoy es un mercado que hoy está recibiendo mercados mexicanos, colombianos y argentinos de a toneladas.
O sea, no solamente trabajan con Real Estate de Estados Unidos, sino también otras plazas como Madrid.
Hoy nuestro core está en Estados Unidos. El día de mañana sí vamos a empezar a abrir nuevos mercados, pero hoy nuestro producto principal es Estados Unidos porque es el más fuerte. Entonces básicamente la tesis de nuestro negocio es muy simple: tenés un montón de países latinos con mucha volatilidad, esa volatilidad tiene que ver con cuestiones políticas, económicas, tipo de cambio, toda la volatilidad de la cual los argentinos somos bastante conocidos por eso y la necesidad de poder sacar plata y ponerla en otro lado, en otro riesgo país, en otro mercado. La segunda tesis tiene que ver con la afinidad que tiene el público latinoamericano con las inversiones en real estate. Y esto tiene que ver un poco con la misma razón que la primera: simplemente por la volatilidad el ladrillo a nivel mundial está visto como un activo de protección de valor y sobre todo protección de valor ante eventos de volatilidad porque los drivers del real estate son lentos, se mueven despacio, entonces son más fáciles de manejar. Eso lo que genera es obviamente una alta demanda para invertir, como decía antes, principalmente en otros mercados y en activos de real estate. Y esto es una realidad. ¿En qué sentido? Que si nosotros analizamos por ejemplo en el mercado americano cómo funcionan las inversiones, y sobre todo las extranjeras, vamos a ver que de todas las inversiones extranjeras que llegan a Estados Unidos año a año más del 50% de esas inversiones son de capital latino. De cada dólar que entra a Estados Unidos al real estate americano todos los años, la mitad de cada dólar es de capital latino. Para que te des una idea eso son unos 30 billions al año que viajan desde Latinoamérica a Estados Unidos todos los años.
¿Toda América Latina es más que China?
Sí, obvio. Vos en el mundo tenés inflows y outflows de plata y en real estate también obviamente, ¿no? El mundo de las inversiones en real estate es muy interesante, para charlar un poquito de esto antes te voy a dar un dato más de Dividenz, esto que te decía antes, esos 30 billions al año que viajan desde Latinoamérica a Estados Unidos si yo te sumo otro dato te vas a dar cuenta de otra realidad (y para terminar de entender la tesis de Dividenz): de todos los clientes de Dividenz, solamente un 15% de ellos había invertido previamente en Estados Unidos. Eso quiere decir que esa plata que viaja todos los años en realidad la demanda es mucho más grande, realmente es 10, 20 veces más grande. ¿Pero qué pasa? Invertir en otro mercado es muy difícil, las barreras de entrada son muy altas y es un negocio que está reservado solamente para grandes capitales. Entonces un poco la tesis de Dividenz es esa, es: ya hay demanda, ya se hace, hay necesidad de invertir, hay mercado, lo que falta es un vehículo, acceso. Por eso te hablé antes del acceso, lo que no había es acceso, la gente quiere invertir, no puede, no sabe cómo. Y si vos te ponés a pensar qué tiene que hacer un tipo. Primero, tiene que tener mínimo 500.000 dólares, tenés que viajar a Estados Unidos, conocer el mercado, saber dónde invertir, en qué invertir que firmar, qué no firmar, las barreras de entrada son tan altas que la gente dice: "Bueno, ya está". ¿Y qué pasa? El real estate es o consumidor final, que compra un departamento para vivir, o inversiones, el mundo de las inversiones solamente podías invertir en tu propia ciudad. Estás limitado a una jurisdicción, a un mercado. ¿Por qué? Porque no tenés acceso. Todos los demás activos del mundo (bonos, acciones, cripto) podés invertir en cualquier lado, es como que te diga que solamente podés comprar acciones argentinas: "¿No puedo comprar Tesla?", "No". "¿No puedo comprar Google?", "No". Entonces eso es lo que pasa con real estate. Y es una locura si te ponés a pensar, es paradójico, porque el real estate es probablemente el activo de inversión más grande del mundo, si sumás todos los activos de real estate del mundo es la mayor concentración de capital, más que las finanzas, pero sin embargo estás limitado geográficamente. Y es ridículo, porque la plata tiene que perseguir la eficiencia. Entonces si hay un mercado que me ofrece más eficiencia, ¿cómo va a ser tan difícil que yo vaya a ese mercado? Eso es lo que a nosotros nos pareció una locura y por eso creemos que Dividenz va a ser una empresa enorme, porque de alguna manera lo que estamos generando es un mercado global de inversiones inmobiliarias que antes no había.
¿Cuál es el origen de la compañía y dónde están operando?
Dividenz es una empresa americana. Tenemos oficinas en Nueva York, oficinas en Argentina, estamos abriendo en este mismo momento las oficinas en México, más o menos a mediados de año vamos a abrir las oficinas en Colombia. Son oficinas donde Dividenz tiene mercados potenciales con clientes de toda Latinoamérica. Inclusive también, para que te des una idea, tenemos clientes de Italia, de Suiza, de España, pero nuestro foco hoy está en clientes de esta región porque es el mayor flujo del mundo de cross border, Latam-Estados Unidos es una ruta de las más fuertes del mundo.
¿Cuál es el perfil de gente que buscan? Si es un pequeño inversor, un gran inversor, si hay un monto mínimo requerido para poder ingresar a Dividenz.
Dividenz tiene, como te contaba antes, varios productos. Te digo de menor a mayor: tenernos como fondo de inversión, que se llama Dividenz Cash, que vos podés invertir con 2.000 dólares, y los productos ya más premium que son ya con montos de 20.000, de 30.000 dólares, que son invertir en negocios puntuales. Dividenz técnicamente hablando son fondos de inversión con otra vuelta de rosca con tecnología, pero los productos que nosotros tenemos (los activos que nosotros tenemos, los edificios) son los mismos edificios que te vas a encontrar que tienen fondos como BlackRock o Blackstone, que en vez de ir a ofrecer ese producto a inversores chicos y medianos se lo ofrecen a fortunas de gran patrimonio. Entonces en Dividenz terminan invirtiendo todos, empleados corporativos, tenemos directores corporativos, tenemos empresarios chicos, medianos, pequeños, cualquier persona que tenga algún mínimo patrimonio para empezar a invertir y pensar a largo plazo.
¿Cuál es la rentabilidad que están ofreciendo?
Cada negocio tiene rentabilidades distintas, cada producto nuestro tiene rentabilidades distintas. Pero, ponele, las más altas en promedio de todos los productos que tenemos hoy alrededor de un 14% o 15% anual en dólares, obviamente esto con riesgo americano. Estamos hablando siempre de rentabilidad y riesgo, entonces no es lo mismo hablar de 15% en Argentina que 15% en Estados Unidos cobrando en dólares. Y lo bueno es que gran parte de esto lo vas cobrando todos los meses y, depende del producto, otra parte se cobra en un plazo. Después tenés otros productos de menor renta, pero más liquidez.
¿El inversor no tiene que preocuparse por el mantenimiento del departamento o si lo pueden alquilar o no?
Dividenz va y compra un edificio entero, no es que compra un departamento, compra un edificio entero de 100 unidades. Ese edificio ya está terminado, o sea que no tiene riesgo de construcción, ya está alquilado, no tiene riesgo de vacancia, cuando lo compramos ya está generando plata, rentabilidad, y tiene cash flow, que es lo más importante. Nosotros cuando empezamos a conformar todo el producto de Dividenz tuvimos que entender bien el match de lo que quiere la gente en Latinoamérica con el tipo de producto. Vos en Argentina invertís en un pozo, tenés que esperar 4 años hasta que te lo entreguen, no cobrás nada y después tenés que ver con qué país terminás en 4 años, a ver si vale más o si vale menos. Eso no quiere la gente en la Argentina cuando invierte en Estados Unidos. ¿Qué quiere? Renta. Quiere algo terminado, renta, bajo riesgo y estar cobrando todos los meses. Ese match es muy importante. Entonces tenés un montón de productos de inversión en el mundo y nosotros fuimos a buscar los mejores del mundo, que son renta residencial en Estados Unidos, es un producto que está fundamentado por la vivienda del americano. Cuando uno invierte en un negocio tiene que pensar en los fundamentos de ese negocio, nuestro negocio está fundamentado en eso, en ese pilar tan importante de la economía más grande del mundo. Entonces nosotros fuimos a buscar apostarle al mejor caballo. ¿Cuál es el mejor caballo en real estate? Residencial, renta multifamilia en Estados Unidos. El segundo caballo te diría hoy logística, por eso estamos también con ese segmento.
¿Qué expectativas de crecimiento tienen?
Esperamos mucho crecimiento a nivel regional. Mucho lanzamiento de nuevos productos, la verdad que hoy somos la empresa más grande de real estate cross border de todo Latinoamérica. Y obviamente estamos compitiendo ya codo a codo con los principales fondos de Estados Unidos que vienen a buscar capitales a Latinoamérica. Y yo creo que viene este año un paso muy fuerte de consolidación regional y expansión regional. Y a futuro, Dividenz se va a ir transformando también en un banco, en un banco de inversión. Con un montón de servicios ya de cuenta que es lo que estamos lanzando con todo lo que es Dividenz Account para que justamente la gente pueda abrir desde Dividenz su propia cuenta en el exterior. Entonces, ¿qué pasa? La gente invierte, recibe utilidades y todas esas utilidades quedan dentro de nuestro ecosistema, son como depósitos. Por eso nosotros estamos sumando todos instrumentos que generen ese ecosistema y que la gente ni tenga que sacar la plata a otro lado. ¿Qué quiere el cliente? Un producto totalmente armado, 360, todo resuelto.
¿Qué números están manejando en cantidad de inversiones?
Hoy tenemos más de 500 millones de dólares en activos inmobiliarios, más de 2500 unidades residenciales en todo el mercado americano. Hoy Argentina es nuestro principal mercado, nuestro segundo mercado es Colombia y nuestro tercer mercado es México. Estamos creciendo básicamente tres x todos los años. En total históricamente entre todo lo que compramos y tradeamos activos casi un billion, 890 millones de dólares en valor total de activos inmobiliarios, eso es histórico en los últimos casi 12 años a nivel experiencia nuestra. Casi 6500 unidades en total tradeadas. Y, para que te des una idea, yo te hablaba antes de un 15% de rentabilidad, ahora si yo te digo el promedio de rentabilidad que tenemos de los negocios que se han terminado todo el ciclo en el pasado el promedio de rentabilidad es casi de un 20% anual en dólares, son 19,9%.