En el periodismo económico hay una frase que se repite en las redacciones cada vez que el gobierno de turno o algún organismo difunde un relevamiento que deja dudas sobre su veracidad. "Existen tres tipos de mentiras: mentiras, malditas mentiras y las estadísticas".

La frase fue popularizada por el escritor estadounidense Mark Twain a fines del siglo XIX, quien la atribuyó al ex primer ministro británico Benjamin Disraeli, aunque no hay certeza de que efectivamente el político del Reino Unido hubiera pronunciado dicha sentencia.

Como fuere, lo relevante es que con frecuencia se despliega un manto de sospecha sobre las estadísticas, que en el imaginario popular pueden distorsionar la realidad a través de los números.

La contracara de este fenómeno es lo que está viviendo hoy el mercado inmobiliario rural en Argentina, que atraviesa un momento de gran expansión, al punto que los precios subieron fuertemente en las regiones más demandadas. Allí se registra una tendencia que lleva a muchos propietarios a inclinarse por no vender y mantener los campos a la espera de mejores precios.

Este jueves 19 la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) difundió el más reciente índice de actividad sectorial, correspondiente a noviembre, marcando 65,94 puntos y "un salto muy alto en la actividad".

En diciembre de 2023 registraba un piso de 21,52 puntos, por lo que, en once meses, el índice se triplicó. "Claramente, la estabilidad cambiaria y política inciden favorablemente en la actividad", argumentan desde CAIR y sostienen que la demanda está sólida.

"Continúan incrementándose las consultas y las visitas a los campos", al tiempo que la demanda de los inversores "está muy firme" y en el mercado "hay menor oferta", pero sobre todo "no hay campos nuevos de buena calidad en venta".

Cambio de pantalla

El ingeniero agrónomo Juan José Madero, director de la División Campos en L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, recuerda que en 2023 el mercado estaba literalmente planchado, "ni salíamos a la ruta" asegura, pero "ahora la demanda está muy alta en campos agrícolas y también ganaderos de calidad".

Para Madero, en algún sentido este momento se parece al período 2002-2012 en cuanto al movimiento, pero todavía falta para que se traduzca en mayores subas del precio de la tierra. En la primera década del siglo, al calor de la soja a US$600 la tonelada, el valor de la tierra llegó a crecer un 10% anual en dólares.

Hoy no es el caso. De hecho, hasta 2023 las operaciones de venta eran pocas y el mercado vivía de los alquileres agrícolas y ganaderos. "Un campo ganadero tiene hoy un resultado de 3,5% anual en dólares", afirma el experto. 

Federico Nordheimer, CEO de Nordheimer Campos y Estancias, destaca que "éste fue un buen año y muy parejo en actividad, el problema es que hoy faltan campos, ya que no siguen entrando" terrenos de buena calidad a la oferta.

Pese a ello, estima que el motor del crecimiento y el dinamismo en el sector se va a mantener porque "lo que define el año es la campaña agrícola y por ahora viene bien". No obstante, Nordheimer aclara que hay una luz amarilla con los precios internacionales de los commodities agrícolas.

Argentina, en el podio

En relación a los campos para uso agrícola, Madero explica que la calidad de los campos en la Zona Núcleo (sur de Santa Fe y Córdoba, norte y centro de la provincia de Buenos Aires) "está entre las tres mejores del mundo, junto con Illinois en el cinturón maicero de Estados Unidos (Corn Belt), y Ucrania en Europa del Este".

Madero admite que "este año hay una tensión en el mercado para recuperar rentabilidad" pero sostiene que hay margen para lograrlo. Mientras a la salida de la pandemia el piso de precios se ubicaba en Zona Núcleo -la referencia para el sector agropecuario- en US$ 12.500 la hectárea, a fines de 2023 el inversor convalidaba 15.000 US$/ha., señala el experto.

Hoy el panorama es más complejo. "Un inversor tal vez ofrece 16.000 US$/ha pero el propietario pide 18.000 o 19.000 dólares, hay tensión en el mercado", subraya Madero.

Pero en ese contexto hay margen para el crecimiento y mucho. Desde el fin del 1 a 1 en 2002, más o menos por una década la relación de precios de la tierra entre Illinois y la Zona Núcleo argentina era entre 1,5 y 2 a 1 a favor de EE.UU. Pero a partir de 2012 la brecha comenzó a ampliarse y hoy llega a 3 a 1.

Madero aporta datos de L.J.Ramos y la Illinois Society of Professional Farm Managers and Rural Appraiser, según los cuales hoy en Zona Núcleo se pagan 15.000 US$/ha mientras que en Illinois los buenos campos cotizan en torno a 44.000 US$/ha.

Descartado el Régimen de Incentivo a las Grandes Inversiones (RIGI) para mover las inversiones en el sector, que pone un piso de US$ 200 millones para obtener los beneficios impositivos, lo que empujó un poco el mercado fue el blanqueo, que en muchos casos llevó a los inversores a decir "salgo de ahí y voy a tierra".

Interés extranjero

Consultado sobre a demanda de inversionistas del exterior, Federico Nordheimer confirmó que "hay mayores consultas del exterior" sin embargo, todavía no son tantas las operaciones que se cierran. 

Por un lado, en Estados Unidos y Europa "esperan ver si las elecciones de 2025 consolidan estos cambios en el país", en relación al típico ruido electoral. Y por otro, el cepo y la imposibilidad de girar divisas al exterior son un problema". 

"El inversor extranjero en general tiene campos en todo el mundo, pero si bien hay consultas hoy no tienen a Argentina en el portfolio", explicó Nordheimer. 

En este punto recordó que en los últimos cinco a ochos años "para un inversor pequeño (500 a 700 mil dólares) era imposible invertir en Argentina" por el cepo y oros factores, y los grandes fondos institucionales, que pueden invertir 50 o 100 millones de dólares no consiguen campos grandes y buenos. "El que lo tiene, no lo vende", destaca Nordheimer.

En relación a los inversores extranjeros, Juan José Madero señala que "la carpeta de Argentina estaba a un costado, ahora la trajeron a su radar", pero coincide con el tema de la escala del negocio.

"Hasta hace poco el ticket frecuente en operaciones que se cerraban era hasta 2 millones de dólares, después de mitad de año empezaron a aparecer tickets de hasta US$ 5 millones". Un monto bajo todavía para el desembarco de grandes jugadores internacionales.