Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son muy baratos, pero apurate si te gustan los dividendos. Es posible que estos generosos pagadores no sigan siendo una ganga durante mucho tiempo más. Los REIT tienden a cotizar en sentido contrario a las tazas de interés a largo plazo. El constante aumento de la rentabilidad del Tesoro a 10 años fue un gran viento en contra para estas acciones.

Pero todos los periodos de tazas al alza acaban en recesión. Lo que conlleva una caída de las tazas. Lo que perjudica a los precios de las acciones, a menos que te gusten los REIT.

Los REIT cotizan más como bonos que como acciones, por lo que tienden a resistir bien las recesiones. Sus dividendos, ignorados durante las burbujas de la IA, vuelven a estar de moda cuando se termina el dinero fácil.

Así que vamos: ¡la ciudad de las gangas! El índice REIT vainilla de Vanguard ofrece tres veces más rentabilidad que el mercado en general. Y eso es sólo una media. Si buscás donde yo busco, podés conseguir rendimientos de entre el 7% y el 15% que se mantuvieron muy baratos durante algún tiempo.

Pero esto es sólo un juego para los pacientes. Este periodo de subidas de tazas ya superó las expectativas de muchos de los llamados expertos, y muchos aspirantes a inversores que buscan un resultado rápido llevan meses en estas posiciones más de lo que les gustaría.

Sin embargo, los inversores que compran y mantienen saben que las tazas de interés subirán y bajarán con el tiempo. La clave está en atacar ahora, cuando los precios son bajos, para tener la mejor oportunidad de obtener grandes ganancias a largo plazo y, de paso, obtener grandes rendimientos.

Así pues, veamos algunos REIT que permanecen en el cajón de las gangas: cinco acciones que actualmente promedian un desorbitado 10%.

Tres de las acciones que tengo en el radar me resultan terriblemente familiares, porque hace tan solo unos meses ofrecían dividendos igualmente elevados.

CTO Realty Growth (CTO, rentabilidad del 9%) 

Es un REIT diversificado que posee 16 propiedades comerciales, tres propiedades de oficinas y cinco propiedades de uso mixto que suman más de 1,12 millones de metros cuadrados. También tiene una participación de casi el 15% en Alpine Income Property Trust (PINE), un REIT de alquiler neto.

Las acciones de CTO Realty perdieron un 25% en el último año, cayendo más que el sector REIT en general, en gran parte debido a que se vio obligada a reducir los alquileres en dos grandes contratos de alquiler. Sin embargo, al menos hasta hace poco, cuando los problemas de tazas volvieron a afectar a los REIT, CTO mostraba cierta vitalidad en medio de unas perspectivas más optimistas para el sector inmobiliario de oficinas en general.

One Liberty Properties (OLP, rendimiento del 9,3%) 

Se trata de un REIT de alquiler neto que también cuenta con Regal entre sus inquilinos, y lo está pasando peor.

OLP es un REIT de alquiler neto que se encuentra en plena transformación de su cartera. Aunque sus 121 propiedades incluyen restaurantes, gimnasios, tiendas de comestibles y oficinas, la mezcla se inclina cada vez más hacia el espacio industrial. De hecho, las propiedades industriales constituyen ahora una pluralidad de los emplazamientos de One Liberty (49), así como la mayoría (56%) de los ingresos contractuales por alquiler.

Sin embargo, anteriormente mencioné que la quiebra de Bed Bath's pendía sobre la cabeza de OLP, así como una posible reestructuración de los contratos de alquiler que tiene con Regal Cinemas. Esto último ya no es posible -es seguro-, con importantes reducciones de los alquileres a partir de la salida de Regal de la protección por quiebra del Capítulo 11. 

Además, está negociando una prórroga del contrato de alquiler a corto plazo con LA Fitness que podría dar lugar a una reducción del alquiler en un gimnasio de Hamilton (Ohio).

La mala fortuna de OLP hizo bajar su valoración y subir su rentabilidad, pero tiene que haber luz al final del túnel antes de que tenga sentido perseguirla.

Gladstone Commercial (GOOD, rendimiento del 9,3%)

Forma parte de la familia Gladstone de REIT y empresas de desarrollo empresarial (BDC), que también incluye Gladstone Land (LAND) y Gladstone Investment (GAIN) y Gladstone Capital (GLAD).

Gladstone Commercial es propietaria de 136 inmuebles industriales y de oficinas de un solo inquilino y de varios inquilinos en alquiler neto en 27 estados. Una asignación de aproximadamente el 40% a propiedades de oficinas paralizó el precio de la acción y, a principios de este año, obligó a GOOD a recortar su dividendo mensual en un 20% a 10 centavos por acción. 

Esto es una miseria para los accionistas actuales, pero hace que el dividendo parezca más seguro para el dinero nuevo: el ratio de pago FFO cayó del 96% al 77%.

A la inversa, sin embargo, el optimismo sobre el impulso de las empresas para que los empleados vuelvan a la oficina al menos a tiempo parcial puso algo de viento en las velas de Gladstone. A largo plazo, puede que las oficinas nunca vuelvan a ser lo que eran, pero es una señal de estabilización muy necesaria. 

El FFO trimestral más reciente de GOOD superó las estimaciones. Y para ayudar a compensar los problemas con los topes de tazas de interés que expiran este año (elevando los gastos por intereses), la dirección renunció a sus comisiones de incentivos para el resto de este año.

Armada Hoffler Properties (AHH, 7,0% de rendimiento) 

Este es otro REIT diversificado que posee 38 propiedades comerciales, 10 propiedades multifamiliares y nueve propiedades de oficinas en todo el Atlántico Medio y Sureste. Pero esa dispersión es un poco engañosa: aunque los inmuebles de oficinas sólo representan el 16% del total de propiedades, suponen el 35% del NOI de la propiedad, lo que ayuda a explicar algunas de sus dificultades básicamente desde que comenzó COVID.

A pesar de sus problemas, hay muchas cosas que gustan de AHH. El REIT cuenta con una cartera de alta calidad con una ocupación en torno a los 90 en todos los segmentos. Está reduciendo su cartera de mezzanine, lo que debería dar lugar a resultados más fiables. Y recientemente cerró la adquisición de Interlock, en Atlanta, por 215 millones de dólares, una sociedad público-privada de uso mixto con Georgia Tech.

Y aunque, como muchos REITs, Armada tuvo que recortar su dividendo (¡a la mitad!) en 2020, el pago se recupéró rápidamente y ahora está sólo un 11% por debajo de su tasa pre-COVID.

Global Net Lease (GNL, rendimiento del 15,0%) 

Ofrece un rendimiento salvaje del 15% y también es una especie de comodín en este momento.

Este REIT comercial no sólo opera en Estados Unidos, sino también en otros 10 países, como el Reino Unido, los Países Bajos, Finlandia y Francia. Posee 317 inmuebles alquilados a 139 inquilinos en 51 sectores, pero está a punto de hacerse mucho más grande.

Sujeta a la votación de los accionistas el 8 de septiembre, está lista para fusionarse con The Necessity Retail REIT (RTL), lo que la convertiría en la quinta mayor REIT de alquiler neto que cotiza en bolsa, con más de 1.300 propiedades combinadas.

Global Net Lease dice que el acuerdo debería aumentar un 9% el FFO ajustado anualizado por acción en el primer trimestre después del cierre en comparación con el primer trimestre de 2023. También debería reducir la deuda neta a EBITDA anualizado ajustado a 7,6x para el cuarto trimestre de 2023 (de 8,3x para GNL y 9,9x para RTL).

Además, una cartera ya amplia debería diversificarse aún más. Global Net Lease pasará de una división de 5/55/40 entre locales comerciales/industriales/oficinas a 48/31/20, lo que reducirá el peso de los inmuebles de oficinas en la cartera. Y ningún sector representará más del 6% de la renta lineal anualizada.

*Con información de Forbes US