El mercado de venta en dólares de casas y departamentos registró un nuevo retroceso en el precio de manera mensual y anual en agosto en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), de acuerdo al relevamiento de precios de la propiedad elaborado en conjunto por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.
El precio de venta en dólares por m2 de casas y departamentos en el AMBA cayó en agosto un -1.3% y un -1.6%, respectivamente, respecto a julio de 2022. En tanto que frente al mismo mes de 2021, el precio de venta de casas y departamentos tuvo un retroceso interanual del -8.9% y -8.6%, respectivamente.
En cuanto al valor de los alquileres se observó un rendimiento dispar en el octavo mes del año, luego de que en julio se dispararan los precios a raíz del alza del dólar. De esta manera, en agosto se registró un alza intermensual en el precio por m2 real de alquiler de departamentos del 2.2% y una caída para el caso de las casas del -2.1% en el AMBA. Se relevó también una caída interanual del precio en pesos constantes del alquiler de casas del -25%, y un aumento del de departamentos del 2.4%.
Los mercados de venta de casas y departamentos en AMBA se encuentran a la baja desde julio del 2021 y octubre de 2019, respectivamente.
Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan caídas intermensuales (respecto a julio de 2022) en el precio por m2 de casas del -1% en CABA, del -1.4% en GBA Norte, del -1% en GBA Sur y del -0.4% en GBA Oeste.
Por su parte, en el mercado de departamentos, en agosto de 2022, se observan caídas en el precio por m2 del -0.5% en CABA, del -0.7% en GBA Norte, del -1.3% en GBA Sur, y del -0.9% en GBA Oeste, relativo a julio de 2022.
Al considerar las variaciones interanuales (agosto de 2022 respecto a agosto de 2021), se registran caídas del precio por m2 de casas del -8.6% en CABA, del -15% en GBA Norte, del -9.4% en GBA Sur, y del -1.3% en GBA Oeste.
Por su parte, el retroceso del precio de venta de departamentos, con respecto a agosto de 2021, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fue de -7.2%, -7.3%, -4.4% y -7.9%, respectivamente.
El aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta por m2 de casas es GBA Norte. “Dicha caída se debe, tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta, como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades”, explicó el relevamiento.
La cantidad de publicaciones de casas a la venta entre agosto del 2021 y agosto del 2022 en GBA Norte aumentó un 18%, mientras que la cantidad de visitas a publicaciones de casas en este aglomerado cayó un 44%.
“La combinación de ambos fenómenos estaría explicando porque observamos en este período, una caída en los precios de venta ofrecidos de casas del orden del 15%”, señalaron los autores del informe.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la mayor caída interanual en el precio de venta por m2 de casas ocurrió en Parque Chacabuco, con una variación de -13%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se dio en Parque Patricios, con una variación de -15%.
Por su parte, al interior de GBA (excluyendo los barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue Ezeiza (-14.2%); y en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Tres de Febrero (-12.2%).
El aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler por m 2 de casas es GBA Norte. “Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 80% como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 40%, comparando en ambos casos agosto del 2022 con agosto del 2021”, precisó el estudio privado.
A su vez, el análisis indicó que “otro factor relevante es que este mercado presenta una alta dolarización (donde en agosto del 2022 el 78% de los avisos de casas para alquiler en GBA norte se encuentran publicados en dólares)”.
En ese sentido, los autores consideraron que “la aceleración de la inflación de los últimos meses generó que la inflación acumulada entre agosto de 2022 y agosto de 2021 (76.9%) sea mayor que la variación del dólar "blue" en ese mismo periodo (61.7%), impulsando a la baja la variación interanual real de los alquileres”. A lo que agregaron que “estos factores, en su conjunto, explican una caída en los precios de alquiler ofrecidos de casas del orden del 32%”.
El barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios constantes del precio de departamentos fue Palermo (50.7%). Por su parte, la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas fuera de la capital nacional ocurrió en Moreno (12.7%), mientras que, en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en La Plata (48.2%).
En agosto del 2022, la rentabilidad en el mercado de casas en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste estuvo en el 3.8%, 6.2%, 4.8% y 3.6%, respectivamente. Por otro lado, en el mercado de departamentos, la rentabilidad registrada fue del 3% en CABA, del 3.3% en GBA Norte, del 2.9% en GBA Sur y del 2.7% en GBA Oeste.
- Joaquin Morosi para NA
