El imperio de Pan Sutong en su apogeo tenía pocos rivales. El magnate inmobiliario de 59 años había amasado una fortuna de 12.200 millones de dólares que incluía una mansión palaciega en Hong Kong prácticamente al lado de la persona más rica de la ciudad, Li Ka-shing. Era propietario de viñedos en California y Francia, así como de un campo de entrenamiento y cría de caballos en Australia que se extendía por casi 500 hectáreas.
A pesar de no haber terminado la escuela secundaria, Pan logró convertir su Goldin Group en un conglomerado en expansión que abarca productos electrónicos de consumo, vinificación, servicios financieros y, lo más importante de todo, propiedades. Su plan maestro era construir Goldin Metropolitan, una mini ciudad en expansión en Tianjin, un puerto de unos 14 millones de personas a unas 85 millas al sureste de Beijing. Su proyecto abarcaría 12 torres, 33 mansiones y el rascacielos más alto de China, con 117 pisos de altura.
Pero los planes de Pan ahora se están desmoronando bajo una montaña de deudas. El trabajo en su proyecto favorito se ha detenido en gran medida y los acreedores buscan la liquidación de sus empresas tanto en Hong Kong como en las Bermudas. Incluso su mansión en Hong Kong tuvo que volver a hipotecarse varias veces para recaudar el dinero que tanto necesitaba. El otrora empresario extravagante, que llegó al puesto número 6 en el ranking de riqueza de Hong Kong hace solo cinco años, ahora enfrenta una batalla cuesta arriba solo para mantenerse a flote.
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La debacle de Pan Sutong
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En julio, el tribunal superior de Hong Kong ordenó a Pan que se declarara en quiebra y disolviera una de sus sociedades de cartera por deudas impagas de 1.000 millones de dólares adeudadas a Citic Bank. La orden está siendo apelada porque el magnate y su holding tienen la capacidad de pagar la deuda en su totalidad, según un representante de Pan. Pero los problemas de Pan no terminan ahí. El Banco de China presentó una solicitud de quiebra por separado en su contra en Hong Kong por otros 109 millones de dólares en deuda pendiente que no ha pagado.
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Ese caso, que se escuchó el 2 de agosto, está actualmente en suspenso a la espera del resultado de la apelación de Pan contra el fallo anterior. Mientras tanto, el administrador de deudas incobrables de China, Cinda Asset Management, se sumó a los problemas legales de Pan al demandarlo a él y a varias de sus compañías asociadas por otros US$ 1.100 millones en préstamos impagos e intereses acumulados vinculados al proyecto de Tianjin.
Una unidad de Deutsche Bank ha presentado una petición en las Bermudas para solicitar la liquidación de Goldin Financial Holdings, la empresa que cotiza en Hong Kong y que posee los negocios de vino, finanzas y desarrollo inmobiliario de Pan.
“Tiene que encontrar una manera de pagar esas deudas o llegar a un nuevo acuerdo con los prestamistas”, dice Kenny Ng, estratega de valores de Everbright Securities. “De lo contrario, no tiene más remedio que ir a la bancarrota”, agrega.
Quién es Pan Sutong
Pan Sutong, que pasó su adolescencia en los EE. UU. pero se mudó a Hong Kong a la edad de 21 años, inicialmente se aventuró en la electrónica de consumo. Fundó la marca Matsunichi en el centro financiero asiático en 1993 para producir reproductores de MP3 y monitores de TV para karaoke.
En 2002, se hizo cargo de Emperor Technology Venture, que cotiza en Hong Kong, y la rebautizó como Matsunichi Communication Holdings. Luego, un mercado inmobiliario en auge en China en la década de 2000 le llamó la atención y decidió dar un giro.
Matsunichi pasó a llamarse Goldin Properties en 2008, el mismo año en que Pan adquirió otra empresa que cotiza en Hong Kong llamada Fortuna International, que posteriormente pasó a llamarse Goldin Financial. Años más tarde, las acciones de las empresas hermanas se dispararon, incluido un aumento del 40% en un solo día, lo que le dio a Pan un patrimonio neto de US$ 12.2 mil millones en 2016. Sin embargo, el organismo de control financiero de Hong Kong emitió una advertencia sobre la alta concentración de acciones de Goldin Properties después de las salvajes oscilaciones de precios.
El préstamo de 1.000 millones de dólares de Citic, garantizado personalmente por Pan, estaba destinado a financiar su privatización de 1.500 millones de dólares del brazo inmobiliario de Goldin en 2017. Este tipo de medida normalmente se lleva a cabo cuando los accionistas mayoritarios creen que el mercado público está infravalorando su empresa, dice Ng de Everbright.
Las operaciones de Real Estate
Goldin Properties se había centrado principalmente en bienes raíces de alta gama. Es la unidad responsable de construir el megaproyecto en Tianjin. El desarrollo comenzó en 2007 porque Pan confiaba en las perspectivas de Tianjin de convertirse en un centro económico regional, según el sitio web de Goldin.
Sin embargo, desde entonces, la importancia económica de Tianjin solo se ha desvanecido, y el holding de inversiones de Pan, Silver Starlight, no ha pagado un préstamo que venció por primera vez en 2019. Tampoco realizó otros pagos, excepto una parte de los intereses vencidos en 2020, documentos judiciales a mostrar.
La construcción del rascacielos se detuvo en gran medida en 2015 después de recibir lo que Goldin afirmó que era una inversión de US$ 5.9 mil millones, que aún está muy por debajo de los aproximadamente US$ 10 mil millones necesarios para completar el proyecto. Hoy, la torre de gran altura se conoce en las redes sociales chinas como el lan wei lou, o el edificio abandonado más grande del país.
El futuro de Pan Sutong
Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación E-house China con sede en Shanghái, dice que Pan tratará de evitar vender los activos y terrenos en Tianjin para pagar a los acreedores porque hacerlo equivaldría a reconocer el fracaso. También significaría romper su compañía de bienes raíces.
“El proyecto de Tianjin es grandioso y es difícil rendirse para Pan”, dice Yan. “Pero si todo lo demás falla, entonces necesita venderlo a cambio de efectivo para resolver sus problemas de deuda”, suma
El precio, sin embargo, es otro problema. El presidente chino, Xi Jinping, ha estado trabajando para controlar los precios de la vivienda y reducir el apalancamiento financiero, lo que asestó un duro golpe al mercado inmobiliario del país. Los desarrolladores ahora son reacios a adquirir terrenos, particularmente porque muchos se han encontrado con sus propios problemas de flujo de efectivo y recientemente no pagaron sus deudas.
Para Pan, la posibilidad de perder el control del proyecto de Tianjin reflejaría un destino que ya ha caído sobre otro activo trofeo. El Goldin Financial Global Center de 28 pisos en Kowloon Bay fue incautado por los acreedores en 2020 después de que la compañía no cumpliera con las deudas por un total de más de US$ 1.3 mil millones garantizadas por el edificio.
Ahora, Goldin Financial Global Center necesita un nuevo comprador después de que un acuerdo anterior para venderlo en US$ 1.8 mil millones fue rescindido en mayo por razones no especificadas.
El edificio había sido la sede de Goldin Financial, que perdió más del 90% de su valor en los últimos cinco años. La compañía reportó una caída de casi el 40 % en los ingresos a 47,2 millones de dólares durante los 12 meses que terminaron en junio de 2021, según el último informe financiero disponible. También dijo que tenía US$ 956 millones en pasivos corrientes con vencimiento dentro de los 12 meses, contra efectivo y equivalentes de efectivo de solo US$ 2.1 millones.
La actualidad de Pan Sutong
Pan renunció en junio como presidente y director ejecutivo de la compañía y entregó las riendas al exvicepresidente Abraham Shek Lai Him.
Mientras tanto, Pan ha hipotecado repetidamente su mansión en el exclusivo barrio de Deep Water Bay de Hong Kong por al menos 85,6 millones de dólares. De hecho, solo unos años después de que Pan comprara la propiedad por US$ 319 millones en 2017, recurrió a su famoso vecino en busca de ayuda. CK Asset Holdings de Li Ka-shing acordó rescatar a Pan con un préstamo en 2020, pero el acuerdo tuvo problemas y las dos partes estuvieron a punto de llevar el asunto a los tribunales antes de que lograran resolver sus diferencias.
Pan también tiene un proyecto de apartamentos en el distrito de Ho Man Tin de Hong Kong, cuyas ventas anticipadas fueron prohibidas el año pasado en una medida sin precedentes de las autoridades debido a preocupaciones sobre el financiamiento de la compañía. El representante de Pan antes mencionado dijo que el proyecto Grand Homm ya había recibido su certificado de cumplimiento de las autoridades de Hong Kong a fines de agosto y tiene como objetivo entregar todas sus casas dentro de los 30 días. Sin embargo, la línea de tiempo se ha retrasado repetidamente desde que Pan adquirió por primera vez esta parcela de tierra en 2016.
En los últimos años, Pan tuvo que abandonar varios otros proyectos en Hong Kong. Renunció a su derecho a desarrollar un proyecto residencial separado en Ho Man Tin en 2020 y perdió un depósito de US$ 3,2 millones en 2019 para renunciar a su participación en una oferta de US$ 1,4 mil millones por una parcela de tierra en el antiguo sitio del aeropuerto Kai Tak. Goldin Financial había gastado casi US$ 1200 millones para adquirir un terreno separado en Kai Tak en 2018 que se vendió en 2020 en un acuerdo en efectivo con un gran descuento de US$ 446,5 millones, que también incluía un acuerdo de participación en las ganancias que le da derecho a Goldin al 30 % de cualquier ingreso futuro. desarrollo del sitio, después de que se rescindiera una venta anterior de US$ 898 millones.
“A juzgar por las disputas de deuda y los proyectos de Pan en Hong Kong, enfrenta una profunda escasez de efectivo”, dice Yan de E-house. “Está al borde de la bancarrota y depende de si puede vender más activos en Hong Kong para evitar que esto suceda”, finaliza.
*Nota publicada originalmente en Forbes EE.UU.
