Con la inauguración de una nueva sede de su empresa Morgan Properties en Conshohocken, Pensilvania, el magnate inmobiliario de 70 años Mitchell Morgan es uno de los multimillonarios más ricos de Estados Unidos. Este año, figura por primera vez en la lista Forbes 400, en el puesto 240, con un valor de 5.500 millones de dólares.

Frente a su escritorio lleno de premios y montones de papeles, saca un desgastado documento de 1985, una oferta de bonos para su primera operación de compra de tres edificios de departamentos, incluido uno visible desde la ventana de su oficina, que pronto será desalojada, en el suburbio de King of Prussia, en Filadelfia. "En ese momento, pedí prestados 55 millones de dólares y me apuré. Poseía 1.400 unidades, tres complejos de departamentos. Éste es uno de ellos", recuerda.

En la actualidad, Morgan Properties abarca más de 95.000 unidades en 19 estados. Cerca de la mitad de ellas son propiedad mayoritaria de la empresa, y el resto está repartido entre inversores externos. Aún así, es suficiente para que la firma sea la tercera mayor propietaria de departamentos de Estados Unidos (por detrás de Greystar, del multimillonario Bob Faith, y de Mid-America Apartment Communities, que cotiza en bolsa).

El proyecto de Morgan

El éxito de la empresa elevó el perfil de Morgan: el año pasado se unió al grupo que respaldó la compra por 6.000 millones de dólares de los Washington Commanders de la NFL por parte de Josh Harrisy se está haciendo un nombre en la escena filantrópica de Filadelfia, como donante importante de la Universidad de Temple y del Hospital Infantil de Pensilvania.

Se ganó su éxito invirtiendo en edificios de departamentos antiguos en ciudades medianas y renovándolos rápidamente para aumentar los alquileres. Mientras muchos inversores se volcaron en las metrópolis de rápido crecimiento, Morgan tomó el camino opuesto, adquiriendo carteras en lugares discretos como Reading, Pensilvania (el lugar de nacimiento de Taylor Swift) y Rochester, Nueva York, donde su empresa es el mayor arrendador tras comprar más de 18.000 unidades por 1.900 millones de dólares en 2019. 

A medida que el auge post-Covid disminuía en ciudades como Atlanta y Nashville, los alquileres que más suben en Estados Unidos se encuentran ahora en ciudades como Indianápolis, Columbus y Fayetteville, en los que Morgan Properties tiene presencia. "Estamos comprando en mercados en los que la gente no quiere comprar, y Wall Street no tiene que decirnos qué hacer porque no nos importa", afirmó Morgan sobre su empresa privada. "Compramos una gran cartera en Indiana, en Ohio. Somos el mayor propietario en Rochester, Nueva York, el mercado es estupendo. La gente está en todas partes".

Morgan invierte sobre todo en lo que se conoce como departamentos de 'clase B', propiedades más antiguas que se dirigen a inquilinos con ingresos más bajos que los que se sienten atraídos por los edificios de lujo. (Uno de los complejos que posee en Elmwood Park, Nueva Jersey, data de 1950.) Aunque no son tan valiosos como los departamentos de nueva construcción de gama alta, las propiedades de Morgan suelen proporcionar un flujo de caja más estable y sufren menos vaivenes durante las recesiones, cuando los inquilinos a los que se les echó de los edificios más caros optan por bajar de categoría.

"Las carteras de clase B bien gestionadas y capitalizadas pueden rendir absolutamente bien", dijo Michael Gorman, analista inmobiliario de la firma de servicios financieros BTIG. "También tienden a captar más el favor de los inversores cuando hay riesgo de desaceleración económica".

Lo que no hace es invertir en nuevas construcciones ni en edificios dirigidos a clientes de alto nivel. "Somos viviendas personales. Nuestros alquileres están entre 1.500 y 1.800 dólares al mes, no entre 1.800 y 4.000 dólares. Y soy muy optimista con el producto que tenemos y con lo que hacemos, que es intentar dar el mejor producto al mejor precio para que la gente se sienta bien con el lugar donde vive".

No todo el mundo está de acuerdo. Morgan Properties se enfrentó a demandas de inquilinos en Pensilvania y Maryland, alegando que rechazó solicitudes de alojamiento para inquilinos discapacitados y permitió una infestación de chinches. La firma resolvió ambos casos, y afirma que cuenta con un equipo de atención al cliente dedicado a responder a las quejas de los inquilinos. "Tenemos que asegurarnos de que nos comunicamos bien. No es una dinámica fácil en absoluto, pero tenemos una buena reputación", dijo Jason, el hijo de Morgan de 34 años, que ejerce de copresidente de la empresa junto a su hermano Jonathan, de 39 años. 

"Compramos propiedades antiguas para arreglarlas lo mejor que podamos".

A diferencia de las grandes empresas que cotizan en bolsa o de los inversores institucionales con miles de millones de dólares para gastar, Morgan Properties tiene un toque familiar que puede ser una ventaja a la hora de trabajar en estos mercados más pequeños, especialmente cuando hace grandes adquisiciones que la convierten de repente en el mayor arrendador local.

"Aportan el híbrido perfecto entre una operación familiar y el mayor alcance institucional", afirmó Alex Amorese, corredor de CBRE en Rochester, Nueva York. "Tienen los recursos y el capital de una gran empresa, pero también comprenden los matices de un mercado más pequeño. Es lo mejor de ambos mundos".

El empresario atribuye su éxito a un enfoque que perfeccionó pagando sus estudios universitarios en la Universidad de Temple mientras trabajaba en la zapatería de su padre, y luego tomando clases de derecho por la noche mientras trabajaba como contable. El endeudamiento es relativamente bajo en toda la cartera de su bufete -alrededor del 66% en comparación con una media del 80% en el sector- y en su mayor parte está asegurado con préstamos a tipo fijo al 3,9%, aproximadamente la mitad de los tipos vigentes en la actualidad. Su decisión de incorporar socios que asuman la mayor parte de la inversión inicial también protege su lado negativo. Cuando recuperan su dinero inicial, la propiedad suele dividirse al 50%.

"Nunca aposté el rancho, porque mi padre lo hizo", dijo Morgan, recordando las primeras dificultades de su familia y el roce de su padre con la bancarrota. "Compro departamentos existentes, mi vida es aburrida. Vamos a seguir con nuestro aburrido negocio de punto. Si querés tener algo más interesante en la vida, buscate un hobby".

¿Quién es Mitchell Morgan?

El menor de tres hermanos, Morgan nació en una casa adosada de Filadelfia y se trasladó a las afueras cuando su padre (un veterano de la II Guerra Mundial dueño de varias zapaterías) hizo el dinero suficiente para comprar una casa en 1959. Cuatro años después su padre quebró por primera vez. Volvió a ocurrir cuando Morgan estaba en la secundaria, lo que obligó a la familia a vender la casa y dejó a su padre con una sola tienda.

En la Universidad de Temple, el empresario iba a clase por la mañana y vendía zapatos por las tardes y noches para pagarse la matrícula, graduándose en 1976. Fue a la Facultad de Derecho y buscó trabajo en contabilidad para ayudar a pagarla; "Siempre sentí curiosidad por los números y los negocios y las matemáticas, pero nadie me contrataba. Al final pedí un trabajo al antiguo contable de mi padre, que me contrató por el salario mínimo, 1,65 dólares la hora en aquella época".

Después de estudiar derecho, consiguió un trabajo en la empresa de contabilidad Laventhol & Horwath. Eso lo puso en la sala cuando los socios cerraban acuerdos para los clientes y le abrió los ojos al negocio inmobiliario. "No quería vender zapatos, no quería ser contable en el departamento fiscal, no quería ser abogado, así que me puse a trabajar para un cliente de Laventhol que se dedicaba al negocio de los departamentos".

Así fue como se introdujo en el sector inmobiliario, cobrando entre un 0,5% y un 1% de capital en los proyectos en los que trabajaba como contable para la empresa, Construction Consultants. En 1985, su jefe estaba buscando compradores para tres edificios de departamentos en los suburbios de Filadelfia. "Tenía una oferta de 40 ó 45 millones de dólares, y yo le dije que podía pagar más", cuenta Morgan, "me contenstó que no tenía dinero":

Morgan se aprovechó de una ley federal que finalizó a finales de 1985 y que le concedió financiación exenta de impuestos con tasas más bajas siempre que gaste el 15% del precio de compra en la renovación en un plazo de dos años. Acabó comprando los tres complejos con un socio (Richard Haydinger, colega del bufete) por 60 millones de dólares, pagando 55 millones con los bonos exentos de impuestos y tomando 15 millones en financiación del vendedor para financiar el resto de la compra y 10 millones en renovaciones.

Esto llevó a Morgan y Haydinger a crear First Montgomery Properties para comprar apartamentos junto a inversores adinerados, entre ellos los fundadores de la constructora de viviendas de lujo Toll Brothers , Bruce y Robert Toll, a quienes conocieron a principios de la década de 1990. "Hacíamos operaciones puntuales con personas de alto poder adquisitivo y ellos ponían el 90% del dinero, nosotros el 10%", relató. Una vez devuelto el dinero, las dos partes poseerían cada una el 50% del activo.

En 1996, Morgan compró a su socio por 10 millones de dólares y rebautizó la empresa con el nombre de Morgan Properties. Siguió con el mismo libro de jugadas, comprando propiedades con Berwind Property Group (desde entonces rebautizada Equus Capital Partners) y una filial de General Motors. Su mayor operación se produjo en 2007, cuando unió fuerzas con el gigante de los seguros AIG para comprar 17.000 unidades de Kushner Companies, de la familia Kushner, por 1.900 millones de dólares.

Justo antes de la Gran Recesión, no era el mejor momento. "Apostamos fuerte por la cartera Kushner un mes antes de que Bear Stearns se hunda. Pagamos de más y el mundo se derritió. La buena noticia es que estaba en multifamiliares. La gente necesitaba lugares donde vivir".

Aún así, Morgan contaba con AIG para financiar las renovaciones, pero su socio estaba al borde del colapso, y necesitó un rescate federal de 182.000 millones de dólares sólo un año después. Por la misma época, los otros socios de Morgan también estaban en apuros, ya que General Motors entró en quiebra y el fundador de Berwind falleció.

Entre 2009 y 2010, sus tres socios más importantes -AIG, Berwind y General Motors- acudieron a él, por separado, con ofertas similares: comprar su parte. El planteamiento de Morgan de aportar un mínimo de capital y endeudarse poco daba resultado, y compró a cada uno de sus tres socios por un total de 1.700 millones de dólares, asumiendo una deuda de 1.500 millones y poniendo 215 millones de su propio efectivo para convertirse en el único propietario de 22.000 unidades. 

Morgan tuvo que pedir una hipoteca de 25 millones de dólares sobre sus cuatro casas para cerrar el trato, lo que no entusiasmó a su mujer, Hilarie: "Ese fue el trato más difícil que tuve que hacer, convencerla para que firmara", afirmó riéndose entre dientes el magnate.

A partir de ese momento, Morgan voló solo y sin un céntimo. "Fue una gran apuesta. Siempre les digo a mis hijos: no se preocupen por las ventajas, preocúpense por las desventajas", afirmó el empresario. Sin socios y con cero efectivo para gastar, Morgan pensó en sacar la empresa a bolsa para recaudar fondos. Contrató a bancos y se presentó ante la Comisión del Mercado de Valores. Entonces, su hijo Jonathan, que acababa de incorporarse a la empresa familiar tras una temporada en la división inmobiliaria del gigante del capital riesgo Apollo, lo convenció de mantenerse privado.

"Me senté con mi padre y le dije que teníamos la oportunidad de ser contrarios, de no ser como los REIT.  Le pedí que hagamos lo que mejor sabemos hacer, viviendas para el personal en ubicaciones suburbanas, aportando capital de terceros y empresas conjuntas institucionales. Terminó siendo lo mejor que hicimos, no salir a la bolsa", afirmó Jonathan Morgan. 

Morgan retiró la OPI y mantuvo la empresa privada, redoblando la estrategia que le había funcionado durante décadas: comprar carteras con socios, renovar rápidamente las unidades y aumentar su participación una vez que la inversión diera sus frutos. Jonathan la amplió aún más fundando la unidad de empresas conjuntas de la firma, Morgan Properties JV.

Su hijo menor, Jason, se incorporó en 2017, tras trabajar en la gestora de activos Sculptor Capital Management. Lanzó Morgan Properties Special Situations ese mismo año y encabezó el impulso de la firma en inversiones de deuda, crédito y recapitalizaciones. Morgan Properties es ahora uno de los mayores propietarios de carteras de deuda emitida por Freddie Mac, invirtiendo casi 2.000 millones de dólares en los últimos cinco años. "Cuanto más complicado, mejor", dijo Jason.

En la actualidad, Jason es copresidente con su hermano Jonathan y dirigen Morgan Properties Special Situations y Morgan Properties JV, respectivamente. Su hermana Brittany forma parte del consejo y de varios comités de inversión. "Tengo la norma de que todo el mundo tiene que trabajar para alguien que no sea la empresa familiar durante cuatro años", señaló su padre.

En cuanto a las 22.000 unidades que compró a sus socios tras la crisis financiera, Morgan cree que ahora valen cerca de 2.000 millones de dólares, un rendimiento casi diez veces mayor. Y con un exceso de oferta de nuevos apartamentos de lujo que se cierne sobre los mercados del sureste y hace bajar los alquileres, las propiedades de Morgan se convirtieron en un negocio aún más atractivo para los inversores.

"La clase B está rindiendo bien y parte de la razón es la nueva oferta históricamente alta", dijo Michael Lewis, analista de Truist. Haendel St. Juste, de Mizuho Securities, añadió: "Hay un nicho que tiene sentido. Es más estable y ofrece un servicio a la gente que quizá no tenga los medios para alquilar apartamentos de alto nivel".

Ahora, con mucho efectivo, están gastando aún más, adquiriendo apartamentos por valor de 2.500 millones de dólares en 2021 y otros 600 millones de dólares en 2022 en el Medio Oeste, Texas y las Carolinas, mientras se deshace de propiedades por valor de 1.200 millones de dólares a compradores entre los que se encuentra Bridge Investment Group, que cotiza en bolsa. 

Este año, invirtió casi 3.500 unidades en toda Pensilvania. Morgan Properties, por su parte, gasta unos 300 millones de dólares anuales en renovaciones, produciendo hasta 10.000 cocinas nuevas al año en toda su cartera. "Nuestra empresa puede hacer la mejor cocina, todos los electrodomésticos nuevos, todo por algo menos de 10.000 dólares", dijo el fundador, "Eso es nuestro negocio del valor añadido".

Aunque se mantiene fiel a sus fixer-uppers en lo que se refiere a su cartera, recientemente derrochó en la sede de su propia firma, gastándose 75 millones de dólares en comprar y reconstruir tres edificios de oficinas en el suburbio de Conshohocken, en Filadelfia, llenos de comodidades, como un gimnasio de última generación y un simulador de golf. El flamante parque de oficinas de su empresa es también el arrendador de Fanatics, otro negocio multimillonario fundado por un nativo de Filadelfia, Michael Rubin, valorado en 10.600 millones de dólares.

"No quería ser esa persona de 70 años que pensaba que los precios nunca subirían más, porque me ganaba la vida comprándole a esas personas. Ahora lo soy, y siempre tengo el vaso medio lleno. Realmente creo que todavía hay oportunidades. En algún momento, estaremos en todos los estados", afirmó con optimismo el magnate. 

Nota publicada en Forbes US.