¿Qué busca una persona al comprar una vivienda? Sobre el tema, circulan muchos mitos y creencias no tan ciertos. Properati, portal de compra y alquiler de inmuebles de Latinoamérica, analizó los principales mitos que existen sobre las preferencias de vivienda en cada una de las generaciones de adultos en la Argentina y los contrastó con las búsquedas en su portal durante los últimos seis meses.
En casa caso, debe considerarse la alta tasa inflacionaria y la política monetaria que se mantiene en el país. Ambos aspectos hacen que sea más difícil analizar un mercado inmobiliario de venta con muy poco dinamismo.
Ya sea por sus ingresos, baja capacidad adquisitiva o prioridades, en el imaginario colectivo existe la creencia de que la Generación Z y (menores a los 25 años de edad) no están interesados en comprar vivienda. Properati analizó las búsquedas de vivienda en su portal y descubrió que esta afirmación es verdadera.
Las cifras de Properati indican que, en las principales ciudades, entre el 3% y 19% de los jóvenes menores de 25 años están buscando viviendas en venta, mientras que el resto busca alquilar. La cifra cambia dependiendo de la ciudad.
Según Properati, Buenos Aires (CABA), Rosario, Córdoba, La Plata y Mar del Plata son las ciudades preferidas para buscar vivienda para las generaciones más pequeñas. En Mar del Plata y CABA, se concentran los mayores porcentajes de demanda de viviendas en venta, mientras que La Plata y Rosario registraron los más bajos.
¿En dónde están invirtiendo el dinero las personas de estas generaciones? De acuerdo con un informe de la BBC, muchos jóvenes están optando por invertir su dinero en acciones a través de aplicaciones móviles.
“Los jóvenes adultos compran vivienda sin pensar a futuro”
El segmento de adultos entre los 25 y 34 años de edad tiene un mayor interés por comprar vivienda. Sin embargo, existe la percepción de que las personas en este rango de edad compran vivienda sin planear en las contingencias que pueden traer los siguientes años. Es decir, se inclinan por comprar monoambientes o sacrifican el espacio por vivir en un lugar bien ubicado. Probablemente muchos empezarán a vivir con su pareja o crearán una familia y requerirán un espacio, de trabajo o descanso, más grande.
Esta afirmación resulta parcialmente cierta. En la gran mayoría de barrios porteños la principal oferta son departamentos de un solo ambiente. Sin embargo, si sumamos la disponibilidad de los que tienen 2 y 3 habitaciones, concluimos que está generación podría estar tomando buenas decisiones considerando que 3 de los 5 barrios más buscados para comprar tienen un precio del metro cuadrado apenas superior a la media de la ciudad (US$ 2.337).
Por otro lado, la cantidad de búsquedas en Palermo y Belgrano, dos de los barrios con precios de venta más elevados, sugiere que, efectivamente, los Millennials prefieren lugares con alta plusvalía y mejor ubicados respecto a zonas comerciales de la ciudad.
“Las personas sobreestiman su capacidad de deuda entre los 40 y 50 años”
Este es un mito difícil de comprobar en Argentina, especialmente por la hiperinflación que registra el país. La teoría del comportamiento económico sugiere que al llegar a los cuarenta y cincuenta años de vida, una persona promedio encuentra un momento de estabilidad económica. Por esta razón, buscan comprar viviendas que rozan el tope de su capacidad de pago pero que, a mediano plazo, pueden ahogar las finanzas debido a imprevistos como la pérdida de un trabajo, la pérdida de una fuente de ingresos o una devaluación furtiva de la moneda.
Esta afirmación es falsa con tonos grises en el caso porteño. Si agrupamos la cantidad de búsquedas que hay en barrios con un nivel del precio del metro cuadrado elevado (más de USD $3.000), solo el 23% busca comprar viviendas en sectores como Palermo, Belgrano y Núñez. El resto (77%) busca en lugares donde el nivel de precios está cerca de la media de la ciudad.
“Los mayores de 60 años buscan, principalmente, viviendas de descanso”
Con la llegada de la tercera edad, llega la idea de mudarse a un lugar tranquilo y alejado del ruido urbano. El último mito que comprobamos es sobre la idea de que los mayores de 60 años están principalmente interesados por comprar viviendas lejos de la ciudad.
Properati analizó las búsquedas de vivienda de esta generación y determinó que esta creencia es engañosa. El 47% de los adultos mayores de 60 años busca viviendas en CABA, el 21% en Mar del Plata y el 7% en Bahía Blanca. El top 5 lo completan Rosario y Córdoba.
Depende de donde lo miremos, 3 de 4 de quienes buscan en CABA (y tienen más de 60 años) son de la misma ciudad, pero consideran mudarse a un barrio más tranquilo. Por otro lado, la presencia de Mar del Plata y Bahía Blanca da pie a la verdad del mito con más fuerza.
Tendencias que marcarán el rumbo del Real Estate
La proptech Mudafy convocó a algunas de las inmobiliarias aliadas con las cuales trabaja de forma colaborativa, para hablar sobre las tendencias del sector y juntas sostuvieron que los nuevos estilos de vida de la sociedad profundizaron determinados deseos e improntas de cambio respecto al sitio donde eligen vivir las personas. A su vez, el crecimiento que registró el sector en los últimos meses de 2021, sumado a la leve recuperación de la actividad económica, anima a pensar en el fortalecimiento de una industria que se acerca a niveles anteriores a la crisis sanitaria.
Según el especialista Daniel Bryn, la pandemia brindó “el mayor experimento sociológico que vivió la humanidad en el uso del bien inmueble”. Millones de personas se encontraron de un día para el otro experimentando su propio hogar todos los días a toda hora y “esto modificó el mercado inmobiliario en la búsqueda del concepto de un nuevo lugar para vivir, ya que, con su uso intensivo, entendimos qué era lo que nos gustaba o no de él y formamos un nuevo deseo de nuestro nuevo hogar ideal”, afirma Bryn.
El mercado de ventas inmobiliarias maneja dos variables que se han mantenido constantes: por un lado, el aumento de la cantidad de propiedades a vender, y por el otro, una baja en los precios. Sin embargo, detrás de toda “crisis” siempre hay una reactivación: “Desde Mudafy consideramos que el 2022 puede ser el puntapié inicial para que esto suceda. Sin dudas que es un año para aprovechar lo que la pandemia nos deja: precios y costos bajos para comenzar emprendimientos o adquirir propiedades y esperar su revalorización”, sostiene Matías Towers, Director Comercial de la proptech.
“Vimos un ajuste de precios en todo 2021 y continuó la tendencia a comienzos de 2022. Con este escenario, las unidades que corrigieron sus valores hacia la baja están encontrando demanda y los inmuebles que se encuentran dentro de los nuevos parámetros de precios tienen buenos niveles de rotación. En el mercado de la Ciudad de Buenos Aires hay una brecha de precios muy grande, sobre todo entre el stock disponible y la nueva oferta que se vuelca al mercado”, manifestó Nicolás Corvalan, Gerente Comercial de Tizado.
Un punto de conexión entre los especialistas es que, en este nuevo contexto, se produjo una revalorización de la persona como eje central: “Hoy vemos que hay más demanda de usuarios finales que de inversores. Por un lado, porque son más los que demandan un nuevo lugar para vivir, con nuevos deseos sobre esta vivienda, que aquellos que quieren invertir debido a la situación económica particular de Argentina”, añadió Daniel Bryn.
Para el mercado inmobiliario esto sugiere empezar a entender que sus necesidades cambiaron, ya que la mayoría de las personas dejó de ir todos los días a la oficina y empezaron a pasar más tiempo en su propia casa. Así, se destacan tres de las señales que marcan las preferencias del cliente inmobiliario post pandemia:
La primera es el aumento en la demanda de propiedades cercanas a la costa o ríos, pisos con espacios ideales para el teletrabajo y viviendas con parque o áreas al aire libre. La cercanía a la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser un valor prioritario y emergieron en el mercado zonas más alejadas del principal casco urbano y propiedades con espacios que se puedan disfrutar. Por esta razón, el foco de inversión está puesto en zonas consolidadas y donde los riesgos se mitigan como Belgrano, Palermo, Zona Norte y Zona Oeste.
“En orden de preferencia: ubicación, accesos y servicios. La ubicación es lo más influyente, pero cierto perfil de cliente está dispuesto a sacrificar la comodidad de una buena locación si el proyecto inmobiliario ofrece una buena propuesta en materia de servicios y amenities (lagunas, costa de río, mar, cancha de golf, etc.)”, agregó Miguel O'Reilly, de O'Reilly propiedades.
En la misma línea, María Dolores Bayugar, de Bayugar Inmobiliaria, sostuvo que la movilización de la población hacia zonas fuera de CABA “tuvo como efecto que los valores de los lotes se incrementen exponencialmente y que las casas y departamentos mantuvieran su valor en dólares con un dólar en constante alza. Las casas en construcción en barrios donde los lotes subieron también tuvieron un ajuste incremental en el precio de la casa terminada”
Otro aspecto que se ha revalorizado es la accesibilidad. Hoy en día, se encuentran en alza de demanda aquellas zonas con buenos accesos, cercanía a escuelas y hospitales y la predominancia de espacios verdes. Según los consultados, éstos serán los principales índices de crecimiento que tendrá una determinada zona en los próximos años.
Por otro lado, también hay operaciones inmobiliarias que se vienen llevando a cabo y que están ligadas a la compra de terrenos vacíos y propiedades que aún no están terminadas, también conocidas como propiedades de pozo. Así indicó Agustín Santos, broker inmobiliario en Coldwell Banker Relations: “Luego de la pandemia, vemos que continúa la migración de la ciudad a zonas más alejadas la venta y esa tendencia se ve reflejada en las ventas, principalmente de lotes y departamentos de pozo”.
“Si bien hay dinámicas muy particulares, en general hay tendencias que se mantienen, sobre todo en productos funcionales, con espacios abiertos más amplios y que responden a distintas posibilidades económicas. Por ejemplo, sigue habiendo gran cantidad de oferta y opciones para todo tipo de presupuestos en barrios privados, desde terrenos hasta casas construidas en aquellos de mayor categoría”, confirma Matías Towers, de Mudafy.
“En nuestra opinión, la tendencia de este año será el sinceramiento de los valores de oferta. Está a la vista que las pocas operaciones que se están haciendo son las que tienen una tasa de descuento considerable, entre el 10% y el 15%. Sigue habiendo una sobre oferta de stock en venta, producto de varias cuestiones, entre la más importante la nueva ley de alquileres. Estamos analizando constantemente nuestro portfolio, tratando de lograr un equilibrio entre los valores de oferta y los de realización. Creemos firmemente que es un trabajo colectivo de todos los profesionales inmobiliarios lograr un consenso en este tema, para lograr que se active nuevamente el mercado inmobiliario”, concluyó Ramiro Álvarez, de RALVA Negocios Inmobiliarios.