Real Estate Local: la visión de los expertos para desarrollar en la tormenta

La inflación y la devaluación socavaron el negocio del real estate. Los protagonistas del sector revelan y cuentan cuál es su visión para el 2020.

La compleja coyuntura del último año golpeó de lleno al mercado de real estate local. A la caída de la capacidad del gasto se sumó la crisis cambiaria que terminó por dinamitar el sector y les dio el toque de gracia a los créditos hipotecarios en UVA, que habían aparecido como la esperanza de recuperación.

Solo basta ver cómo se comportó la compra-venta de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires para tener una muestra de lo ocurrido en todo el país. Según el último relevamiento del Colegio de Escribanos porteños, la cantidad total de escrituraciones de inmuebles registró durante 2019 una baja del 41,2% respecto del año anterior. El total de ventas de propiedades fue de 30.146 por un monto de más de $ 194 millones, lo que consolidó a diciembre como el décimo noveno mes consecutivo de caída de transacciones inmobiliarias.

“El 2019 fue un año en que la demanda estuvo contenida por  la  incertidumbre. La economía estancada, la  devaluación, la inflación y  las  eleccione  ralentizaron el rubro”, explica Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. “No está claro cuál va a ser el panorama económico del país en el 2020, pero se espera una mejora, dado que los compradores que en 2019 dejaron de concretar sus proyectos podrán ver cierta definición política y económica, que podría redundar en una reactivación hacia el cierre del primer semestre del año”.

Por su parte, Alejandro Badino, gerente general de la consultora Colliers, suma un factor adicional a esta parálisis: el emocional. “Los inmuebles incrementaron su valor en los últimos 15 años casi de manera ininterrumpida, y ahora esos precios no son convalidados por la demanda. Dicha situación, en la que el propietario considera que su activo lo vale más allá de la crisis y hay un potencial demandante que convalida valores muy inferiores, genera un claro desencuentro”.

La caída y el contraste con años anteriores es aún mayor si se tiene en cuenta que entre 2017 y 2018 los créditos UVA representaron una gran parte de las transacciones inmobiliarias que se cerraron, y fueron causa del repunte en ese momento. Pero, según el relevamiento de la plataforma de compra venta de inmuebles Zonaprop, a partir de noviembre de 2018 las cuotas de dichos créditos comenzaron a subir a un ritmo importante, acumulando en enero y febrero de 2019 un aumento del 6,1%. Esta es una suba mayor que la de los alquileres. Ese fue el principio del estancamiento y toda posibilidad de recomposición del mercado de real estate.

Las escrituras formalizadas en 2019 con hipoteca bancaria totalizaron 3414 casos, lo que representó una baja del 61,75% respecto de 2018. Otro escollo que se suma es el cepo cambiario, el cual frena aún más este mercado dolarizado. “El principal desafío que se nos presenta en el sector es que la gente vuelva a creer que el ladrillo, con el correr del tiempo, continúa siendo una buena inversión. Esto va a costar, porque con el tema del cepo cambiario y los impuestos a bienes personales no va a ser muy fácil realizar operaciones de venta. El inversor tal vez no sea la persona que vuelva rápidamente a invertir en ladrillos; sí aquel que apuesta en el mediano y largo plazo, porque en definitiva es lo que siempre deja rentabilidad interesante en comparación con otras inversiones”, detalla Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades.

“A futuro todo dependerá de cómo las medidas macroeconómicas y fiscales que se están tomando repercutirán en la expectativa de los actores del mercado inmobiliario”, sentencia Dina Crusizio, directora de Residencial Recoleta L.J. Ramos, y reconoce que “hasta ahora las normas impulsadas por el Gobierno en lo relativo a nuevos impuestos y limitaciones a la compra de divisa no esclarecen la situación actual del mercado. Sí lo harían un tipo de cambio estable y previsibilidad política y económica”.

En materia de precios, según los datos arrojados durante el último año, la tendencia a la baja de precios en dólares se mantiene. En 2019 el valor del metro cuadrado para los departamentos porteños experimentó su cuarto trimestre consecutivo de caída. Durante todo el año pasado, las bajas acumularon un 3,8%. En consecuencia, el metro cuadrado promedio en la ciudad se ubica en US$ 2.792, el nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2017.

“Los precios relativos deberían reacomodarse teniendo en cuenta el tipo de cambio. No debemos pensar en una baja significativa, pero sí en una muestra de aggiornamiento a la coyuntura actual. No basta solamente el costo de oportunidad para analizar la decisión de comprar o vender”, explica Alberto Hoyos, responsable de la División Residencias de Adrián Mercado.

Para Federico Barni, director ejecutivo de Navent, una vez que haya algo de estabilidad, el siguiente cambio para volver a los niveles históricos es el acomodamiento de los precios ?para abajó por lo menos entre un 10% y un 15% menos de lo que ya bajaron en 2019.

De los UVA a los alquileres

Hacia abril de 2018, cuando la inflación comenzó a hacer su jugada y el dólar emprendió su suba descontrolada, los créditos en UVA perdieron todo su atractivo para quienes añoraban llegar al sueño de la casa propia. Ante ese escenario, el mercado de alquileres revitalizó su demanda, haciendo su propio juego.

El último relevamiento de MercadoLibre Inmuebles da cuenta de que durante 2019 bajó el interés por comprar, lo que generó el crecimiento de la demanda de alquileres, que en el último año pasó de un 70,7% a un total de 75,5% dentro de la plataforma.

“Somos conscientes de que la Argentina está atravesando una coyuntura compleja. Hoy existe una variación interanual de los precios de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires muy dispar: algunos barrios siguieron valores en línea con la inflación, mientras que otros quedaron muy por debajo, afectando la rentabilidad del locador”, explica Juan Manuel Carretero,  gerente de Clasificados de MercadoLibre. Pero, aunque la cantidad de publicaciones aumenta constantemente, los precios no bajan como se esperaba. Esto indicaría que los propietarios no están dispuestos a alquilar a cualquier precio, sino al que tienen en mente.

En cuanto a los alquileres, medidos en dólares, también continúan a la baja (como las ventas), acumulando una caída del 39,8% desde comienzos de 2017. Durante el último año, este decrecimiento alcanzó un 10,2%, medido en pesos, y el alza fue del 25,8%, muy por debajo de la inflación anual.

Los equilibristas

La llegada de un nuevo gobierno parece renovar las esperanzas, aunque no de manera inmediata. Pero, en el mientras tanto, la demanda del mercado se concentra en el segmento menos golpeado por la economía: el premium. Por eso, en épocas de crisis, siempre la loca-ión, los segmentos ABC1 y los proyectos vanguardistas o los que se destacan por su diseño son la mejor manera de resguardar las inversiones. Esto tiene su sustento en un inversor calificado en busca de oportunidades más allá de toda coyuntura.

Estos inversores más sofistificados ingresan al mundo de los ladrillos “expulsados” del sector financiero, buscando resguardar su cartera, y con dinero en mano.

En una menor medida también está presente el inversor típico, que se mueve individualmente o asociado a otro, y que compra en obra para obtener ganancias de entre el 15% y el 20% al momento de reventa, o que hace una adquisición para obtener una renta por alquiler de entre el 6% y el 8% anual en dólares.

Es así que los proyectos premium siguen su rumbo, aunque consolidar un emprendimiento dentro de la coyuntura actual demanda más tiempo para un desarrollador, y la venta se concreta entre los 24 y los 36 meses que dura la obra, mientras que en otras épocas un proyecto se consolidaba dentro de los primeros cuatro meses. Es así que con algunas variantes este segmento continúa en marcha, mientras el negocio más tradicional parece achicarse.

“En lo que respecta a la adquisición de tierras, hoy hay grandes oportunidades en zonas que se están reavalorizando y que  se  consolidarán ante la aparición de alternativas de financiamiento”, detalla Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados. “Hoy hay que olvidarse del sistema tradicional de venta y adaptarse a las necesidades del comprador e inversor. Hoy el negocio es financiero; es fundamental tener un esquema de costos ordenados y un flujo que permita llevar adelante la obra sin sobresaltos”.

Es por ello que los jugadores que sobreviven en este contexto son los que tienen una visión  a largo plazo y, sobre todo, espalda financiera para autofinanciar los emprendimientos y esperar el cambio de ciclo.

Precisamente en la ciudad, la desarrolladora se encuentra finalizando The Link Towers en Puerto Madero, junto con Vizora, una torre orientada a un inversor de lujo y un comprador premium, mientras que en el interior lanzaron la segunda torre del complejo Maui y un proyecto más orientado a la clase media en Colegiales, cuya estrategia comercial todavía estamos delineando.

Entre los proyectos más distintivos del segmento premium se encuentra Oceana Puerto Madero, el desarrollo de Eduardo Costantini y Alan Faena, que se erigirá en el último terreno disponible en el barrio más nuevo de la ciudad, más precisamente en el Dique 2.

Se trata de dos torres residenciales ubicadas frente al Faena Hotel Buenos Aires, donde se invertirán aproximadamente US$ 120 millones. Oceana Puerto Madero sumará aproximadamente 26.000 m2 a cargo del arquitecto británico Brandon Haw. Allí se levantarán plantas amplias y flexibles en todas las unidades que contarán con amenities de última generación.

También en Puerto Madero toma forma SLS LUX, el proyecto de la desarrolladora estadounidense The Related Group, del argentino Jorge Pérez. En el Dique 1, entre las calles Pierina Dealessi, el Blvd. Vera Peñaloza y la continuación del Boulevard Juana Manso, se levantarán dos torres residenciales de 30 pisos con 67 departamentos de categoría cada una desarrollados en las tipologías de uno a cuatro dormitorios y dos triplex por torre con roof garden, piscina propia y área de parrilla. Además sumará un hotel 5 estrellas de 60 suites.

Fuera de las zonas premium tradicionales, en Colegiales hace su aparición Concepción, un desarrollo de usos mixtos, a cuyo mando está Avalón Consultoría Urbana. El proyecto contempla 81.000 m2 construidos, de los cuales 7.000  m2 están destinados  a espacios  verdes y 10.000 m2 a áreas comunes que conforman el Club Concepción, con salas de coworking, circuitos fitness con estaciones de calistenia y spa escandinavo, entre otras amenidades. Este desarrollo también trae una nueva manera de invertir en desarrollos inmobiliarios, ya que quien esté buscando maximizar su inversión puede incluir su unidad funcional en un pool de renta temporaria administrado en su totalidad por el Rental Club de Concepción.

Sebastián Friedman, de la desarrolladora Brody Friedman, coincide en el potencial de los desarrollos desde el pozo: “Yo veo que va a ser un gran año: con la suba del dólar de forma repentina, y con la inflación que todavía le falta alcanzar al dólar, los desarrollos desde el pozo serán la oportunidad”.

Para ellos, el único segmento con capacidad de compra durante 2020 será el ABC1. “Prácticamente la mayoría de las personas que ahorran tratan de hacerlo en ladrillos, porque con el tiempo, se va apreciando. En el segmento ABC1 es muy raro que un bien se deprecie, que caiga en su valor”, sostiene Friedman.

En esa línea, la desarrolladora tiene planificado el lanzamiento de un emprendimiento premium, de unos 15.000 metros de construcción sobre Avenida del Libertador y Comodoro Rivadavia. Este se diferencia del resto de los productos de la firma porque va a ser una semitorre. Allí se propiciarán tanto viviendas como oficinas, un restaurante con su rooftop, una pileta semiolímpica, y otras amenidades que se

dispondrán en una construcción de 23 pisos. Mientras tanto, aún disfrutan del lanzamiento de Velvet Sucre, el primer edificio de la marca, que fue diseñado con la última tecnología y una oferta de amenities propia de la hotelería boutique.

“El mercado Premium es muy acotado, no dejamos de estar dirigiendo siempre a un mismo público”, dice Milagros Britos al frente de Vizora. “Apostamos a que (siempre y cuando haya un largo plazo de estabilidad) a que vuelvan los créditos hipotecarios y poder ampliar el público al que nos dirigimos. Hay una demanda habitacional muy grande, y queremos poder dirigirnos a la clase media”.

Barajar y dar de nuevo

Mientras los desarrollos premium siguen su propio camino, otros desarrolladores que aún siguen focalizando en zonas o segmentos medios se tomaron este tiempo para reconvertir sus estrategias.

“Los desarrolladores deberán, una vez más, utilizar al máximo la generación de nuevas herramientas tecnológicas para poder mantener la calidad de los emprendimientos, lograr una disminución de tiempos y de los  valores de estos”, explica Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial de Grupo Portland. “Asimismo, será vital intentar acaparar la gran cantidad de pesos que se acumularán por las diferentes restricciones cambiarias y seducir a los inversores que tengan sobrantes de pesos para invertir. Si bien las rentabilidades son bajas, al haber poca vacancia habitacional se alquilan de manera muy rápida”, relatan desde la desarrolladora que este año está arrancando dos proyectos de gran envergadura con valores muy competitivos y formas de pago flexibles en pleno corazón de Caballito y en Barracas.

En tanto, para EIDICO, el 2019 fue un año de introspección. Mateo Salinas, gerente general de EIDICO, cuenta: “Trabajamos en el análisis de procesos y en pensar en proyectos y formatos de financiación para ofrecer a un mercado que tenga ahorro en pesos y quiera destinarlos a bienes que se revalorizan en dólares. Más allá del contexto, invertir en lotes o viviendas es una oportunidad”, explican desde la desarrolladora que se  caracteriza por ofrecer productos en toda la Argentina y en el exterior, realizados bajo un sistema de crédito que permite que muchos pequeños aportantes puedan acceder a grandes proyectos a través de una financiación guiada por el costo de las obras.

Actualmente la desarrolladora se encuentra enfocada en proyectos de vivienda de lote más casa; uno de ellos es Altos del Encuentro, que se levanta sobre un terreno de dos hectáreas, y ofrece 44 casas y 44 dúplex a la altura del km 35 del ramal Escobar de la Panamericana. Los montos referenciales promedio en dólares son de 140.000. Además, se encuentran trabajando en un proyecto de desarrollos urbanos integrales mixtos que propongan soluciones de vivienda pero también servicios complementarios como locales comerciales, centros de salud y educativos. Este es un proyecto a largo plazo, que se inicia este año con proyección de 15 a 20 años de desarrollo.

“Frente a esta coyuntura donde hay un cambio de gobierno, se renuevan las expectativas y se termina un ciclo de incertidumbre”, dice por su parte Gerardo Azcuy, fundador y director general de Azcuy. “Estamos muy atentos ante la posibilidad  de  un nuevo  ciclo  de crecimiento. Somos optimistas”. Tal es el optimismo que actualmente proyectan finalizar Donna Terra, un edificio de 22 pisos sobre Av. Pedro Goyena; avanzar en la construcción de Donna Reggia, Donna Acqua y Donna Magna; iniciar la construcción de Donna Vita y Donna Fiore; y comenzar con el desarrollo y el diseño de Donna Settima, el séptimo eslabón de la serie Donna sobre un predio adquirido a fines de 2019 donde se contempla un proyecto de usos mixtos.

Se trata de edificios de alrededor de 10.000 m2 que tienen como premisa original el diseño contemporáneo y la sustentabilidad. Cuentan con jardines, terrazas y maceteros parquizados integrados en los balcones con riego automatizado, control de ph y nutrientes. Además poseen pileta y solarium, parrilleros, gimnasio, espacio de yoga, spa, sala de juegos, salón de eventos, espacios de coworking y cocheras con cargadores para autos eléctricos.

“Este escenario hay que  aprovecharlo al máximo y diferenciarse. Hay que estar bien posicionados: tener terrenos bien ubicados, y diferentes proyectos en distintas etapas de consolidación. Nosotros usamos el período de cierta baja en la actividad, para organizarnos y hacer crecer la compañía, de modo que estamos bien preparados para las nuevas demandas”, concluye Azcuy.

Otras locaciones como Palermo también concentran propuestas diferenciales. “Entiendo que quienes apuntan a consumidores finales ofreciéndoles un diferencial en la propuesta arquitectónica, así como quienes estén permeables a negociar los precios a la baja, serán los desarrolladores que mejor  se  acomoden a un año difícil”, dice Diego Balán, socio de la desarrolladora Grupo Uno en Uno, que se encuentra en plena construcción de Vitta Palermo. Se trata de un novedoso proyecto que consta de dos edificios (uno sobre la calle Carranza y otro  sobre la Av. Córdoba) conectados a través de un bosque ribereño que integra las amenities de ambos edificios.

Hoy los desarrolladores tienen la posibilidad de haber bajado sensiblemente los valores de  comercialización  debido a la disparada del tipo de cambio, que redujo el valor de obra del metro cuadrado hasta en un 30% y que amerita   la posible reducción en los precios de ofrecimiento de sus productos, como su pesificación ajustable por tasa de la CAC. Para el inversor es como ahorrar en dólares, beneficiándose por su revalorización patrimonial.

“En síntesis, en caso de  que  haya una recuperación en 2021, se va a dar primero en los sectores de necesidad, después en los sectores que quieran afrontar el proyecto y vean una economía positiva en el futuro y, en tercer lugar, en el sector de la inversión”, auguran desde Re/Max.

La rueda empezará a girar

Por Damián Tabakman, presidente de CEDU (Cámara de Desarrolladores Urbanos).

El sector inmobiliario se comporta potenciando lo que ocurre en la economía en general: cuando hay recesión, la construcción se deprime y viceversa. Por este motivo, somos optimistas y nos apoyamos en la fundada expectativa de que la vuelta al crecimiento del país hará que nuestro sector se reactive de inmediato. Así, tan pronto como las variables macro le devuelvan la confianza a la gente, los desarrolladores inmobiliarios empezaremos a recuperar ventas, que vienen paradas desde hace tiempo.

Para la recuperación, la negociación de la deuda juega un rol clave, y si nos referimos a la microeconomía también nos impactan los anuncios sobre la ley de alquileres y las decisiones que se adopten con los créditos UVA.

Lo cierto es que, cuando el país (y por lo tanto el sector) esté en una mejor posición, nos encontraremos con algunas cuestiones que jugarán a favor: costos abaratados en dólares por la devaluación, y precios que, en esa misma moneda, prometerán rentabilidades atractivas. Mientras tanto, nos encontramos en un momento de detenimiento de la actividad, que en nuestro caso es algo que vemos desde hace algún tiempo, y nuestros inversores siguen naturalmente muy cautelosos.

Por otro lado, es necesario destacar que tradicionalmente los desarrolladores argentinos construimos para el ABC1, pero está en nuestra visión hacerlo también para la clase media, en la medida en que tengamos un mercado con capacidad de compra, vía créditos hipotecarios accesibles y sustentables, y con un marco regulatorio de alquileres que sea equilibrado para todas las partes. En este sentido, podemos inspirarnos en lo que se realizó en Uruguay con la vivienda social, donde se incentivó la construcción de ese tipo de emprendimientos con beneficios impositivos, y en consecuencia, el mercado reaccionó muy bien.

De cara al 2020, los desarrolladores estamos listos para retomar el ritmo, invertir y generar empleo, expectantes y convencidos de que la rueda empezará a girar y la actividad se reactivará de manera próspera.