El valor del m2 construido y a estrenar se compone de múltiples parámetros. Para resumirlos, solíamos utilizar la sigla U.C.A.: ubicación, calidad y altura. Tradicionalmente, para tasar una propiedad nos fijamos en este conjunto de tres variables. Sin embargo, el mercado ya no es el mismo, y tampoco los indicadores del precio de un inmueble. El impresionante crecimiento del sector Real Estate y el cambio de hábitos de vida son las causas principales que han de modificar y complejizar la forma de entender el valor actual de una propiedad. Entonces, ¿cómo lo calculamos?

Primero lo primero

En tiempos de alta volatilidad, como los que estamos atravesando, la credibilidad del desarrollador es clave. Uno de los nuevos factores que inciden en el precio de venta tiene que ver con la legitimidad corporativa. En definitiva es lo que nos va a asegurar que la obra se va a finalizar y se va entregar. Así, la confianza es parte de la composición del valor del m2, y esto lo válida diariamente el mercado.

Hoy existen muchas nuevas desarrolladoras que deben, forzosamente, reducir sus precios de venta al público por su corta o nula trayectoria. Está claro que hay un perfil de compradores para ellos, y suelen ser inversores oportunistas que buscan desarrollos atractivos pero con un mayor riesgo. En este sentido, construir confianza a largo plazo es el activo más intangible y valioso de cualquier desarrolladora. La garantía que otorgan empresas con larga trayectoria -en nuestro caso llevamos 200.000 metros construidos y 75.000 metros proyectados- demuestran con hechos que el compromiso es uno de los factores más atractivos para los clientes que buscan capitalizarse con seguridad, y sin inconvenientes. 

Los amenities como negocio

El otro factor de gran incidencia en el valor del m2 actual está relacionado a la propuesta de vida que ofrece el proyecto. Las personas que se encuentran en la búsqueda de una propiedad, como inversión y sobre todo como vivienda, valoran mucho más que en épocas anteriores la disponibilidad de amenities y espacios de grandes dimensiones en los cuales desarrollar actividades lúdicas, de descanso y de cuidado personal. 

Estos “espacios comunes” con ambiciosos detalles de diseño y confort son motores de compra claves, ya que establecen un vínculo emocional con el cliente, desde un lugar aspiracional y proyectivo. “Me imagino celebrando el cumpleaños de mis hijos en este magnífico SUM. Qué genial volver de trabajar y zambullirme en el agua tibia de la pileta cubierta. Programón ver el mundial con mis amigos en el microcine”. Son algunas de las frases que escuchamos al mostrar nuestras propiedades.  

La venta de m2 simplemente pintados de blanco ha pasado de moda. Hoy se venden m2 de experiencias memorables. En esta nueva ecuación, las amenidades representan muchísimo metraje no comercializable, que de todos modos impacta (y explica) el valor de las unidades de alta gama que las incluyen.

El estilo de vida importa

De esta forma, los amenities son las estrellas de los nuevos emprendimientos inmobiliarios. Los datos confirman que crece la cantidad de edificios con amenities de lujo en barrios que son tendencia. Y que los proyectos con los amenities más destacados se inauguran en los barrios más acomodados de la ciudad. Con tecnología y creatividad, el abanico de servicios que ofrecen no para de aggiornarse, ampliado a todo lujo sus locaciones y propuestas como por ejemplo: piletas semiolímpicas cubiertas y spa con múltiples espacios wellness, gimnasios de última generación, microcine, de dimensiones reales,  playroom para estimular las actividades lúdicas, salas de ensayo o coworkings, entre otros. 

Un aspecto interesante es que no solo el cliente habitacional -que compra para habitar- es el que se fija en el nivel de las amenidades. El cliente inversor también: elige proyectos con variedad y calidad de amenities, para luego obtener una renta por alquiler, con preferencia por los temporarios y en U$D.  La diferencia entre estos dos perfiles se da en que los primeros piden unidades de gran metraje, máximo diseño y calidad, en los barrios más deseados de Capital Federal; mientras que los segundos tienden a unidades premium mas pequeñas. 

Como conclusión, podemos decir que la demanda de bienes raíces viene evolucionando con el paso del tiempo, generando nuevos motores de inversión y parámetros que redefinen la valuación de las propiedades. Con los millennials como hito. Su estilo de vida marca una bisagra en las tipologías de viviendas, oficinas y zonas comunes que se construyen para responder a la vida que quieren vivir. Desde entonces, el mercado inmobiliario se abrió para contemplar sus prioridades: flexibilidad e integración de los ambientes, conectividad permanente, modos de trabajo híbridos y desestructurados, cuidado del medio ambiente, practicidad y eficiencia de los espacios, exteriores amplios, predominancia de lo visual; y socialización por sobre aislamiento. La arquitectura responde. Las ventas también: los números reflejan que hoy los departamentos que se venden son los superpremium, porque los valores siguen estando bajos en relación a la pandemia y porque hay un comprador que siempre está buscando vivir mejor.

*La columna fue escrita por Nicolás Leiterfuter, Gerente de MKT de BRODYFRIEDMAN.