A diferencia de otros países donde los créditos hipotecarios son una herramienta fundamental para facilitar el acceso a la vivienda, en Argentina esta oferta ha estado históricamente limitada, lo que ha generado un mercado inmobiliario con particularidades y desafíos propios. 

El anuncio de nuevas líneas de crédito hipotecario es una noticia muy bienvenida. Hacía falta que vuelva el crédito hipotecario para que nuestro sector se normalice y se ponga en línea con lo que ocurre en la región. Todos los países de Latinoamérica tienen este tipo de préstamos, con excepción de muy pocos casos como era el de Argentina. 

Hace tiempo que desde la CEDU expresamos que a medida que baje la inflación y se elimine el déficit fiscal, si los bancos dejan de financiar al Estado y comienzan a prestarle a la economía real mediante créditos hipotecarios, el despegue del sector sería brutal. 

Por un lado, las tasas de los nuevos préstamos están muy bien. En Argentina hace muchísimo que no se veían tasas de un dígito anual para créditos. En términos internacionales, hoy en Estados Unidos o en Uruguay para sacar un préstamo la tasa es de más del 6 por ciento. 

Por otro lado, las exigencias de los bancos para calificar para los créditos son estrictas de modo que por ahora no tanta gente va a poder acceder. Esperamos que a futuro esto se vaya flexibilizando. 

Por su parte, los bancos tienen limitaciones para fondear en volumen créditos a largo plazo. Es cierto que el Estado está aceleradamente desapareciendo como tomador de créditos y que colocar la plata en Uvas, a los bancos les sirve. Pero el descalce de plazos entre depósitos y créditos es una realidad. En mis cuentas, no es posible llegar rápidamente a un ritmo de originación hipotecaria como el que tuvimos en las mejores épocas de Macri.  La expectativa es que vaya resolviéndose a partir de la progresiva normalización de la economía argentina. En ese proceso, la oferta de créditos hipotecarios será más abundante y mejor.

Un comentario adicional cabe hacer sobre la cláusula indexatoria de estos préstamos, que es el Uva. Es verdad que en la época de Macri cuando se disparó la inflación los endeudados tuvieron dificultades, pero esto fue el emergente de un proceso macroeconómico completamente inverso al actual. Ahora la inflación está bajando aceleradamente y eso debería jugar a favor respecto de la sostenibilidad del sistema. Personalmente apoyo los préstamos hipotecarios en Uvas aunque es importante tomar recaudos sobre la evolución futura del dólar también, dado que si la inflación subiera más que el tipo de cambio, el saldo de deuda de los tomadores aumentaría en moneda dura e incluso podría superar el incremento del valor de las propiedades a adquirir y a dar en garantía. Es decir que hasta que la inflación en nuestro país baje a un dígito anual o cerca de eso, endeudarse a largo plazo supondrá un riesgo a evaluar con detenimiento.

Qué pasará con los precios de las propiedades

Al día de hoy, el valor de las propiedades usadas y las propiedades terminadas no ha subido desde hace muchos años, a pesar de que todo en la Argentina se ha encarecido en dólares. 

En cambio, el costo de fabricar un metro cuadrado, al igual que tantas otras cosas en Argentina, en dólares ha subido de manera muy pronunciada, muy abrupta y muy repentina en los últimos meses.  Eso hacía prever que el precio de las unidades usadas acompañaría esta situación, empezando naturalmente por los nuevos y por los que están en construcción porque tienden a alinearse con cuánto cuesta construir.  Adicionalmente, ahora con la oferta de créditos hipotecarios es casi indefectible que el valor del metro cuadrado empiece a subir rápidamente y también esto abre una ventana de oportunidad.

Respecto del impacto de los nuevos préstamos en el mercado inmobiliario de unidades usadas, sin duda ayudará a que más gente pueda acceder a su vivienda y dinamizará el mercado.  Por ejemplo, se ve claramente en el caso de un matrimonio con un hijo y un bebé en camino, que vive en un departamento de 2 ambientes, saca un crédito, vende su departamento y compra otro de 3 ambientes.

Perspectivas de los desarrolladores

En nuestro ámbito del desarrollo urbano, la situación de mercado actual es compleja porque el costo de la construcción se duplicó en dólares en los últimos meses, mientras que los precios de venta casi no se movieron. Esto afectó mucho el margen de nuestro negocio. 

Por otro lado, los nuevos créditos hipotecarios no aplican a desarrollos inmobiliarios. Son para inmuebles terminados que se puedan hipotecar, de modo que en forma directa no influyen sobre nuestra actividad, que son los nuevos proyectos. 

A futuro nos sería de gran utilidad que aparezca financiamiento bancario para los nuevos emprendimientos. A futuro también podría ser positivo para nuestra actividad que los bancos financien a los compradores de unidades en pozo, algo que existe en otros países. Haría falta introducir algunos cambios de naturaleza legislativa, como la hipoteca de bien futuro, tan usada por ejemplo en Perú. 

Por lo demás, esperamos que las hipotecas Uvas mejoren la demanda de producto terminado e incluso desencadenen un aumento de precios tal como sucedió en la época de Macri. Eso, indirectamente podría ayudar a que en nuestros emprendimientos también podamos aumentar los precios y recuperar algo de margen, dado que sin beneficio, el incentivo a invertir desaparece.